부동산 또는 주식 등을 구매 후 다시 판매할 때 양도소득세를 내게 됩니다. 이 대 계산 방법은 부동산에서도 다르고 주식이나 신탁 등도 차이가 있습니다. 국내 부동산인지 국외 부동산인지에 대해서도 다르니 살펴보시기 바랍니다.
목차
양도소득세 계산구조
양도가액 - 필요경비 (양도차액) - 장기보유특별공제액 (양도소득금액) - 양도소득기본공제액 (양도소득과세표준)
1) 양도차익의 계산
양도차익 = 양도가액 - 필요경비
1. 양도차익의 산정: 양도가액을 실지거래가액 따르면 취득가액도 실지거래가액, 양도가액을 기준시가 따르면 취득가액도 기준시가
2. 양도가액과 취득가액의 산정: 원칙은 실제로 거래한 가액, 불분명하면 추계조사 결정 또는 경정
- 양도가액이 불분명: 매매사례가액 -> 감정가액 -> 기준시가
- 취득가액이 불분명: 매매사례가액 -> 감정가액 -> 환산취득가액 -> 기준시가
v 매매사례가액: 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내 비슷한 매매사례 가액
v 감정가액; 양도일 또는 취득일 전후 3개월 이내 2개 이상 감정평가법인 평가 평균액 (10억 이하는 1개 감평 평가액)
v 환산취득가액: 양도 당시 실거래가액or매매사례가액or감정가액 X (취득 당시의 기준시가 / 양도 당시의 기준시가)
v 기준시가: 국세 부과시 법 규정에 따라 산정한 가액
<참고> 신축 또는 증축(증축은 85제곱미터 초과)하고 5년 이내 건물 양도 시, 취득가액을 감정가액 또는 환산취득가액으로하면 감정가액 또는 환산취득가액의 5% 해당 금액을 양도소득 결정세액에 더함 (산출세액 없어도 적용)
2) 양도소득금액의 계산을 위한 장기보유특별공제
양도소득금액 = 양도차익- 장기보유특별공제액
1. 적용대상
- 국내에 소재 (국외X)
- 등기된 양도자산
- 토지, 건물, 조합원입주권 (토지-비상업용토지도 포함, 조합원입주권-조합원으로부터 양도받은 것은X)
- 보유기간 3년 이상
- 조정대상지역 외 1세대 다주택 (2025년 5/9까지 조정대상지역 내 1세대 다주택도 공제 가능)
2. 공제액: 양도차익 X 보유기간별 공제율 (보유연수 X 2%) (ex. 3년 이상 4년 미만 6%, 15년 이상 30%)
- 양도소득세가 과세되는 1세대 1주택(고가주택 등):
양도차익 X [보유기간별 공제율(보유연수 X 4%) + 거주기간별 공제율(거주연수 X 4%)]
v 다주택자, 2년 미만 거주한 1세대 1주택, 비거주자는 일반적인 경우로 적용
3. 토지와 건물 함께 양도하는 경우 양도자산별로 각각 적용
3) 양도소득과세표준 계산을 위한 양도소득기본공제
양도소득과세표준 = 양도소득공제 - 양도소득기본공제
1. 공제대상: 미등기 양도자산을 제외한 모든 자산 (보유기간X)
2. 공제액: 소득별로 각각 연 250만원 공제
- 토지, 건물, 부동산에 관한 권리 및 기타 자산의 양도소득금액
- 주식 및 출자지분의 양도소득금액
- 파생상품 양도소득금액
- 신탁수익권 양도소득금액
3. 공제방법
- 자산을 여러차례 양도한 경우: 감면소득금액은 제외, 양도소득금액은 순서대로 공제
- 비거주자의 양도에도 적용
- 국내, 국외 자산 모두 적용, 각각 연 250만원 공제
- 소득별로 각각 연 250만원 공제 (양도소득금액 범위 내)
- 공동 소유자산을 양도한 경우 공동소유자 각각 연 250만원 양도소득기본공제 가능
4) 양도소득세의 세율
양도소득세 산출세액 = 양도소득과세표준 X 세율
1. 표준세율
| 구분 | 세율 (%) | |||
| 토지, 건물, 부동산 권리 | 주택, 조합원 입주권 | 주택 분양권 | ||
| 미등기 | 70 | 70 | - | |
| 등기 | 1년 미만 | 50 | 70 | 70 |
| 1년 이상 2년 미만 | 40 | 60 | 60 | |
| 2년 이상 | 6~45% 8단계 초과누진세율 (비사업용 토지 +10%) |
|||
- 1,400만원 이하: 과세표준 6% (비사업용 토지 16%)
- 10억원 초과: 과세표준 45% (비사업용 토지 55%)
- 기타자산: 보유기간 관계없이 과세표준의 크기에 따라 6~45% 8단계 초과누진세율 적용
- 주식 등, 신탁수익권: 3억원 이하 20%, 3억원 초과 6,000만원 + 초과금액의 25%
2. 보유기간의 계산: 해당 자산의 취득일부터 양도일까지 (상속은 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 양도일까지)
