부동산개발금융에는 최근 이슈가 되는 PF의 의의를 살펴볼 수 있습니다. 부동산개발 파트에서는 주체에 따른 개발 형태에 대해 다루고 있으며, 경제적 타당성 분석 방법을 알아보도록 합니다. 추가로 민간의 개발방식의 다양한 유형을 나눠두었습니다.
목차
부동산개발금융
1) 전통적인 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)
1. 전통적인 기업금융(일반대출)과의 차이점
- 프로젝트 파이낸싱은 프로젝트 개발회사가 차입자가 되는 금융형태로, 대출기관이 신용이나 물적 담보를 근거로 대출해주는 것이 아니라 프로젝트사업의 수익성(현금흐름, 자산)을 기반으로 대출을 제공하는 금융기법
- 개발업자 입장에서 차입을 통해 자금을 조달한 것이 되므로 부채금융방식
- 대출기관으로부터 차입한 원리금에 대한 상환은 프로젝트 개발회사가 개발사업을 수행하여 획득하는 분양수입금 등의 현금흐름을 기초로 하여 이뤄짐
- 프로젝트금융은 전통적인 기업금융보다 위험이 크고 복잡하기 때문에 차주 입장에서는 높은 금융비용(대출금리)과 별도의 수수료부담이 있고, 대출자금이 공급되기까지 상당한 시간이 소요될 수 있음 (단계별 대출)
2. 프로젝트 파이낸싱의 구조 및 특징
- 프로젝트 관련 당사자들간의 적정한 위험 배분에 대한 합의가 기초, 사업이 실패하면 이해관계가 얽힐 수 있음
- 법적, 경제적으로 독립된 프로젝트회사가 수행하므로 개별사업주의 재무상태표에는 관련 부채가 기재되지 않음 -> 대요신용도에 영향주지않으며 개별사업주의 채무수용능력이 제고됨 (부외금융의 특징)
- 프로젝트 사업주는 개인, 기업, 법인 가능
- 프로젝트회사는 법인세 감면 혜택
- 대출기관은 프로젝트 사업주에 대해 원리금상환 청구 불가능, 다만 실무족으로는 일부 부담 (제한소구 금융방식)
- 이러한 이유로 대추기관은 위험에 대비하여 개별사업주에게 직, 간접 보증 요구
v 시행사와 시공사에 대한 추가적인 출자 요구
v 시공사에 책임시공 및 시공권 포기각서 요구
v 부채인수 및 지급보증 요구
v 개발사업부지에 대한 권리를 확보하기 위해 담보신탁 설정 (토지에 저당권 설정 불가능하므로 토지에 대한 권리 확보)
v 대출금 선상환, 공사비 정산 후 개발이익은 후환급
- 대출기관은 개발사업의 독립적인 위탁결제관리계좌를 설정하고 부동산신탁회사에 위탁
- 대출기관은 채권자이면서 프로젝트의 능동적 참여자, 적극적 이해당사자 -> 성공 시 높은 이자수익과 수수료 얻음
2) 조인트벤처 방식의 프로젝트금융투자회사(주)
- 금융기관 등이 프로젝트금융투자회사(주)에 대출이 아닌 지분투자로 참여하는 방식
- 프로젝트금융투자회사는 주식회사
- 조달한 자금이 프로젝트금융투자회사의 자기자본이 됨 (지분금융방식)
3) 부동산 신디케이트
- 부동산개발사업을 수행하는 소구좌 지분형 부동산투자조합
- 출자증권발행을 통해 자금 조달 -> 상환의무X, 조합의 자기자본이 됨 (지분금융방식)
4) 부동산투자회사
1. 부동산투자회사의 발기설립 및 운용 - 국토교통부장관의 인가 및 등록(취소)
| 구분 | 자기관리 부동산투자회사 | 위탁관리 부동산투자회사 | 기업구조조정 부동산투자회사 |
| 회사형태 | 실체회사, 직접 수행 (본점, 지점) |
명목회사, 자산관리회사에 위탁 (지점X) | |
| 설립 자본금 | 5억원 이상 | 3억원 이상 | |
| (최저) 자본금 | 70억원 이상 | 50억원 이상 | |
| 자산운용 전문인력 | 공인중개사, 감정평가사 5년 이상, 5인 이상 | 없음 | |
| 투자자 보호장치 | 내부통제기준, 준법감시인제도 | 없음 -> 정관으로 정하는 바에 따라 감독이사를 둘 수 있음 | |
