토지와 부동산의 가격을 볼 때 그 기준은 무엇일지 궁금하신적 있으신가요? 시장가격을 기준으로 한다고 생각할 수 있지만 그 전에 평가의 기준이 되는 공시지가가 있습니다. 이 공시지가를 기준으로 감정평가가 나오고 이를 토대로 시장가격이 정해지는 것입니다.
목차
감정평가의 기초이론
1) 감정평가
1. 의의: 일정한 보수를 받고 부동산 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것
2. 기준시점: 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜(대상물건의 가격조사를 완료한 날짜)
3. 감정평가의 필요성
- 부동산시장의 불완전성
- 부동산 가치형성요인의 복잡성 및 다양성
- 부동산의 사회성, 공공성
2) 감정평가의 분류
1. 현황기준 원칙: 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법, 일시X) 및 공법상 제한 받는 상태를 기준으로 함
<예외> 법 규정, 의뢰인 요청, 사회통녕삼 필요가 있으면 실제와 다르게 가정하거나 조건을 붙여 감정평가 할 수 있음
- 법 규정 이외에는 조건의 합리성, 적법성, 실현가능성 검토해야 함
- 조건의 합리성, 적법성, 실현가능성이 불가할 때는 의뢰를 거부, 수임 철회할 수 있음
2. 개별물건기준 원칙
- 개별평가: 감정평가는 대상물건마다 개별로 해야함(원칙)
- 일괄평가: 둘 이상의 물건이 일체로 거래되면 일괄 감정평가 가능
- 구분평가: 하나의 대상물건이 가치를 달리하는 부분있으면 구분하여 감정평가 가능
- 부분평가: 일체로 이용되는 대상물건의 일부분에 대해 감정평가해야하는 특수한 이유 있는 경우 부분만 감정평가 가능 (EX. 수용)
3. 평가조건에 따른 분류
- 소급평가: 과거의 일정시점을 기준
- 현황평가: 현황을 있는 그대로 평가
- 조건부평가: 장래 도래가 불확실한 조건의 성취를 전제로 평가
- 기한부평가: 장래 도래가 확실한 일정한 시점을 기준으로 평가
부동산 가격이론
1) 부동산가격이론
1. 시장가치: 통상적인 시장에서 정통한 당사자 사이에 거래 시 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액
- 원칙: 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정
<예외> 법령, 의뢰인 요청, 사회통념상 필요하면 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있음
- 법 규정 이외에는 조건의 합리성, 적법성, 실현가능성 검토해야 함
- 조건의 합리성, 적법성, 실현가능성이 불가할 때는 의뢰를 거부, 수임 철회할 수 있음
2. 부동산가격과 가치: 영속성에 의하면 부동산가치는 부동산에 발생하는 장래 유, 무형의 편익을 현재가치로 환원한 값
- 가격: 실제 지불된 금액 / 과거의 값 / 객관적, 구체적 개념
- 가치: 인정되는 가액(시장가치) / 장래 편익을 현재가치로 환원한 값 / 주관적, 추상적 개념
- 부동산 가치 상승하면 부동산가격도 상승, 화폐가치(이자율) 상승하면 부동산가격 하락
- 오차 발생
- 가격은 수요, 공급의 변동에 따라 일시적으로 가치와 괴리될 수 있으나 장기적으로는 가격과 가치는 일치하게 됨
3. 부동산가격의 형성과정: 가치형성요인은 가치발생요인에 영향을 줌
- 가치형성요인: 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인, 개별요인 / 항상 변화, 서로 유기적 연관성
- 가치발생요인: 효용(유용성), 유효수요, 상대적 희소성 세가지가 상호 밀접하게 결합 + 권리의 이전성
v 효용(유용성): 부동산을 사용, 수익함에 따른 인간의 필요나 욕구를 만족시켜줄 수 있는 재화의 능력
v 유효수요: 구매할 의사와 지불능력을 갖춘 실질수요
v 상대적 희소성: 부동산의 수요에 비해 공급이 상대적으로 부족한 상태
v 권리의 이전성: 법적 개념
2) 부동산가격의 제 원칙(감정평가원리)
1. 최유효이용의 원칙: 객관적인 양식과 통상의 사용능력을 가진 사람이 합리적, 합법적인 최고/최선의 이용방법
- 용도의 다양성으로 인해 발생
- 기준: 물리적 채택가능성, 합리적 이용, 합법적 이용, 최고수익성 기준(변동의 원칙, 예측의 원칙을 바탕으로)
2. 변동의 원칙: 가치형성요인이 변동함에 따라 부동산가격도 항상 변화(기준시점을 명확히 할 필요성 있음)
3. 예측의 원칙: 장래 유, 무형의 편익에 대한 현재가치
4. 균형의 원칙: 구조, 설비, 기능 등 내부구성요소간에 균형을 이뤄야 함 (기능적 감가 발생할 수 있음)
5. 적합의 원칙: 위치, 입지 등 외부환경에 적합해야 함, 표준적 이용을 판정해 가치 평가(경제적 감가 발생할 수 있음)
