부동산정책에 정부 등 공공기간이 개입하는 이유에 대해 살펴보면서 토지, 주택, 조세와 관련된 정부 정책에 대해 상세히 보겠습니다.
목차
시장개입이유
부동산시장은 불완전 시장이므로 정부의 시장개입이 필요함
- 형평성 측면: 저소득층 주거안전을 위한 공공임대주택 공급, 누진세 적용, 투기문제 해소 등
- 효율성 측면: 부동산시장은 자원을 효율적으로 배분하지 못해 구성원의 후생이 감소, 시장실패가 일어날 수 있어 정부가 시장의 효율성 높이고자 개입 (최적배분)
<시장실패의 원인>
1) 불완전경쟁
독과점기업으로 진입장벽이 존재
2) 규모의 경제
먼저 진입한 주로 대기업이 경쟁우위가져 자연독점화 될 수 있음 -> 자원배분 효율성이 달성되지 못함
3) 공공재
1. 비경합성: 여러 사람이 함께 사용해도 경쟁이 붙지 않음
2. 비배제성: 생산비를 부담하지 않더라도 소비로부터 배제되지 않음 (무임승차)
3. 결과: 가격이 존재하지 않는 재화이고 내구재므로 사회적 적정수준보다 과소 생산되는 경향
4) 정보의 비대칭
정보의 불완전성, 이를 해소하기 위한 정부 개입수단으로 실거래가격신고제도, 전자계약제도, 공시제도 등이 있음
5) 외부효과
1. 뜻: 시장기구를 통하지 않고 제3자에게 생산, 소비 활동을 하면서 의도치 않은 이익, 손해를 주면서 이에 대한 대가, 보상 이뤄지지 않은 경우
2. 정의 외부효과(외부경제): 긍정적, 이로운, 이익주는 행위
- 이익 줘도 대가 이뤄지지 않음
- 사회적 최적량보다 과소 생산, 과소 소비
- 최적수준 맞추기 위한 정부개입: 보조금 지급, 세금감면 -> 수요, 공급곡선이 우측으로 이동
3. 부의 외부효과(외부불경제): 부정적, 해로운, 손해, 피해주는 행이
- 손해줘도 보상 이뤄지지 않음
- 사회적 최적량보다 과다 생산, 과다 소비
- 최적수준 맞추기 위한 정부개입: 규제, 과징금, 환경부담금, 세금부과 -> 수요, 공급곡선이 좌측으로 이동
6) 정부실패
- 정부의 시장개입은 사회적 후생손실을 야기, 실패할 수 있음
- 정부의 시장개입결과로 최적 수준을 벗어나게되어 자원배분 효율성 악화될 수 있음
토지정책
1) 토지정책의 수단
1. 직접적 개입방법: 정부나 공공기관이 수요자, 공급자 역할을 수행
- 토지수용
- 토지선매
- 협의매수
- 택지공영개발
- 토지은행(비축)제도
- 공공투자사업
- 도시재개발
- 공공임대공급
2. 간접적 개입방법: 조세감면정책, 행정/금융상 지원, 보조금 지급 등으로 여건을 조정
- 공시지가제도
- 정보 창출 및 제공
- 종합부동산세
3. 토지이용규제: 토지이용행위를 사회적으로 바람직한 방향으로 유도하기 위해 법적, 사회적 조치로 구속/제한
- 용도지역지구제
- 건축규제
- 각종 인허가제도
- 토지이용계획
- 도시계획
- 개발권양도제
- 총부채상환비율(DTI)
2) 토지은행
1. 의의: 정부 등이 재원을 투입하여 미개발토지(농지 포함)를 저렴한 가격으로 확보했다가 민간 수요 증가 시 공급하는 직접적 개입 방법
- 공공토지의 비축에 관한 법률(2009)에 의해 국토교통부장관이 계획 수립
- 주체는 한국토지주택공사(LH)
2. 재원조달: 토지은행적립금, 채권 발행 (세금 투입 X)
3. 비축토지 관리 및 공급: 공공개발용(공익사업용), 수급조절용(토지시장 안정으로 저가 공급)
4. 토지은행(비축)의 장점
- 공공용지를 저렴하게 공급하고 수급조절 통해 안정화에 기여
- 낮은 가격으로 공급해 주택분양가, 임대료 인하효과로 서민 주거안전에 기여
- 토지보상비 등의 고비용문제 완화
- 계획적 토지이용 가능케해 사적 주체의 무질서한 토지개발 방지
5. 단점
- 막대한 토지매입비용 수반
- 공공자유보유(미개발토지를 수익 없이 방치)함으로써 방대한 토지관리상 문제 발생
- 주변지역 지가 급등 및 투기현상 발생
