부동산투자분석과 화폐의 시간가치, 대부비율 등에 대해 살펴보도록 합니다. 공식과 계산이 많은만큼 살펴보고 직접 계산해보는 것이 중요합니다.
목차
부동산투자분석 및 기법
1) 부동산투자의 개념
1. 소득이득과 자본이득의 기대: 부동산은 영속성을 가진 재화이므로 / 보유기간 동안 운영하면서 소득이득(임대료수입 등)을 얻을 수 있고 / 투자기간 말에 처분을 통한 자본이득(매각대금) / 도 얻을 수 있음
2. 요구수익률은 투자에 대한 위험으로부터 충족되야 할 최소한의 필수수익률, 대체 수익률이라는 점에서 자본의 기회비용
(피셔효과) 요구수익률 =
무위험율(이자, 시간에 대한 비용) + 위험할증률(보상, 위험에 대한 비용) + 예상인플레이션율(화폐의 가치)
* 무위험율은 자금시장동향, 일반경제상황과 관련 있음 (기준금리 인상은 무위험률 높게 만드는 요인)
* 위험할증률은 투자자의 태도에 따라 달라질 수 있음 (보수적 투자자는 위험할증률이 높아질 수 있음)
-> 투자자의 요구수익률이 충족될 때 부동산투자는 유발 됨 (요구수익률이 기대수익보다 낮으면 투자 확률 높음)
2) 투자를 통한 현금흐름 계산
1. 영업현금흐름
1) 가능총소득 = 단위당 예상임대료 * 임대단위 수
2) 유효총소득 = 1) + 기타소득 - 공실 및 대손충당금 => 영업수익
3) 순영업소득 = 2) - 영업경비 => 총 투자의 결과물
*영업경비: 유지관리비, 보험료, 광고료, 인건비, 재산세 등(감가상각비, 취득세, 소유자 급여, 개인업무비 X)
4) 세전현금수지 = 3) - 부채서비스액 => 지분투자의 결과물
5) 세후현금수지 = 4) - 영업소득세
* 투자액 전액이 자기자본이라면(부채가 없다면) 순영업소득과 세전현금수지는 동일할 수 있음
* 과세대상소득이 흑자라면 세전현금흐름은 세후현금흐름보다 클 것 (나가는 세금이 있으므로)
2.매각현금흐름
1) 매도가격 = 팔 때 예상되는 가격 (총매각대금)
2) 순매도액 = 1) - 매도경비
* 매도경비: 광고료, 중개보수, 법적 수속비 등
3) 세전지분복귀액 = 2) - 미상환저당잔금
* 미상환저당잔금: 상환하지 못하고 남은 것 (융자잔액)
4) 세후지분복귀액 = 3) - 자본이득세 (투자자에게 돌아오는 최종 현금흐름)
화폐의 시간가치
- 화폐 시간가치 정리는 대부분 복리
- 현재가치를 미래가치로 만들어주는 이자율(수익률), 미래가치를 현재가치로 만들어주는 이자율(할인율)
1) 미래가치계수(내가계수)
1. 일시불의 미래가치계수: 예금, 이자율(r)에 대해 N년 후에 찾게 되는 금액 (정기예금의 만기금액)
일시불의 내가계수 = (1+r)ⁿ
2. 연금의 미래가치계수: 적금, 매년 동일한 금액으로 이자율에 대해 N년 후 달성하는 금액 (정기적금의 만기금액)
연금의 내가계수 = (1+r)ⁿ -1 / r
3. 감채기금계수: N년 후 일정 금액을 만들기 위해 매년단위로 적립해야 할 금액 (연금의 내가계수와 역수)
감채기금계수 = r / (1+r)ⁿ -1
2) 현재가치계수(현가계수)
1. 일시불의 현재가치계수: 할인율이 r일 때, n년 후의 금액의 현재 가치 (부동산매각대금 또는 총 임대료수입의 현재가치)
일시불의 현가계수 = 1/(1+r)ⁿ
