양도의 여부를 따지는 경우를 이어서 살펴보겠습니다. 양도는 유상으로 이전되는 경우이므로 금전관계가 없으면 양도라고 할 수 없습니다. 양도소득세 계산에는 취득일과 양도일 모두 알아야 하기에 이 시기의 기준을 살펴보고, 양도소득세가 비과세 되는 경우도 함께 알아보겠습니다.
목차
양도로 보지 않는 경우
1. 무상이전 (상속, 증여)
2. 환지처분 및 보류지 충당: 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우
- 예외: 환지처분에 의해 권리면적보다 감소되어 감소된 면적에 대해 금전적 보상 받은 경우
3. 지적경계선 변경을 위한 토지의 교환
- 분할된 토지의 전체 면적이 분할 전 토지의 전체 면적의 100분의 20을 초과하지 않아야 함
4. 양도담보: 형식적 소유권 이전
- 예외: 무불이행으로 인해 변제에 충당
5. 배우자 또는 직계존비속간에 양도하는 경우: 증여로 추정
- 예외: 대가 지출 사실이 입증 (법원의 결정으로 경매절차, 파산선고, 공매, 대가 사실 입증)
6. 신탁으로 인한 소유권 이전
7. 소유권 환원
8. 공유물 분할
- 예외: 분할 시 공유지분이 변경되면서 대가관계 있는 경우
9. 이혼으로 인한 재산분할, 소유자산을 경매, 공매로 인해 자기가 재취득하는 경우
양도 및 취득시기
1) 일반적인 거래의 경우
1. 원칙: 대금청산일: 실지 잔금 지급일
2. 예외: 등기접수일
- 대금 청산일이 분명하지 않은 경우
- 대금 청산 전 소유권이전등기한 경우
2) 특수한 거래의 경우
1. 장기할부조건 매매: 소유권이전등기접수일 / 인도일 / 사용수익일 중 빠른 날
2. 자가건설 건축물: 사용승인서 교부일
- 교부일 전에 사용하면 사실상 사용일, 임시사용승인일 중 빠른 날
- 예외: 허가받지 않은 경우는 사실상 사용일
3. 상속, 증여: 상속 개시된 날, 증여를 받은 날
4. 시효취득 부동산: 민법 제245조 제1항의 규정에 따른 경우로 점유를 개시한 날
5. 수용: 대금을 청산한 날 / 수용의 개시일 / 소유권이전등기접수일 중 빠른 날, 보상금 공탁된 경우 소송판결확정일
6. 완성 또는 확정되지 않은 자산: 목적물이 완성 또는 확정된 날
7. 환지처분으로 취득한 토지: 환지 전 토지의 취득일
- 환지처분에 의해 권리면적 증가, 감소된 경우 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날
8.부동산에 관한 권리: 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)
9. 경매대금 완납한 날, 어음 결제일
10. 법원의 무효판결 시에는 자산의 당초 취득일
11. 토지, 건물, 부동산 등이 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1985뇬 1월 1일에 취득한 것으로 간주
양도소득세 비과세
1) 파산선고에 의한 처분으로 발생한 소득
2) 농지의 교환 또는 분합
1. 농지의 범위: 논, 밭, 과수원으로 실제로 경작에 사용되는 토지
2. 교환, 분합의 범위
- 국가 또는 지방자치단체, 법령에 의한 경우
- 경작상 필요에 의해 교환 + 3년 이상 농지 소재지에 거주
3. 농지의 교환, 분합 시 비과세 요건: 차액이 가액이 큰 편의 4분의 1 이하인 경우에 비과세
4. 농지의 교환, 분합 시 과세되는 경우
- 주거지역, 상업지역, 공업지역 안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지
- 농지 외의 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우로 지정일부터 3년이 지난 농지
3) 1세대 1주택과 그 부수토지의 양도소득
1. 1세대 / 1주택 / 2년 이상 거주
비과세가 배제되는 경우
- 비거주자가 양도
- 실거래가 12억 초과하는 고가주택
- 미등기 양도자산
- 허위계약서 작성: 비과세 미적용 시 양도소득 산출세액 / 매매계약서의 거래가액과 실거래가액 차액 중 낮은 금액을 뺌
1. 1세대: 거주자 및 그 배우자
- 예외: 배우자 없이도 1세대인 경우 (거자주 나이 30세 이상, 배우자 사망 또는 이혼, 기준 중위소득의 100분의 40 이상)
2. 양도일 현재 국내에 1주택 보유
비과세되는 주택 부수토지 비과세 면적
도시지역 - 수도권 내 주거/상업/공역지역 내 토지: 3배
- 수도권 내 녹지지역 내 토지: 5배
