투자 시 항상 고려하는 위험과 수익의 관계를 파악하고 이를 통해 투자 방향을 정하는 방법을 먼저 살펴보겠습니다. 이어서 주택금융의 방법도 나눠 알아보겠습니다.
목차
위험과 수익의 상쇄관계를 통한 투자대안분석
높은 수익을 얻기 위해서는 그에 따른 위험도가 그만큼 커짐, 위험과 기대수익은 비례관계에 있음
1) 기대수익률과 투자위험의 측정
1. 기대수익률: 미래 평균적으로 예상되는 수익률
- 각 상황이 발생할 확률에 그 상황별로 발생 가능한 추정수익률한 곱한 다음 이에 합을 구해 계산
2. 투자위험: 투자수익의 변동가능성, 기대한 투자수익이 실현되지 않을 가능성, 기대와 실제의 차이(분산) 등
2) 위험에 대한 투자자의 태도와 무차별효용곡선
- 위험에 대한 투자자의 태도 중 합리적이고 이성적인 투자자들의 위험에 대한 성향은 위험회피형
- 위험회피적 투자자는 투자대안의 위험이 커지면 기대수익을 높임
1. 무차별효용곡선: 아래쪽이 볼록한 우상향형태, 이는 투자자가 위험회피적이라는 것을 의미, 동일한 효용을 가져다주는 기대수익과 분산의 조합을 연결한 곡선
2. 위험의 증가에 따라 보상을 바라는 정도에는 서로 차이가 있으므로 무차별곡선의 기울기는 달라짐
- 무차별곡선의 기울기가 급하면 보수적 (위험이 높아지면 더 많은 보수를 원함)
- 무차별곡선의 기울기가 완만하면 공격적
3) 평균, 분산 지배원리와 최적포트폴리오 선택
- 두 투자대안의 평균(기대수익)이 동일하다면 분산(위험)이 작은 투자대안 선택
- 두 투자대안의 분산(위험)이 동일하다면 평균(기대수익)이 높은 투자대안 선택
-> 선택된 투자대안이 효율적 투자대안(효율적 포트폴리오), 둘 중 어떤 것을 선택할지는 투자자의 위험성향에 따라 달라짐
- 효율적 전선: 동일한 위험하에 최고의 수익률을 얻을 수 있는 투자대안을 모두 연결한 곡선, 우상향
-> 효율적 전선과 투자자의 위험선호도 고려해 최종적으로 선택되는 대안을 최적투자대안, 최적포트폴리오
부동산투자의 수익률
1) 수익률
1. 기대수익률: 투자로부터 기대되는 예상수익과 예상지출로부터 계산되는 수익률, 사전적 수익률(예상)
기대수익률 > 요구수익률 -> 투자채택
2. 실현수익률: 투자가 이루어지고 난 후 현실적으로 달성된 수익률, 사후적 수익률(실제)
2) 포트폴리오 이론
1. 목적: 포트폴리오의 구성종목 수를 다양화하여 비체계적 위험을 감소시키고 안정된 결합편익 얻고자 함
2. 포트폴리오 총위험 = 체계적 위험 + 비체계적 위험
- 체계적 위험은 시장의 위험으로 모든 투자대안에 고옹적으로 영향 미침 (이자율변동, 경기변동, 인플레이션 등) -> 분산불가능위험 -> 포트폴리오 총위험은 절대 0이 될 수 없음
- 비체계적 위험은 개별투자대안마다 각각 다르게 나타남 -> 포트폴리오 종목 수를 지가시키면 수익률 분포도가 각각 다르므로 서로 위험이 상쇄 -> 분산투자효과 발생 -> 분산가능위험
3) 효율적인 분산투자전략
1. 기대수익률과 표준편차만 고려한다면 종목 수가 많은 것이 분산투자효과가 클 것, 종목 수를 무한대로 증가시키면 비체계적 위험을 0까지 감소시킬 수 있음 (수렴)
