부동산의 경기변동이 일반경제시장과 어떠한 차이와 기능을 갖는지에 대해 설명하도록 하겠습니다. 개별성, 부증성 등의 부동산만의 고유한 특징에 의해 기존 시장 대비 속도가 느리다는 점에서 논점이 달라지기도 합니다. 주택시장의 구분과 효율적시장으로 부동산시장을 정의한 상태로 분석하는 내용도 함께 살펴보도록 합니다.
목차
부동산의 경기변동
1) 부동산의 경기변동
1. 부동산경기는 일반경기를 구성하는 여러 부문경기 중 하나로, 밀접한 관련성을 가지고 상호 영향을 주고받으며 변동
- 일반적으로 부동산경기는 비중이 큰 주거용 부동산건축경기로 하는데, 부문별/용도별/지역별 가중평균치적 성격을 지님
- 전체적으로 부동산경기는 일반경기보다 시간적으로 뒤지는 후순환적 변동 (변동의 시차 있음)
- 계절적 변동, 추세적 변동(지속적, 계속적), 무작위적 변동(일시적, 갑자기, 급격하게), 순환변동(정점, 후퇴기, 상향기)
2. 순환변동 4국면과 안정시장
- 확장국면: 회복시장, 상향시장 (매도자 중시, 과거 거래사례가격은 기준 또는 하한선)
- 수축국면: 후퇴시장, 하향시장 (매수자 중심, 과거 거래사례가격은 기준 또는 상한선)
- 안정시장: 불황에 강한 부동산으로 경기변동에 민감하지 않음
3. 부동산경기변동의 특징
- 확장국면과 수축국면이 비대칭적(확장은 느리고 수축은 빠름)
- 공급지표, 수요지표 등 여러가지 경기지표를 종합적으로 판단, 측정해야 함
2) 거미집이론
1. 의의: 공급이 일정한 시차를 두고 발생한다는 것을 토대로 균형의 안정성을 동태적 관점에서 설명
- 부동산가격이 변동하면 공급량은 일정한 시간이 지나야만 반응
- 공급량은 상대적으로 비탄력적
- 공급자는 현재의 시장가격에만 반응
2. 거미집이론에 의한 균형점의 이동
- 수렴형: 가격탄력성의 절대값이 수요 > 공급 / 기울기 절대값이 수요 < 공급, 즉 공급이 비탄력적
- 발산형: 가격탄력성의 절대값이 수요 < 공급 / 기울기 절대값이 수요 > 공급, 즉 수요가 비탄력적
- 순환형: 가격탄력성, 기울기 절대값이 동일
3. 부동산경기에의 적용
- 신규주택은 생산에 소요되는 기간이 길어서 공급이 적시에 이뤄지지못함(비탄력적), 준공 후 미분양현상
- 장기적으로는 균형수준으로 회귀
- 상업용, 공업용 부동산이 비교적 비탄력적 (주거용은 대체재가 많음)
부동산시장론
1) 부동산시장
1. 부동산시장의 특성(일반 시장과의 차이)
- 지역시장, 시장의 국지성: 부동성으로 지역간의 수급불균형 초래됨, 물리적으로 동질적인 부동산이라도 지역에 따라 가격 달라질 수 있음, 시장의 분화 현상
- 수급조절의 곤란성: 고가성, 내구성, 개별성, 부증성 등 불완전한 특성과 법적 규제 등으로 수요와 공급 조절 어려워 단기적으로 가격의 왜곡 발생할 수 있음
- 거래의 비공개성: 개별성으로 폐쇄적 시장, 정보탐색 비용이 수반되기도 하며 불합리한 가격이 형성되기도 함
- 상품의 비표준화성: 개별성으로 표준하가 어렵고 각각의 개별시장을 독점적 시장으로 만들고 시장분석이 복잡해 짐
- 시장의 비조직성: 개별성으로 조직화하기 어려움
- 과다한 법적 규제: 부증성, 국토성으로 규제가 많은 편이며 지나치면 시장기능 왜곡시킬 수 있음
- 매매기간의 장기성: 현금화 어렵고 유동성위험 큰 편
- 금융시장, 자본시장과의 연관성
2. 부동산시장의 기능
- 교환기능(거래)
- 자원배분기능
- 정보제공기능
- 가격의 창조기능: 매도인의 하한선과 매수인 상한선 사이의 접점에서 부동산 가격 형성
- 입지주체간의 입지경쟁기능: 토지의 희소성, 부증성으로 입지경쟁 발생, 지대지불능력에 따라 토지이용 유형이 결정됨