2. 연금의 현가계수: 이자율이 r이고 기간이 n년 일때, 매년 받는 연금을 일시불로 상관한 액수 (임대료 수입의 현재가치)
연금의 현가계수 = 1-(1+r)-ⁿ/r
3. 저당상수: 원리금균등상환방식, 융자 시 매 기간 균등하게 상환하여야 할 원리금(원금과 이자의 합계)
저당상수= r/1-(1+r)-n
투자의 타당성분석기법
- 현금유익: 수익, 소득
- 현금유출: 지출, 초기지분투자액
- 할인현금수지분석법(DCF): 장래 예상되는 현금유입과 현금유출을 현재가치로 할인하고, 이를 서로 비교하여 투자 타당성 분석
1) 순현가법(NPV)
- 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 공제한 값
- 할인율은 사전에 결정되어야 함 (=요구수익률), 투자주체마다 다름, 투자 위험이 크면 높은 할인율 적용, 순현가 작아짐
- 순현가가 0보다 크다는 것은 현금유입이 현금유출보다 크다 => 부의 극대하를 달성하는지 파악 가능
2) 내부수익률법(IRR)
- 투자안의 현금유입의 현재가치합과 현금유출의 현개가치를 일치시키는 할인율
- 순현가를 0으로 만드는 할인율, 수익성지수는 1이 됨
- 내부수익률을 구하기 위해서는 사전에 할인율 결정하지 않아도 됨
- 내부수익률은 위험보상이 반영되지 못하므로 내부수익률이 높다는 것이 투자자의 부가 극대화되는 것은 아님
- 내부수익률이 요구수익률보다 크면 투자하는 채택하는 것이 바람직 함
- 투자판단의 준거로 순현가법이 내부수익률법보다 합리적이며 이론적으로 우수함 (순현가법은 위험보상 반영, 절대적 금액으로 부의 극대화 여부 판단 가능하기 때문
3) 수익성지수법(PI)
- 현금유출의 현재가치에 대한 현금유입의 현재가치
- 현금유입의 현재가치가 크다면 투자의 타당성 있는 것 = 수익성지수가 1보다 큰 것
- 서로 다른 투자안을 비교하여 투자우선순위 결정하는 것
- 순현가가 크더라도 수익성지수는 다를 수 있음. 즉, 투자분석 적용방법에 따라 투자우선순위가 달라질 수 있음
어림셈법
1) 어림셈법
- 화폐의 시간가치 고려하지 못함 (할인현금수지분석법은 화폐의 시간가치 고려)
1. 수익률법
- 종합자본환원율: 순영업소득/총투자액(부동산가격)
* 순영업소득=유효총소득-영업경비
- 지분투자수익률: 세전현금수지/지분투자액
* 세전현금수지=순영업소득-부채서비스액
- 세후수익률: 세후현금수지/지분투자액
2. 승수법
- 조소득승수: 총투자액/총소득
- 순소득승수: 총투자액/순영업소득 (자본회수기간)
- 세전현금수지승수: 지분투자액/세전현금수지
- 세후현금수지승수: 지분투자액/세후현금수지
2) 재무비율분석법
- 비율을 계산하는 주체의 잘못으로 비율 자체가 왜곡될 수 있으며, 재무비율마다 투자의사결정이 다를 수 있음
1. 대부비율(LTV, 융자비율): 융자금/총투자액
- 대부비율이 높을 수록 차입자의 채무불이행가능성 높음 = 투자자의 금융적 위험 = 대출기관의 채무불이행 위험
2. 부채비율: 타인자본(부채)/자기자본(지분)
-> 대부비율이 높아지면 부채비율도 높아진다
3. 부채감당률: 순영업소득/부채서비스액(원리금)
- 순영업소득과 부채서비스가 동일하면 부채감당률은 1, 세전현금수지는 0
- 부채감당률이 1보다 크면 잔여액이 있는 것, 1보다 작으면 원리금 상환하기 부족(어렵) -> 대출 가능성 낮아짐