부동산시장의 특성을 기반으로 주택시장에 대해 살펴보면서 지대이론과 상업입지이론을 알아보도록 하겠습니다. 이론의 경우 계산 문제가 포함되어 있어서 시간 소요가 많은데요, 이해를 위주로 살펴보시면 좋겠습니다.
목차
부동산시장의 특성
이상적인 완전경쟁시장과 달리 부동산시장의 현실은 고가성, 개별성, 부동성, 부증성이라는 특성 때문에 독점 경쟁시장으로서 불완전경쟁시장입니다.
1) 국지성
- 부동성의 특징으로 인해 지역시장, 국지적 시장임
- 이동이 불가능하므로 지역간의 수급불균형이 초래됨
- 물리적으로 동질적인 부동산이라도 지역이 달라지면 서로 다른 이질적인 가격이 형성됨
- 부분시장별로 서로 다른 가격이 형성되는 시장의 분화 현상이 나타남
2) 수급조절의 곤란성
- 단기적으로 가격이 수급과 공급을 원활하게 조절하지 못함
- 이로 인해 가격의 왜곡 현상이 나타날 수 있음
- 부동산시장은 가격이 수요와 공급을 조절하는 데 많은 시간이 소요됨
3) 거래의 비공개성
- 각각이 다른 개별성의 특성으로 인해 정보탐색비용이 수반되기도 함
- 불합리한 가격이 형성되기도 함 (가격의 왜곡)
4) 상품의 비표준성
- 각각이 다른 개별성의 특성으로 인해 표준화가 어려움
- 하나하나의 개별시장을 독점적 시장으로 만들고 공급을 비탄력적으로 만들 수 있음
- 개별성을 가진 이질적인 재화는 완전경쟁모형으로 분석하기 용이치 않음
5) 시장의 비조직성
- 개별성의 특성으로 인해 조직화하기 어려움
- 일반재화시장과 달리 유통조직이 없음
6) 과다한 법적규제
- 부증성과 국토성으로 인해 법적 규제의 필요성이 제기되나 지나칠 경우 시장기능을 왜곡시킬 수 있음
7) 매매기간의 장기성
- 개별성의 특성으로 상품을 표준화하기어렵고 현금화하기 어려워 환금성위험, 유동성위험이 큰 편
- 단기거래의 곤란성
주택시장
주택서비스란 물리적(이질적, 개별적) 주택시장은 완전경쟁이론으로 분석하기 용이치 않기 때문에
완전경쟁모형으로 분석하기 위해 이를 용도적으로 동질화시킬 필요가 있습니다. 이를 통해 주택이 소유자나 이용자에게 제공하는 효용을 의미합니다.
1) 시장분석의 기본 가정
1. 주택수요: 구매력이 동반된 고소득층이 주택을 구매하고자 하는 욕구 / 유량개념의 신규주택공급
2. 주택소요: 구매력이 낮은 저소득층에게 필요한 주택의 양과 질 / 저량개념의 기존주택공급
2) 주택저량 및 주택유량의 공급량
1. 주택저량의 공급량: 일정시점에 시장에 존재하는 주택의 양 -> 기존주택공급량
2. 주택저량의 수요량: 일정시점에 수요자들이 보유하거나 구매하고자 하는 주택의 양
3. 주택유량의 공급량: 일정기간 동안에 공급자들이 공급/판매하고자 하는 주택의 양 -> 신규주택공급량
4. 주택유량의 수요량: 일정기간 동안에 수요자들이 보유/구매하고자 하는 주택의 양
3) 주택시장의 단기와 장기균형
1. 단기에는 수요 증가로 주택가격이 상승하여도 주택수량은 변하지 않는다. 건축원자재 등 생산요소가격이 하락해도 단기에는 주택의 생산공급이 늘어나지 않는다. -> 단기에는 양의 변화가 없다.
2. 주택의 단기공급곡선은 저량개념을, 장기공급곡선은 유량개념을 의미한다.
3. 주택시장을 분석할 때 유량과 저량 개념을 동시에 파악하는 것은 주택의 생산공급이 단기적으로 제한돼 있기 때문이다.