| 공모의무비율 | 주식 총수의 30% 이상을 일반의 청약에 제공 (등록 2년 후) | 의무사항 아님 | |
| 주식분산 | 1인당 50% 초과하여 소유하지 못함 | 제한 없음 | |
| 투자대상 및 운용방법 | 부동산 취득, 개발, 개량 및 처분, 관리(시설운영), 임대차 및 전대차, 대출 | 기업구조조정용 부동산 | |
| 자금차입 및 사채발행 | 인가나 등록 이후 자기자본의 2배 이내(주총 특별결의시 10배) | ||
2. 그 외의 기관
- 자산관리회사: 위탁관리, 기업구조조정 부동산투자회사의 위탁을 받아 자산의 투자, 운용업무를 수행하는 목적으로 설립된 회사, 자기자본 70억원 이상, 5인 이상의 자산운용 전문인력과 내부통제기준 및 준법감시인제도 있음
- 부동산투자자문회사: 부동산투자회사의 위탁으로 자산에 대한 자문 및 평가업무 수행하는 회사
3. 부동산투자회사의 자본금조달방법
- 주식의 공모 이외에 등록하고 최저자본금 갖춘 이후에 현물출자도 허용됨 (부동산, 부동산관련 권리)
5) 개발업자의 메자닌 금융
1. 개념: 지분과 부채, 차입의 중간적 성격
2. 메자닌금융의 유형
- (주식)전환사채: 미래 시점에 일정한 가격으로, 주식으로 전환할 수 있는 권리가 부여된 옵션부 채권
- 신주인수권부 사채: 미리 정해진 가격으로 정해진 수의 신주(주식)을 배정받을 수 있는 권리가 부여된 조건부 채권
- 후순위채권(대출): 일반사채보다는 뒤지나 주식보다는 우선하는 채권, 상환만기가 업는 영구채권
6) 부동산금융의 구분
- 지분금융: 지분권, 주식, 공모, 신디케이트, 조인트벤처 등을 발행해 자금 조달하는 것으로, 조달한 자금은 자기자본
- 부채금융: 프로젝트 파이낸싱, MBS, ABCP, 신탁증서금융, 주택상관사채 등 저당을 설정하거나 부채증권(채권) 등을 발행해 타인자본을 조달, 만기에 원금 상환
- 메자닌금융
부동산개발
1) 부동산개발
1. 의의: 공간을 제공하기 위한 토지, 노동, 자본 및 기업가적 능력의 결합과정 (시공은 제외)
- 조성에 의한 개량: 토지 자체를 개량하는 것
v 토지를 건설공사의 수행
v 형질변경의 방법으로 조성
- 건축에 의한 개량: 건축을 통해 토지의 유용성을 증진하는 것
v 건축물을 건축, 대수선, 리모델링
v 용도변경하거나 공작물 설치하는 행위
2. 개발 외관에 따른 분류
- 유형적 개발: 건축, 토목사업 등 토지의 물리적 변경을 초래하는 행위
- 무형적 개발: 용도지역지구의 지정 등 이용상태를 변경하는 행위
- 복합적 개발: 토지구획정리사업, 토지형질변경사업, 도시개발사업 등 유/무형의 개발행위가 동시에 이루어지는 경우
2) 부동산개발의 주체
1. 공공부문(제1섹터)
2. 사적부문(제2섹터)
3. 공사혼합부문(제3섹터)
- BTO(Build - Transfer - Operation): 민간사업자가 준공 / 소유권이 공공에 귀속 / 사업시행자가 운영 -> 수요자에게 사용료 부과하여 투자비 회수가 가능 (도로, 지하철, 항만 등)
- BTL(Build - Transfer - Lease): 민간사업자가 준공 / 소유권이 공공에 귀속 / 사업시행자가 임차 -> 사용료로는 투자비 회수 어려우므로 국채 등 + a 등 사전 목표수익률을 확보
- BOT: 민간사업자가 준공 / 일정기간동안 사업시행자가 소유 / 기간만료 후 공공에 귀속
- BLT: 민간사업자가 준공 / 일정기간 동안 운영권 임대해 투자비 회수 / 기간종료 후 공공에 소유권 이전(기부채납)
- BOO(Build - Own - Operation): 민간사업자가 건설 / 소유 / 운영
3) 부동산개발의 과정 (워포드의 개발과정)