2. 종목별 투자금액의 가중치(비중)와 개별자산의 기대수익률에 따라 포트폴리오의 기대수익률은 달라짐
-> 부동산의 개별성, 지역성, 부동성 등으로 인해 부동산투자는 포트폴리오 구성이 용이한 편
주택금융
1) 의미
- 주택소비금융, 주택을 담보로 제공하는 것으로 대부분 고정금리/저금리이고 원리금 상환은 장기분할 (주택구입을 용이하게 해주는 정책적인 특수금융 ex, 보금자리론) -> 주택거래 활성화 유도, 경기조절 수단으로 활용됨
2) 부동산대출 규제수단
- 정부기관인 금융위원회, 감융감독원 등에서 지시
1. 담보인정비율(LTV) = 융자금/부동산가치(총 투자액)
- 담보인정비율 높을수록 부동산수요 증가, 대출이자율 높아짐
2. 총부채산환비율, 소득대비 추재비율 (차주상환능력) = 원리금상환액 / 연소득
- 원리금상환액 = 융자금 X 저당상수
- 주택담보대출 받을 때 대출금 잘 갚을 수 있는지 소득으로 판단하여 대출한도 정하는 것
- 주택금융에서는 담보인정비율과 총부채상환비율을 적용하여 적은한도를 기준으로 대출가능금액 결정
3. 총부채원리금상환비율(DSR) = 모든 대출 원리금상환액 / 연소득
3) 고정금리와 변동금리
1. 고정금리저당대출: 피셔방정식 활용, 고정금리대출은 변동금리대출보다 초기 이자율이 높음
- 대출기관의 대출위험요인
v 채무불이행위험: 차입자 소득 감소 또는 주택 담보가치 하락으로 대출원금 회수하지 못할 위험
v 금리(이자율)변동위험: 시장금리가 상승해도 대출이자율에 반영하지 못함 (그래서 변동금리보다 이율 높게 책정)
v 조기상환위험: 대출 이후 시장금리 하락하면 타 금융기관에서 대출해 기존 대출 갚을 수도 있음 -> 이자수익 상실 (이를 대비하기 위해 중도상환수수료 부과하기도 함)
v 유동성위험: 대출기관의 자금부족위험, 장기로 대출하는 과정에서 발생하는 현금흐름의 불일치문제
- 고정금리저당대출의 특징
v 실제인플레이션이 높을 경우 대출기관 불리 (차입자는 유리)
v 상대적으로 금리변동위험 큰 편, 대출 만기기간이 길수록 금리변동위험 및 유동성 위험 커짐
v 차입자 입장에서 시장금리 상승 예측되면 고정금리 대출 이용하는게 유리함
2. 변동금리저당대출:시장금리의 변동에 따라 대출금리가 게속 변동, 금리변동위험을 차입자에게 전가, 위험회피 (대출기관을 인플레이션위험으로부터 보호) 기준금리 + 가산금리
- 변동금리대출이자율의 결정요인
v 기준금리: 코픽스 기준금리 (은행연합회 산출)
v 가산금리: 차입자 신용 등에 따라 차등적용
- 변동금리저당대출의 특징
v 기준금리의 조정주기가 짧을수록 변동위험이 차입자에게 더 많이 전가됨
v 차입자 입장에서 시장금리 하락 예측되면 변동금리 대출 이용하는게 유리함
v 금리상한선(cap)은 차입자를 금리 상승에 따른 위험으로부터 보호
4) 부동산저당대출의 상환방식
1. 원리금균등상환방식: 매기 원리금 일정하게 지불되는 대출방식, 원금은 점차 커지고 이자는 점차 작아짐, 전체 기간의 2/3 정도 지나야 원금 절반 정도 상환 (소득 일정한 차입자에게 적합)
- 매년 원리금 = 대출원금(융자금, 저당대부액) X 저당상수
- 매년 이자지급분 = 저당잔금 X 이자율