- 수도권 밖 토지: 5배
그 밖의 토지: 10배
- 2개의 주택 동시에 양도한 경우: 거주자 선택 순서에 따라 주택 양도한 것으로 봄
- 공동 소유한 경우: 공동소유자 각각이 그 주택 소유한 것으로 봄
- 공동상속주택: 거주자 주택으로 보지 않음, 단 상속지분이 가장 큰 상속인은 주택 소유한 것으로 봄
- 토지, 주택 중 토지만 나눠서 양도하는 경우: 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 않음
- 1주택을 2개 이상의 주택으로 분할 양도한 경우 먼저 양도하는 부분의 주택은 1세대 1주택으로 보지 않음
3. 2년 이상 보유할 것, 단 조정대상지역 내 주택은 거주기간 2년 이상도 해당해야 함
- 보유기간 계산은 취득일부터 양도일까지 (보유 중 소실 등으로 재건축시 멸실+재건축 거주기간과 보유기간 합산)
<보유기간 + 거주기간 예외: 2년 소유하지 않아도 비과세 혜택>
- 건설임대주택의 임차일부터 양도일까지 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우
- 수용
- 해외이주, 장기 국외거주로 출국일부터 2년 이내 양도한 경우
- 취학, 근무, 질병, 학교폭력의 이유로 양도
< 거주기간 예외>
- 조정대상지역 공고 전에 매매계약 체결 시 (원래 취득 당시 조정대상지역 내면 거주기간 2년 적용)
4) 1세대 1주택에 대한 비과세 특례
1. 주거이전: 취득일 1년 이상 + 신규주택 취득일부터 3년 이내 + 종전주택 양도
- 예외: 3년 이내 양도하지 않아도 특례 적용 (한국자산관리공사에 매각 의뢰, 법원에 경매 신청, 공매, 재개발사업 등으로 청산금 받아야하나 소송절차 진행 중)
-예외: 취득일 1년 이상 아니여도 특례 적용 (공공임대주택 임차일부터 양도일까지 5년 이상 거주, 수용, 취학/근무 등으로 1년 이상 거주)
2. 상속: 일반주택(기존 거주주택) 양도
- 두 채 이상 상속 시에는 피상속인이 소유/거주 기간이 가장 긴 1주택만 비과세
3. 직계존속의 동거봉양: 60세 이상 직계존속(배우자 직계존속)을 동거봉양, 합친 날부터 10년 이내 + 먼저 양도한 주택
4. 혼인: 혼인한 날부터 5년 이내 + 먼저 양도한 주택
5. 문화재 주택: 일반주택 양도
6. 농어촌 주택
- 상속, 이농: 피상속인/이농인 취득 후 5년 이상 거주 + 일반주택 양도
- 귀농: 고가주택x, 대지면적 660제곱미터 이내, 1천제곱미터 이상의 농지 + 귀농주택 취득 5년 이내 + 일반주택 양도
7. 수도권 밖(지방) 소재 주택: 부득이한 사유 해소된 날부터 3년 이내 + 일반주택 양도
8. 장기임대주택, 장기어린이집주택 : 거주기간 2년 이상 + 거주주택 양도
9. 재개발, 재건축조합원의 조합원입주권 양도: 조합원입주권 양도
- 다른 주택, 분양권 보유하지 않을 것
- 보유 시 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우
- 입주권 실거래가가 12억원 초과하면 과세
5) 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택 특례
1. 원칙: 비과세 규정 적용 x
2. 예외: 비과세 하는 경우
- 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우: 기존주택 취득일부터 1년 이상 지난 후에 조합원입주권 취득, 조합원입주권 취득일부터 3년 이내에 종전 주택 양도
- 재개발사업 등으로 대체주택 취득한 경우: 대체주택 취득일부터 1년 이상 거주 + 3년 이내 대체주택 양도
6) 겸용주택 및 딸린 토지에 대한 비과세 판정
1. 주택면적이 주택 외 면적보다 큰 경우
- 전부 주택으로 보고 비과세
- 토지는 총 토지면적과 주택정착면적 적용배율(수도권 주거/상업/공업지역 3배, 수도권 녹지 5배, 수도권 밖 5배, 그 밖 10배) 중 적은 금액 비과세
2. 주택면적이 주택 외 면적보다 작은 경우
- 주택만 비과세
- 토지는 토지면적에서 주택면적이 차지하는 비중과 주택정착면적 적용배율 중 적은 금액 비과세
3. 고가주택의 겸용주택은 면적 상관없이 주택만 적용
7) 다가구주택
- 하나의 매매단위로 양도하는 경우 전체를 하나의 주택으로 봄
8) 고가주택
1. 고가주택이란 실지거래가액 합계액이 12억원 초과
2. 12억원까지는 일반주택으로 비과세, 초과분은 과세