부동산은 토지의 유한성 등으로 인해 수량이 한정되어 있지만 시장에서는 수요와 공급이 지속적으로 일어나고 있습니다. 이로인해 가격이 변동하는 것이고요. 수요와 공급에 대한 개념을 살펴보면서 가격이 정해지는 과정에 대해 이론적으로 살펴보겠습니다.
목차
부동산수요/공급의 개념과 특징
1) 부동산수요
1. 수요의 개념
- 수요란 일정기간 동안 소비자가 구매하고자 하는 욕구나 그 양
v 유효수요: 구매의사 + 구매력 (구매의사만 있는 것은 잠재수요)
- 수요량: 일정기간 동안 소비자가 구매하고자 하는 최대수량
- 유량: 일정기간 (수익, 비용; 소득(이익), 이자비용, 수요(소비), 공급(생산), 주택거래량, 신규주택공급량, 손익계산서 등)
- 저량: 일정시점 (보유, 존재: 부동산가격(가치), 인구, 기존주택공급량, 주택보급률, 통화량, 재무상태표 등)
2. 수요함수: 해당 재화의 가격, 가격 이외의 요인으로 구분
3. 수요의 법칙: [다른 조건 일정] 가격 상승-수요량 감소, 가격 하락-수요량 증가 (반비례, 음의관계, 감소함수, 우하향 곡선)
- 소득효과: 명목소득(실제)이 동일해도 재화의 가격이 하락하면 실질소득(체감) 향상-> 수요량 증가
- 대체효과: 대체관계에 있는 재화(대체재) 가격 상승 -> 대체제 수요 감소 -> 해당 재화 수요 증가
- 수요법칙의 예외: 베블렌 효과(과시성 소비)
4. 수요량의 변화아 수요의 변화
- 수요량의 변화: [다른 조건 일정] 부동산 가격 변화에 따라 부동산수요량 변화 (동일한 수요곡선상에서 점의 이동)
- 수요의 변화: [가격 조건 일정] 가격 이외의 다른 요인의 변화로 수요량 변화 (곡선 자체가 이동)
5. 수요 변화의 요인
- 인구유입의 증가(감소): 부동산 수요 증가(감소) -> 가격 상승(하락)
- 정상재: 소득의 증가(감소) -> 수요 증가(감소)
- 열등재: 소득의 증가 -> 수요 감소
- 대체재 가격 상승(하락): 대체재 수요 감소(증가) -> 해당 부동산 수요 증가(감소)
- 보완재 가격 상승(하락): 보완제 수요 감소(증가) -> 해당 부동산 수요 감소(증가)
6. 부동산수요의 특징
- 일반재화에 비해 고가성이라 가격에 비탄력적, 소비재와 자산의 형태가 혼재
- 수요활동의 판단에 영향을 미치는 주안점은 수요활동의 주체와 부동산의 용도, 종류에 따라 달라짐
- 고가성, 내구성, 개별성 때문에 수요량의 변화가 적음
7. 개별수요곡선과 시장수요곡선
- 시장수요곡선은 개별수요곡선을 수평적으로(X축, 수요량) 합한 시장 전체의 수요곡선
- 동일가격수준에서 양의 변화가 많기 때문에 탄력적, 기울기 완만, 기울기 절대값 작음
2) 부동산공급
1. 공급의 개념
- 공급은 일정기간 동안 생산자가 판매하고자 하는 욕구나 그 양
- 공급량은 일정기간에 판매하고자 하는 최대수량
- 유량: 일정기간 공급하고자 하는 주택의 양 (신규주택공급량)
- 저량: 일정시점 존재하는 주택의 양 (기존주택공급량) -> 영속성, 내구성으로 인해 형성
2. 공급함수: 해당 부동산의 가격과 가격 이외의 요인으로 구분
3. 공급의 법칙: [다른 조건 일정] 가격 상승-공급량 증가, 가격 하락-공급량 감소 (비례, 정의관계, 증가함수, 우상향 곡선)
4. 공급량의 변화와 공급의 변화
- 공급량의 변화: [다른 조건 일정] 가격이 변함에 따라 공급량이 변함 (곡선상 점의 이동)
- 공급의 변화: [가격 조건 일정] 가격 이외의 요인의 변화로 공급량 변화 (곡선 자체ㅏ 이동)
5. 공급 변화의 요인
- 건축자재 등 생산요소가격의 하락: 부동산공급 증가
- 건축기술의 진보: 부동산공급 증가
- 건축규제 강화, 공급자에게 조세 부과: 부동산공급 하락
- 금리의 상승: 부동산공급 하락
- 신규주택(상품) 가격 상승(하락) 예상: 부동산공급 증가(감소)
6. 부동산공급의 특징
- 부증성으로 물리적 공급은 불가능(가격에 대해 완전비탄력적), 경제적 공급으로 공급곡선은 우상향 형태
- 단기는 양의 변화가 적어(생산요소 사용/투입 제한, 법적 규제) 공급이 비탄력적
- 장기는 양의 변화가 많아 공급이 탄력적 (기울기는 장기공급곡선이 완만)
7. 시장공급곡선: 개별공급곡선을 수평적으로 합한 시장 전체의 공급곡선
- 동일한 가격수준에서 양의 변화가 많기 때문에 더 탄력적, 기울기가 완만, 절대값작음
균형가격과 균형거래량
1) 시장균형과 균형가격의 결정
