세법 중 재산세에 대한 세부 내용을 살펴보도록 하겠습니다. 대상에 따라 과세하는 범위가 다르고 그 과세표준과 세율도 달라지게 되는데요. 시험과 상관없이 실생활에서도 알아두면 좋은 내용이니 숙지하시기 바랍니다.
목차
재산세 과세대상
- 공부상 등재되지 않았거나 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우 사실상 현황에 따라 재산세 부과 (현황부과)
- 다만, 공부상 등재 현황과 달리 이용하여 재산세 부담이 낮아지는 경우는 공부상 등재 현황에 따라 부과 (비싼걸로 부과)
1) 토지
- 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지 (매립, 간척 등 준공승인 전에 사용하는 토지)
2) 건축물
- 건축법 규정에 따른 건출물과 정착물 (레저시설, 저장시설, 에너지 공급시설 등)
- 공부상 용도와 관계없이 사실상의 용도에 따라 과세 + 등재되지 않거나 허가받지 않은 건축물도 과세
3) 주택
1. 주택분 재산세는 주거용 건축물과 그 부속토지를 통합하여 과세 (토지, 건축물과 별도과세)
2. 주택의 부속토지의 경계가 명백하지 않은 경우 그 주택의 바닥면적의 10대 토지를 주택의 부속토지로 함
3. 다가구주택은 1가구가 독립해 구분사용할 수 있도록 분리된 부분을 1구 주택 (부속토지는 건물면적 비율에 따라 나눔)
4. 겸용주택
- 1동의 건물이 주거와 주거 외 용도로 사용되는 경우 -> 주거용 사용되는 부분만 주택(+부속토지), 사용 비율로 나눔
* 취득세 / 재산세 / 면적비례 / 주거만
- 1구의 건물이 주거와 주거 외 용도로 사용되는 경우 -> 주거용 면적이 50% 이상의 경우 전부 주택으로 봄 (미만이면 그 부분만 주택)
- 무허가 건축물 면적이 50% 이상인 경우 -> 주택X 종합합산대상토지
4) 선박
5) 항공기
제산세 과세대상 토지의 구분
1) 토지의 구분
| 구분 | 과세방법 | 세율 |
| 분리과세대상 | 각 토지별 분리과세 | 농지, 목장, 임야, 공장 - 저율(0.07%, 0.2%) 고급오락장용 - 고율(4%) |
| 종합합산과세대상 | 해당 시/군/구 내의 토지를 소유자별로 합산과세 | 나대지, 잡종지 - 0.2~0.5% 3단계 초과누진세율 |
| 별도합산과세대상 | 토지 - 0.2~0.4% 3단계 초과누진세율 |
2) 재산세 납세의무자
1. 원칙: 제산세 과세기준일 상 사실상 소유하고 있는 자
- 공유재산의 경우 지분에 해당하는 부분에 대한 지분권자 (지분 표시가 없는 경우 균등한 것으로 간주)
- 주택 건물과 부속토지의 소유자가 다른경우 주택에 대한 산출세액을 시가표준액 비율로 안분계산한 부분으로 각각 간주
2. 의제납세의무자
- 공부상 소유자: 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었으나 신고하지 않아 소유자 알 수 없을 때 / 개인 명의로 등재되어 있는 사실 상 종중재산이나 종중소유임을 신고하지 않았을 때 / 파산선고 이후 종결까지의 파산재단인 경우
- 주된 상속자: 상속이 개시된 재산으로 상속등기가 이행되지 않고 사실상 소유자 신고하지 않았을 때 (주된 상속자: 상속 지분이 가장 높은 사람, 두 명이면 연장자)
- 매수계약자: 국가 등(국가, 지자체, 지자체 조합)과 재산을 연부로 매매계약 체결하고 재산 사용권을 무상으로 받은 경우 / 국가 등이 선수금을 받아 조성하는 매매용 토지로 사실상 조성이 완료된 토지의 사용권을 무상으로 받은 자 = 매수계약자
- 신탁재산: 위탁자
- 사업시행자: 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 않고 체비지 또는 보류지로 정한 경우
- 소유권이 분명치 않아 사실 상 소유자를 확인할 수 없는 경우 (소송 중, 행방불명 등)
- 수입하는 자: 외국인 소유의 항공기 또는 선박을 임차하여 수입하는 경우
- 과세기준일(6/1)에 양도, 양수가 있으면 양수인이 납세의무자
3) 과세표준 및 세율
* 과세표준은 재산가액으로 항상 시가표준액 *
1. 토지 및 건축물 (+ 주택): 과세기준일 현재의 시가표준액 X 공정시장가액비율
<공정시장가액비율>
- 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지 (영에서는 70%)
- 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지 (영에서는 60%)
* 1세대 1주택의 공정시장가액비율(시가표준액 9억원 초과 주택 포함)
> 시가표준액 3억원 이하: 43%
> 시가표준액 3억원 초과 6억원 이하: 44%
> 시가표준액 6억원 초과: 45%
<과세표준상한액>
주택의 과세표준이 과세표준상한액보다 큰 경우 과세표준상한액으로 한다.
2. 선박 및 항공기: 시가표준액
재산세율
- 재산세 세율구조는 차등비례세율과 초과누진세율 적용
- 지자체장은 재산세의 세율 조정이 불가피하다고 인정되는 경우, 표준세율의 50% 범위에서 가감 (해당년도만 적용)
1) 표준세율
1. 토지
- 분리과세대상 토지: 차등비례세율
v 농지, 목장, 예외적 임야: 0.07%
v 공장 등: 0.2%
v 골프장용 토지, 고급오락장용 토지: 4%
- 종합합산과세대상 토지: 소유자별로 합산한 금액을 과세표준액으로 하여 초과누진세율 적용 (0.2~0.5% 3단계)
- 별도합산과세대상 토지: 소유자별로 합산한 금액을 과세표준액으로 하여 초과누진세율 적용 (0.2~0.4% 3단계)
2. 건축물: 차등비례세율
- 일반건축물: 0.25%
- 특정지역 내 공장용 건축물: 0.5%
- 사치성 재산 건출물: 4%
3. 주택: 주택별로 초과누진세율 적용 (0.1~0.4% 4단계) * 과세표준 6천만원 이하 0.1%
- 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택은 0.05~0.35% * 과세표준 6천만원 이하 0.05% <- 가장 낮음
- 주택을 공동 소유하거나 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 토지와 건물 가액 합산한 과세표준에 초과누진세율 적용
- 고급주택, 별장도 일반주택과 동일하게 초과누진세율 적용
4. 선박 및 항공기: 비례세율 적용
- 선박, 항공기: 0.3%
- 고급선박: 5% <- 가장 높음
2) 제산세 비과세
1. 국가 등이 소유한 제산: 비과세
<예외>
- 대한민국 정부기관 재산에 과세하는 외국정부의 재산
- 국가 등과 재산세 과세대상 물건을 연부로 매매계약 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 부여받은 경우 -> 매매계약자가 납세의무
2. 국가 등이 사용하는 제산
- 국가 등이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용하는 재산은 재산세 부과하지 않음
<예외>
- 유료로 사용하는 경우
- 소유권 유상이전을 약정한 경우로서 그 재산을 취득하기 전에 미리 사용하는 경우