- 개발사업의 목적이나 성격에 따라 달라질 수 있으며, 사전에 부지 확보하면 예비적 타당성 분석 및 부지 확보 생략 가능
1. 구상단계
2. 예비적 타당성분석단계: 사업시행 이전에 개발잠재력을 대략적, 개괄적으로 조사하여 수익성 검토
3. 부지구입단계
4. 타당성분석단계: 물리적, 경제적, 법적 타당성 분석을 모두 수행, 경제적 타당성분석이 가장 중요
5. 금융단계
6. 건설단계
7. 마케팅단계(분양 및 임대)
4) 부동산개발의 위험
1. 법적 위험: 제도적, 행정적 위험, 공법(규제)-사법(소유권 등) 위험 (군사보호시설구역 지정, 인허가 지연취소) -> 이용계획 확정된 토지 구입하는 전략이면 위험 최소화 가능
2. 시장위험: 시장의 불확실성이 개발업자에게 주는 부담, 흡수율이 높을 수록-흡수기간이 짧을수록 시장 위험 낮음
- 흡수율분석: 시장에서 얼마만큼의 비율로 소비(흡수,분양,임대)되었는지 분석, 미래 흡수율을 구체적, 미시적으로 파악
- 사업 초기에 가격을 낮게 설정하여 매도, 임대해야 시장위험 줄일 수 있음
3. 비용(증가)위험: 재해발생, 공사기간 장기화, 자재가격상승, 인플레이션 등으로 개발비용 늘어나는 경우, 최대가격보증계약으로 위험줄일 수 있으나 부실시공 가능성 있음
부동산개발의 경제적 타당성 분석
1) 부동산시장분석
- 개발사업이 시장에서 채택될 수 있는가를 분석, 부동산의 개발의사결정을 지원하기 위한 동향과 추세 연구하는 활동
- 새로운 개발사업의 착수 전, 기존 개발사업의 사후 검증차원(성과분석)
1. 지역경제분석: 거시적인 동향, 정책환경, 지역시장의 특성 등을 분석 (고용상태, 인구, 소득 등을 총량적 단위로 분석)
- 경제기반분석 중 입지계수(LQ): 지역의 X산업 고용률 / 전국의 X산업 고용률
2. 시장분석: 시장지역의 수요와 공급상황을 분석 (근린지역의 수요, 공급상황과 개발부동산이 입지할 위치, 부지 분석)
3. 시장성분석: 매매, 임대될 수 있는 능력 조사, 얼마나 경쟁력있는지 구체적으로 분석, 흡수율분석(소비되는 비율) 조사
2) 경제적분석
- 부동산시장분석에서 수집된 자료를 활용해 수익성 평가, 최종적인 투자결정하는 것
1. 타당성분석: 재무적 타당성분석, 재무적 투자자로부터 자금을 끌어들일 수 있는 충분한 수익성 있는지 분석
2. 투자분석: 순현가법, 수익성지수법 등 활용해 다른 투자대안 대비 최종적 투자결정
민간의 개발방식 유형
1) 지주공동사업
- 토지소유자와 개발업자간에 부동산개발을 공동으로 시행하는 방식, 위험 분산
1. 사업수탁방식: 토지소유자가 사업실시 전반을 개발업자에게 수탁하는 방식, 개발업자는 대행 업무만 수행하고 전반이 토지소유자의 명의로 진행, 개발업자는 수수료를 취함, 성과는 모두 토지소유자에게 귀속되므로 지분 공유X
2. 토지(개발)신탁방식: 토지소유자가 부동산신탁회사에 위탁하여 형식적 소유권 이전되며, 부동산신탁회사는 대행에 대한 수수료 취득, 개발지분 공유X
3. 등가교환방식: 토지소유자가 제공한 토지 위에 개발업자가 개발자금 부담하여 사업 시행, 그 자금의 비율(기여도)에 따라 개발지분 공유
4. 공사비 분양금지급형
5. 컨소시엄 구성방식: 대규모 프로젝트개발사업에 있어서 여러 기업과 투자자들이 연합법인 구성하여 사업 수행, 사업의 안정성 확보, 개발사업위험 배분, 시간 소요, 이해조정 필요, 책임 회피 발생할 수 있음
2) 자체(자력)개발방식
- 토지소유자가 사업 기획하고 직접 사업 시행
- 자금과 관리능력 충분하고 사업성 양호하다면 적합
- 이익이 모두 소유자 귀속, 속도가 빠름, 다만 위험성 높으므로 위기관리능력 요구됨