3) 용도지역지구제
1. 의의: 정부가 어울리지 않는 토지이용 규제함으로써 부(-)의 외부효과 차단하여 토지이용의 효율성 제고하려는 규제 (EX. 특정지역을 주거전용지역으로 지정 -> 주거지 집단화 -> 집적이익의 증대효과)
즉, 토지이용의 경제적, 효율적 이용 통해 개발과 보전 조화 이뤄 후대간의 형평성 유지 -> 공공복리의 증진
- 공공토지서비스의 공급수단(공공용지 확보수단)으로 활용
2. 문제점
- 개발가능지역의 지가는 상승할 수 있으나, 제한지역은 지가 하락. 즉, 토지이용을 제한하여 지역에 따라 지가 상승 또는 하락 야기
4) 개발권양도제
1. 의의: 개발권(개발증서)을 시장에 매도해 현금으로 보상받는 제도
- 보전(규제)지역 토지소유자에게 개발권 부여, 개발이 필요한 다른 지역에 개발권을 양도할 수 있음
- 보전(규제)지역에서 발생하는 토지소유자의 손실을 공공 재정부담없이 시장을 통해 보전
- 미국에서 1960년대 후반 역사적 유물 보전 목적으로 시작
2. 장점
- 토지소유자의 재산권 일정 정도 보호
- 보존지역 등을 유지해 사회적 편익에 기여
-> 공익, 사익의 적절한 조화
5) 토지공개념
1. 개발이익환수제도
- 개발이익: 개발이익 환수에 의한 법률에 의하면 공공적, 사회적, 경제적 요인에 따라 정상지가상승분을 초과하여 사업시행자 또는 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분
- 개발부담금(개발이익환수)제: 개발사업 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 불로소득적 증가분의 일정액을 환수
- 시도지사, 군수, 구청장이 부과, 징수
6) 참고
1. 현재 시행하지 않는 정책: 택지소유상한에 관한 법률, 토지초과이득세법, 공한지세, 종합토지세
2. 현재 시행중인 정책: 토지거래허가제, 개발부담금제, 재건축초과이익환수제, 주택거래신고제, 부동산실권리자명의 등기제도(부동산실명제)
3. 부동산 관련 제도 시행시기
- 공인중개사제도 (1985년)
- 부동산실명제 (1995년)
- 자산유동화제도(ABS) (1998년)
- 부동산거래신도제 (2006년)
주택정책
1) 임대료규제정책
1. 개념: 저소득 임차가구를 보호하려는 일종의 최고가격제, 임대료상한제
- 시장균형가격보다 낮은 수준의 최고가격 설정 (가격통제정책)
2. 효과
- 초과수요 발생: 임대료가 하락하므로 수요량은 증가, 공급량은 감소
- 수익성 악화로 투자 기피, 기존 임대주택도 다른 용도로 전환 가능성 높아짐 -> 장기적으로 임대주택 공급을 감소시킴
- 단기보다 장기에 더 많이 감소 (공급 단기 비탄력적, 장기 탄력적)
- 관리 및 보수 소홀하게 됨으로써 질적 수준 저하 -> 주거환경 악화
- 공급 감소로 주택난 심화: 기존임차인 이동 감소, 신규감소인은 규제임대료보다 높은 임대료를 지불할 수 밖에 없는 상황
-> 음성적 지불현상, 임대료의 이중가격(규제임대료 / 음성적 지불임대료) 형성
- 수요와 공급이 탄력적일수록 초과수요량 많이짐 / 수요와 공급이 비탄력적일수록 초과수요량 적어짐
-> 임대료규제정책으로 공급이 탄력적으로 반응하면(공급이 더 많이 감소하면) 장기적으로 임차인의 주거환경 더욱 악화
=> 임대주택의 공급이 탄력적일 때보다 비탄력적일 때 저소득 임차인 보호효과 커짐
- 시장의 균형임대료보다 높은 수준에서 임대료를 규제할 경우 임대주택시장에 아무런 변화 발생하지 않음
-> 임차인 보호효과 없음
2) 임대료보조정책
1. 개념: 임대사업자의 심리를 자극시켜 사적 임대주택 공급 증가 유도하는 방법 (간접 개입)
2. 수요자보조금정책 (임차인의 주거지 선택 자유 보장)
- 정부가 임대료보조금 지급 -> 상대적 임대료 하락 -> 임대주택 소비 증가 => 소득효과, 대체효과