1. 균형이란 수요량(Qd)과 공급량(Qs)가 같은 상태
- 부동산의 불완전한 특성으로 효율적 자원배분에 실패하게 됨(시장실패)
- 다만 이론적으로는 초과수요, 공급 발생 시 균형으로 회귀하려고 함
2. 수요, 공급의 변화에 따른 균형가격과 균형거래량의 변화
- 공급은 불변이고 수요가 증가(감소)한 경우: 균형가격 상승(하락), 균형거래량 증가(감소)
- 수요는 불변이고 공급이 증가(감소)한 경우: 균형가격 하락(상승), 균형거래량 증가(감소)
- 수요의 증가(감소)가 공급의 증가(감소)보다 큰 경우: 균형가격 상승(하락), 균형거래량 증가(감소)
- 공급의 증가(감소)가 수요의 증가(감소)보다 큰 경우: 균형가격 하락(증가), 균형거래량 증가(감소)
- 수요와 공급이 동일하게 증가한 경우: 균형가격은 변하지 않고, 균형거래량은 증가
- 수요/공급 증가한 경우: 균형가격 알 수 없고 균형거래량은 증가
- 수요/공급 감소한 경우: 균형가격 알 수 없고 균형거래량 감소
- 수요 증가-공급 감소한 경우: 균형가격 상승, 균형거래량 알 수 없음
- 수요 감소-공급 증가한 경우: 균형가격 하락, 균형거래량 알 수 없음
- 수요와 공급이 동일하게 감소한 경우: 균형가격은 변하지 않고, 균형거래량은 감소
2) 수요와 공급의 탄력성
1. 수요의 가격탄력성 = 수요량의 변화율(%)/가격의 변화율(%)
- 최초값을 기준으로 구할 경우: 최초의 가격만 분모로 활용
- 중간점을 이용하여 구할 경우: 평균값을 분모로 활용
- 절대값이 1보다 크면 탄력적, 양의변화가 많음, 곡선기울기 완만
- 절대값이 1보다 작으면 비탄력적, 양의변화가 적음, 국선기울기 급함
- 완전비탄력적, 가격이 변해도 수요량이 전혀 변하지 않음, 기울기는 수직
- 완전탄력적, 가격이 변하면 수요량이 무한대로 변함, 기울기는 수평
- 대체재가 많으면 가격탄력성 커짐 (선택의 폭 넓어짐)
- 대체제가 많으면 저가, 할인 전략이 유리 / 대체제가 적으면 고가, 가격 인상 전략이 유리
2. 공급의 가격탄력성 = 공급량의 변화율 / 가격의 변화율
- 공급과 가격은 비례 관계
- 공급량을 늘릴 때 생산요소가격이 상승(하락)할수록 공급의 가격탄력성은 더 비탄력적 (탄력적)
- 건축 인허가가 늘어날수록 공급의 가격탄력성은 비탄력적
- 생산에 소요되는 기간이 길수록 공급의 가격탄력성은 비탄력적이 되며 단기공급의 가격탄력성은 비탄력적
- 임대주택으로 주택 공급 기간이 짧을수록 공급의 가격탄력성은 탄력적이게 됨
수요의 소득탄력성과 교차탄력성
1) 수요의 소득탄력성
1. 수요의 소득탄력성 = 수요량의 변화율 / 소득의 변화율
2. 우등재와 열등재
- 소득이 늘 때 수요량이 증가하면 정상재(우등재), 즉 소득탄력성이 0보다 큰(양의 값) 것
- 소득이 늘 때 수요량이 감소하면 열등재(하급재), 즉 소득탄력성이 0보다 작은(음의 값) 것
2) 수요의 교차탄력성
1. 수요의 교차탄력성 = Y재의 수요량의 변화율 / X재의 가격의 변화율
2. 대체재와 보완재
- 교차탄력성이 0보다 크면(양의 값)이면 대체관계
- 교차탄력성이 0보다 작으면(음의 값)이면 보완관계
3) 탄력성에 따른 균형가격과 균형거래량의 변화
1. 탄력적이면 양의 변화가 많기 때문에 가격의 변화폭은 작고 / 비탄력적이면 양의 변화가 적기 때문에 가격 변화폭이 큼
- 공급이 증가할 때 수요가 탄력적이면? 공급 증가 시 가격 하락(-) / 수요가 탄력적이면 가격 변화폭 작음 덜 하락
- 공급이 증가할 때 수요가 비탄력적이면? 공급 증가 시 가격 하락(-) / 수요가 비탄력적이면 가격 변화폭 큼 더 하락
- 공급이 감소할 때 수요가 탄력적이면? 공급 감소 시 가격 상승(+) / 수요가 탄력적이면 가격 변화폭 작음 덜 상승
- 공급이 감소할 때 수요가 비탄력적이면? 공급 감소 시 가격 상승(+) / 수요가 비탄력적이면 가격 변화폭 큼 더 상승
- 수요가 감소할 때 공급이 탄력적이면? 수요 감소 시 가격 하락(-) / 공급이 탄력적이면 가격 변화폭 작음 덜 하락
- 수요가 감소할 때 공급이 비탄력적이면? 수요 감소 시 가격 하락(-) / 공급이 비탄력적이면 가격 변화폭 큰 더 하락
2. 완전탄력/비탄력
- 공급이 가격에 대하여 완전비탄력적일때? / 수요 증가하면 거래량 변화X 가격만 상승
- 수요가 가격에 대하여 완전탄력적일때? / 공급량 증가하면 가격 변화X 거래량만 증가