6. 대체의 원칙: 대체성이 있는 다른 재화/부동산과의 상호작용과정 속에서 가격 형성
7. 기회비용의 원칙: 어떤 투자대상의 가치평가를 그 투자대상의 기회비용(포기한 대가)으로 평가
3) 지역분석 및 개별분석
1. 지역분석과 개별분석
| 구분 | 지역분석(선행분석) | 개별분석(후행분석) |
| 분석내용 | 지역요인 파악 | 개별요인 파악 |
| 분석기준 | 표준적 이용 판정 | 최유효이용 판정 |
| 가격판단 | 가격수준 분석 | 구체적 가격 구함 |
| 근거-필요성 | 부동성, 인접성, 지역성 | 개별성 |
| 관련 원칙 | 적합의 원칙 | 균형의 원칙 |
| 감가유형 | 경제적 감가 | 기능적 감가 |
| 분석범위 | 전체적, 광역적, 거시적 분석 | 개별적, 구체적, 미시적 분석 |
2. 지역분석의 대상지역
- 인근지역: 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역, 이용이 동질적이고 지역요인을 공유함 (지역사회보다 작은 지역, 특정 토지용도를 중심으로 집중된 형태) -> 유동적, 가변적
- 유사지역: 대상부동산이 속하지 않은 지역, 인근지역과 유사한 지역특성 갖음 (지리적 위치는 다르지만 기능적, 용도적으로 유사하여 지역 구성요소가 동질적) -> 인근지역과 달리 지역요인이 다르므로 지역요인 비교과정 필요
- 동일수급권: 대상부동산과 대체/경쟁관계 성립하고 가치형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역 (인근지역과 유사지역을 포함) -> 사례부동산의 선택범위
v 주거지는 통근 가능/ 상업지는 수익 올릴 수 있는/공업지는 경제성 올릴 수 있는 지역범위와 일치하는 경향이 있음
v 후보지나 이행지의 동일수급권은 전환/이행 후, 전환/이행 속도가 느리면(성숙도가 낮으면) 전환/이행 전 동일수급권과 일치하는 경향이 있음
부동산가격공시제도
1) 표준지공시지가
1. 의의
- 국토교통부장관이 공시기준일(1/1)의 단위면적당 적정가격을 조사, 평가 -> 중앙부동산가격공시위원회 심의 -> 공시
- 해당 일단의 토지를 대표할 수 있는 필지의 토지를 선정
- 둘 이상의 감정평가법인에 의뢰(지가변동이 작은 경우 등에는 하나의 감정평가법인) -> 산술평균치로 기준
2. 표준지 평가기준: 적정가격기준평가, 실제용도기준평가(공부상 지목x), 나지상정평가(정착물, 권리 없이)
3. 이의신청: 공시일로부터 30일 이내, 이후 이의신청만료일부터 30일 이내에 심사 결과 통지
4. 효력
- 토지시장의 지가정보 제공
- 일반적인 토지거래의 지표
- 국가, 지자체 등이 지가(손실보상) 산정 시 기준
- 감정평가법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준
2) 개별공시지가
1. 의의
- 시장, 군수, 구청장이 공시기준일의 개별토지의 단위면적당 가격 결정, 공시(5/31까지)
- 표준지로 선정된 토지, 조세 등 부과대상 아닌 토지 등은 개별공시지가 결정, 공시 하지 않을 수 있음
- 공시기준일 이후 분할, 합병 발생 토지는 별도로 개별공시지가 결정, 공시
2. 토지가격비준표 사용
- 개별공시지가 결정, 공시할 때 토지가격비준표 사용 (표준지공시지가 활용해 토지가격비준표 작성, 토지가격비준표 활용해 개별공시지가 작성)
3. 이의신청: 공시일로부터 30일 이내, 이후 이의신청만료일부터 30일 이내에 심사 결과 통지
4. 활용: 조세 부과기준
3) 표준주택가격
1. 의의
- 국토교통부장관이 공시기준일(1/1)의 적정가격 조사 산정 -> 중앙위원회 심의 -> 공시
- 해당 일단의 단독주택을 대표할 수 있는 주택 선정
- 한국부동산원에 의뢰
2. 표준지평가기준: 권리 존재하지 않는것으로 보고 적정가격 산정
3. 이의신청: 30일 이내 신청, 30일 이내 심사 결과 통지
4. 효력: 개별주택가격 산정 기준
4) 개별주택가격
1. 의의
- 시장, 군수, 구청장이 공시기준일의 개별주택의 가격을 결정, 공시(4/30까지)
- 표준지로 선정된 주택 등은 개별주택가격을 결정, 공시하지 않을 수 있음
- 공시기준일 이후 분할, 합병, 신축 발생 시 별도로 개별주택가격 결정, 공시
2. 주택가격비준표 활용
- 개별주택가격 결정, 공시할 때 주택가격비준표 사용
4. 활용: 주택시장의 가격정보 제공, 조세 부과기준
5) 공동주택가격
1. 의의
- 국토교통부장관이 공시기준일 현재의 적정가격 조사, 산정 -> 중앙위원회 심의 -> 공시 (4/30까지)
- 공동주택소유자와 그 밖의 이해관계인의 의견 청취해야 함
공시기준일 이후 분할, 합병, 신축 발생 시 별도로 공동주택가격 결정, 공시
2. 이의신청: 공시일로부터 30일 이내, 결과 서면 통지
3. 효력: 가격정보 제공, 조세 부과기준