- 단기효과: 임차인 효용 증가, 실질소득 향상 -> 수요 증가 등으로 공급자는 초과이윤 얻는 기회 획득
- 장기효과: 임대주택 공급 증가 -> 임대료 가격 균형 => 임차인 주거안정에 기여
<참고>
주택바우처: 현금이 아닌 바우처, 쿠폰형식으로 저소득 가구에게 제공하는 것
3. 생산자보조금정책 (임차인의 주거지 선택 자유 제한)
- 정부가 생산자에게 공급비용에 혜택, 지원 -> 임대주택공급 증가 => 임대료 하락
3) 공공임대주택공급정책
1. 개념: 공적 주체가 재원 투입해 주택공급을 증가시키는 직접적 개입방법
2. 효과
- 정부가 공급하는 공공임대주택의 임대료는 사적 임대주택보다 낮아야 저소득 임차인 보호효과가 있음
- 공공임대주택 임차인 입장에서는 사적 시장과의 임대표 차액만큼 정부 보조받는 것과 같은 효과 => 소득재분배효과
<참고>
공공주택 특별법에 따른 공공임대주택
1. 영구임대주택: 국가, 지자체 재정 지원받아 50년 이상 또는 영구적 임대 목적
2. 국민임대주택: 국가, 지자체 재정 지원 또는 주택도시기금 지원받아 30년 이상 장기간 임대 목적
3. 행복주택: 국가, 지자체 재정 지원 또는 주택도시기금 지원받아 젊은층 주거안정 목적으로 공급
4. 분양전환공공임대주택: 자금지원 없이 임대 후 분양전환될 목적으로 공급
조세정책
1) 부동산조세의 개념과 기능
1. 유형
| 구분 | 취득단계 | 보유단계 | 처분단계 |
| 국세 | 증여세, 상속세, 인지세 | 종합부동산세 | 양도소득세 |
| 부가가치세 | |||
| 지방세 | 취득세, 등록면허세 | 재산세 | 지방소득세 |
2. 부동산조세의 기능
- 부동산자원배분: 상대적 가격변화를 통해 자원배분기능, 공공-사적 부문에서 모두 기능을 갖음, 용도에 따라 차등과세
- 부동산경기 조절
- 소득재분배: 상속세, 증여세, 종합부동산세 등의 누진세는 사회계층간 소득격차 좁히는 기능
- 투기억제 및 지가안전
- 주택문제 해결: 재원확보 통해 소형주택공급 확대 등의 주택문제해결수단 기능
2) 부동산조세의 전가와 귀착
1. 개념: 납세의무자인 임대인이 임대료 인상을 통해 (임대주택공급 감소) 세금의 일부를 임차인에게 이전시키는 현상, 최종적으로 실질적 조세부담이 임대인과 임차인에게도 귀속되는 것이 조세의 귀착
-> 세금이 타인에게 전가도면 전체적 만족도가 떨어지는 경제적 후생(순)손실 발생
* 조세의 중립성: 세금은 전가되지 않아야 함
2. 효과: 조세의 전가로 실제로 조세 부담하는 자가 달라지게 됨
3. 가격탄력성에 따른 조세의 귀착: 가격탄력성이 낮은(비탄력적인) 쪽이 세금을 더 많이 부담하게 됨
- 공급의 가격탄력성은 탄력적 / 수요의 가격탄력성은 비탄력적 (대체재가 적음 -> 선택권이 줄어듦)
-> 수요자가 더 많은 세금 부담
- 공급의 가격탄력성은 비탄력적 / 수요의 가격탄력성은 탄력적 (대체재가 많음 -> 선택권이 다양)
-> 공급자가 더 많은 세금 부담
- 공급의 가격탄력성은 완전탄력적 / 수요의 가격탄력성은 완전비탄력적 (대체재가 없음 -> 선택권 없음)
-> 수요자에게 모든 세금 귀착 (공급자 세금귀착분 아예 없음)
- 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적 / 수요의 가격탄력성은 완전탄력적 (대체재가 무한대)
-> 공급자가 모든 세금 부담
3) 양도소득세의 경제적 효과
1. 다른 조건이 일정할 때, 양도소득세를 중과 -> 주택의 (투기적) 수요 감소 -> 주택가격 하락, 주택거래량 감소
2. 단, 과열국면에서 부작용 초래
- 주택소유자가 거래를 뒤로 미루는 주택공급의 동결효과를 일으킴 (팔 때 세금이 높으니 물량을 내놓지 않음)
- 주택공급의 동결효과로 인해 (공급량이 감소하면서) 주택가격 상승, 거래량 감소