- 매년 원금상환분 = 원리금 - 매년 이자지급분
2. 원금균등상환방식: 매기 원금 동일, 첫회 원리금상환액이 가장 많고 점차 감소 (체감식 상환방식), 잔금 감소속도가 빠른 편이라 이자부담 적은 편 (이자상환부담 줄이고자 하면 적합), 원금회수속도 빠른 편 (대출기관 원금회수위험 작은 편)
- 매년 균등한 원금(원금상환분) = 대출원금(융자금) / 대출상환기간
- 매년 이자지급분 = 저당잔금 X 이자율
- 매년 원리금 = 매년 균등한 원금 + 저당잔금기준에 해당하는 이자
3. 체증식 상환방식: 대출 초기 상환액부담 낮춰주고 차입자의 소득이 증가함에 따라 상환금액 점차 늘려감 (소득 증가 예상되는 젊은층, 주택보유예정기간이 짧은 사람에게 적합)
- 대출기관의 원금회수위험 큰 편
4. 원금만기일일시상환방식: 기간 내에는 이자만 내고 만기에 원금 전액 일시 상환, 대출기관 이자수입 좋음
주택저당유동화증권
- 개별금융기관이 보유한 장기주택저당(대출)채권을 집합화하여 한국주택금융공사에 매각하고, 한국주택금융공사가 주택저당(대출)채권 집합물을 기초로 주택저당증권(MBS)을 발행하여 기관투자자 등에게 매각함으로써 자금조달, 이 자금을 금융기관에 공급하고, 금융기관이 차입자(주택 수요자)에게 대출 실행함으로써 차입기회를 확대하는 제도
1) 구조
1. 1차 저당시장 - 주택자금대출시장: 주택자금의 차입자와 저당대출을 제공하는 금융기관 간의 시장
- 1차 저당시장의 대출금리가 2차 저당시장의 금리보다 높아야 함 (2차 저당시장에서 낮은 금리로 자금 조달하여 1차에 높은 금리로 대출)
2. 2차 저당시장 - 주택자금공급시장: 1차 대출기관(금융기관)과 기관투자자간의 시장 (유동화시장)
- 한국주택금융공사는 주택저당(대출)채권의 집합물을 기초로 주택저당증권(MBS) 발행, 금융기관과 기관투자자 사이에게 유동화 중개를 담당
- 1차 저당시장의 차입자와 2차 저당시장은 아무런 관련이 없음
- 2차 저당시장에서 발행되는 주택저당증권(MBS)의 액면금리는 1차 저당시장보다 낮지만, 국채수익률보다는 높아야 함
2) 발행효과
1. 주택 수요자(차입자)
- 금융기관에 많은 자금이 제공됨에 따라 주택소비자는 차입기회가 확대 -> 주택구입 용이해 짐
- 이로인해 주택 수요 증가하면서 주택가격 상승할 수도 있긴 함
- 장기주택저당대출의 활성화는 주택의 수요를 증가시킴
2. 금융기관(1차 대출기관)
- 주택저당(대출)채권을 (한국주택금융공사에게) 매각하여 더 많은 자금 조달 가능
- 조달한 자금으로 주택수요자에게 대출하면서 수수료나 이자수입 획득 가능
- 저당채권을 유동화시킴으로써 금융기관의 유동성이 늘어나는 효과, 유동성위험을 감소시키는 효과 발생
3. 한국주택금융공사(HF)
- 유동화중개업무
- 주택저당증권 지급보증
- 주택연금보증업무
- 보금자리론 상품 공급
4. 기관투자자
- 투자 포트폴리오 다양화, 분산투자효과 기대
- 자산운용 장기적 기회 제공, 지급보증되기 때문에 안정적인 투자수단
- 저당수익률이 투자자의 요구수익률 만족시켜야 하므로 주택저당증권 수익률은 국채보다 높음
5. 정부
- 부동산경기 조절수단: 주택자금 수급불균형 완화, 주택경기 회복 수단