2) 주택시장
1. 물리적 주택시장은 완전경쟁을 전제로 분석이 용이하지 않기 때문어, 용도적으로 동질화한 주택서비스로 분석 (효용)
2. 소득에 따른 구분
- 주택수요(demand): 구매력이 동반된 고소득층이 주택을 구매하고자 하는 욕구, 유량개념의 신규주택공급
- 주택소요(needs): 구매력이 낮은 저소득층에게 필요한 주택의 양과 질, 저량개념의 기존주택공급
3. 주택저량과 주택유량
- 주택저량의 공급량: 일정시점에 시장에 존재하는 주택의 양 (기존주택공급량)
- 주택저량의 수요량: 일정시점에 수요자들이 보유한 주택 양
- 주택유량의 공급량: 일정기간 동안에 공급자들이 판매하고자 하는 주택의 양 (신규주택공급량)
- 주택유량의 수요량: 일정기간 동안에 수요자들이 구매하고자 하는 주택의 양
4. 주택시장의 단기와 장기균형
- 단기에는 수요 증가로 주택가격 상승해도 주택수량은 변하지 않음 (저량개념)
- 장기에는 신규주택공급이 가능하므로 공급곡선이 우측이도 이동 (유량개념)
5. 주택시장의 여과과정: 주택의 질적 변화와 가구의 주거이동과의 관계, 주택 이용주체가 변화하는 현상, 주택순환과정
- 하향여과: 상위계층이 사용하던 고가주택이 노후화를 거쳐 하위계층의 사용으로 전환되는 현상 -> 저가주택 비중 증가
- 상향여과: 하위계층이 사용하던 저가주택이 재건축, 리모델링 등을 통해 상위계층의 사용으로 전환되는 현상
- 저소득층에게 보조금 지급할 때 단기에는 주택수량은 변하지 않고 주택의 이용주체만 변하게 됨
- 주택여과현상이 긍정적 작동 시 주거의 질 개선, 장기적으로 신규주택 공급량 증가하여 전체적 주거안정 달성할 수 있음
- 저가주택지역에서 발생하는 불량주택은 시장실패가 아니라 하향여과라는 자원배분의 결과물로 낮은소득에 따른 문제임
6. 주거분리현상: 고소득층 주거지역과 저소득층 주거지역이 분리, 소득 차이 때문, 근린지역에서도 발생
- 고가주택지역 인접한 저가주택은 정의 외부효과 발생, 할증 거래될 수 있음 (개량 비용 < 가치상승분) -> 고소득층 이용
- 저가주택지역 인접한 고가주택은 부의 외부효과 발생, 할인 거래될 수 있음 (개량 비용 > 가치상승분) -> 저소득층 이용
- 고가(저가)주택지역에 저(고)소득층 유입되면 하향(상향)여과과정 발생, 점차 저가(고가)주택지역으로 변할 것
-> 침입: 어떤 지역에 다른 형태의 이질적인 기능 유입되는 현상
-> 천이(계승): 침입의 결과 다른 유형의 토지이용으로 전화, 변화되어가는 과정
정보의 효율성과 부동산시장
1) 효율적 시장가설
1. 약성 효율적 시장가설: 과거 가격변동의 양상, 거래량의 추세에 관한 정보 - 기술적 분석 - 초과수익 x
2. 준강성 효율적 시장가설: 공개적으로 이용 가능한 모든 정보(재무재표 등) - 기본적 분석 - 초과수익 x
3. 강성 효율적 시장가설: 공개된 정보 및 공개되지 않은 내부자(미공개) 정보 - 분석불가능 - 초과수익 x
- 진정한 의미의 효율적 시장, 완전경쟁시장의 가정에 가장 부합한 시장
2) 할당 효율적 시장
1. 할당 효율성: 자원, 정보가 모두에게 효율적, 균형적으로 배분된 시장, 누구도 기회비용보다 싼 값으로 정보 획득 불가
2. 정보(기회비용) = 이윤 -> 할당 효율적
- 완전경쟁시장은 언제나 할당 효율적 시장, 불완전경쟁시장은 할당 효율적이 될 수도/안될수도 있음
3. 정보가치 계산
현재가치가격 = 미래가치 / (1+r)의 n승
최대한 지불할 수 있는 현재가치가격 = 확실성하의 현재가치 - 불확성하의 현재가치