5) 미등기 양도재산
1. 미등기 양도시 불이익
- 비과세 및 조세특례제한법 상 감면 적용 배제
- 장기보유특별공제 및 양도소득기본공제 적용 배제
- 70% 최고세율 적용 (양도차액과 과세표준액 일치)
- 필요경비개산공제의 불이익: 양도차익 추계방법 계산 시 필요경비개산공제액 중 토지와 건물은 3% 적용하나 미등기는 0.3% 적용 (불이익이 있는 것으로 배제하는 것은 아님)
2. 미등기 이나 등기로 의제하는 경우
- 장기할부조건으로 취득 시
- 법률의 규정 또는 법원의 결정
- 농지의 교환, 분합으로 인해 발생한 소득에 대해 비과세가 적용되는 농지, 8년 재촌차경농지 및 감연요건 충족 대토 농지
- 비과세대상인 1세대 1주택으로서 무허가주택
- 도시개발법 관련
양도소득세 납세절차
1) 납세지
1. 거주자: 양도자의 주소지 -> 거소지
2. 비거주자: 국내사업장 소재지 -> 국내원천소득 발생 장소
2) 양도소득과세표준 예정신고와 자진납부
1. 양도차익이 없거나 차손 발생 시에도 적용, 수시부과세액 있으면 공제하여 납부
2. 예정신고기한: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
- 토지허가구역에 있는 토지 양도 시 허가 전 대금 청산했더라도 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
- 주식, 출자지분 양도 시 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내
- 부담부증여의 채무액은 양도로 보며 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내
3. 예정신고납부 불이행 시
- 일반무신고가산세: 20%
- 일반과소신고가산세: 10%
- 부정무/과소신고가산세: 40%
- 납세고지 전 납부지연가산세: 1일 경과시마다 0.022%
4. 무신고, 과소신고가산세의 감면: 확정기한까지 신고하면 해당 가산세의 50% 감면
3) 양도소득과세표준 확정신고납부
1. 과세표준이 없거나 결손금액이 있어도 적용, 예정신고 산출세액 및 수시부과세액 공제하여 납부
2. 확정신고기한: 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지
- 예정신고하면 확정신고 안해도 됨
- 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하면(누진세율임에도 기신고 양도소득금액과 합산하지 않으면) 확정신고 해야 함
3. 확정신고납부 불이행 시
- 예정신고와 동일
- 예정신고납부와 관련한 가산세 부과되었으면 확정신고납부에서는 제외 (복수가세하지 않음)
4) 물납과 분할납부
1. 물납 안됨
2. 분할납부
- 납부할 세액이 각각 1천만원 초과
- 2개월 이내에 분할납부 가능
- 세액 총합이 2천만원 이하: 1천만원 초과하는 나머지 금액 분할납부 가능
- 세액 총합이 2천만원 이상: 세액의 50% 이하 금액 분할납부 가능
- 예정신고기한 또는 확정신고기한까지 신청해야 함
3. 양도소득세 납부세액에는 부가세 없음, 양도소득세를 감면하는 경우 그 감면세액의 20%에 해당하는 농어촌특별세가 부가세로 부과됨
국외자산에 대한 양도소득세
1) 납세의무자
| 구분 | 거주자 | 비거주자 | |
| 5년 이상 주소, 거소 | 5년 미만 주소, 거소 | ||
| 국내 소재 자산의 양도 | 과세 | ||
| 국외 소재 자산의 양도 | 과세 | 과세 제외 | 과세 제외 |
2) 국내자산과 국외자산의 양도 비교
| 구분 | 국내자산 양도 | 국외자산 양도 |
| 거주자 | 국내에 주소 또는 183일 이상 거소를 둔자 | 양도일 현재 계속해서 국내에 5년 이상 주소 또는 거소를 둔자 |
| 과세대상 | 등기된 부동산임차권 | 등기 여부와 관계없이 과세 |
| 양도, 취득가액 | 원칙: 실지거래가액 예외: 추계방법 |
원칙: 실지거래가액 예외: 시가 -> 보충적 평가방법 |
| 세율 | 보유기간에 따라 차등세율 적용 | 등기, 보유기간 관계없이 차등세율 적용 |
| 장기보유 특별공제 | 적용함 | 적용 배제 |
| 양도소득 기본공제 | 적용함 | 적용함 |
| 물납 | 허용하지 않음 | 허용하지 않음 |
| 분할납부 | 허용함 | 허용함 |