4) 주택시장의 여과과정
1. 주택여과과정이란 주택의 질적 변화와 가구의 (주거)이동과의 관계를 설명해주는 현상
2. 주택의 이용주체가 변화되는 현상, 즉 주택순환과정이라고도 한다
3. 하향여과: 상위계층이 사용하던 고가주택의 일부가 노후화과정을 거쳐 하위계층의 사용으로 전환되는 현상 -> 전체 주택시장에서 저가주택이 차지하는 비중 증가
4. 상향여과: 하위계층이 사용하던 저가추택이 매입/재건축/리모델링을 거쳐 상위계층의 사용으로 전환되는 현상
5. 공가(빈집)의 발생은 여과과정의 중요한 구성요소 중 하나
6. 저가주택시장은 단기에는 주택수량은 변하지 않고 주택의 이용주체만 변화함
7. 고가주택시장은 신규(장기, 유량) 공급됨
8. 여과작용이 긍정적으로 작동하면 주거의 질을 개선 / 장기적으로 신규주택 공급량 증가 => 주거안정 달성할 수 있음
9. 불량주택은 시장실패의 요인이 아니라, 하향여과라는 자원배분의 결과물로서 낮은 소득에 따른 문제
5) 주거분리현상
고소득층 주거지역과 저소득층 주거지역이 서로 분리되는 현상으로 지리적으로 인접한 지역에서도 발생하는데 그 이유는 소득의 차이때문입니다.
1. 주거지분리과정: 정+의 외부효과에 의한 편익은 추구하려 하고, 부-의 외부효과에 의한 피해는 피하려는 동기에서 비롯
- 고가주택지역에 인접한 저가주택은 정+의 외부효과가 발생하여 비싸게 할증될 가능성이 있음
- 저가주택지역에 인접한 고가주택은 부-의 외부효과가 발생하여 싸게 할인될 가능성이 있음
2. 침입과 천이에 의한 주거분리
- 고가주택지역에 저소득층 유입(침입)되면 주택의 하향여과과정이 발생 -> 고가주택지역이 저가주택지역으로 변화(천이)
- 저가주택지역에 고소득층 유입(침입)되면 주택의 상향여과과정이 발생 -> 저가주택지역이 고가주택지역으로 변화(천이)
정보의 효율성
1) 효율적 시장가설
부동산시장이 효율적이라면 새로운 정보가 발생하면 신속/정확하게 부동산 가격에 반영될 것이고, 결과적으로 정보 효율적 시장에서는 어떠한 정보를 이용하여도 초과수익을 얻을 수 없는 것을 의미합니다.
2) 효율적 시장가설의 형태
1. 약성 효율적 시장가설: 과거 가격변동의 양상, 거래량 등의 정보를 바탕으로 하는 기술적 분석 -> 초과수익 얻을 수 없음
2. 준강성 효율적 시장가설: 약성 시장가설의 정보 + 현재 정보 (=공개된 모든 정보 ex. 재무제표) 바탕으로 하는 기본적 분석 -> 초과수익 얻을 수 없음
3. 강성 효율적 시장가설: 준강성 시장가설의 정보 + 미공개 정보가 가격에 모두 반영되어 있음 -> 초과수익 얻을 수 없음
3) 효율성의 반영 정도
어떠한 형태의 효율적 시장이 부동산시장에 조재하는가는 나라마다 다를 수 있고, 그 효율성의 정도 또한 다를 수 있음
지대이론
1) 리카도의 차액지대설
1. 비옥도(생산성 높은) 토지 - 우등지 / 생산성 낮은 토지 - 한계지
2. 생산물가격(수입)과 생산비(비용)가 일치하는 한계지는 지대가 발생하지 않음 -> 생산성, 토지의 비옥도가 지대를 결정
3. 토지는 원시적 존재 -> 토지의 비옥도가 늘어 지대가 발생한 지대수입은 불로소득(잉여)
4. 즉, 차액지대설은 지대가 곡물가격에 영향을 주는 구성요소가 아닌 잉여로 봄
2) 마르크스의 절대지대설
1. 토지를 소유(독점)하고 있다는 자체만으로 지대가 발생
2. 토지의 비옥도, 위치와 관계없음
3) 마샬의 준지대이론
1. 인공적 자본재로 얻는 소득 = 준지대
2. 농업용 토지를 개량하여 가치 상승 -> 사람이 만든 기계, 기구, 설비(고정생산요소)로 인해 얻는 일시적 소득
3. 리카도의 지대이론을 기본골격으로 재편성
4) 마페토의 경제지대
1. 총수입 = 전용수입(생산에 사용된 최소비용) + 경제지대(추가 수입, 잉여)
2. 전용수입: 어떤 생산요소가 현재의 용도에서 다른 용도로 전용되지 않고 현재의 용도에 그대로 사용되도록 지불하여야 하는 최소한의 지급액, 전용수입은 생산요소의 기회비용
3. 경제지대: 전용수입을 초과하여 추가로 지불되는 보수, 공급이 제한(비탄력적)된 생산요소(토지, 노동)에서 발생하는 추가소득, 초과수익, 잉여분
5) 튀넨의 위치지대설
1. 지대의 결정은 토지의 비옥도뿐만 아니라 위치에 따라 달라짐
2. 중심지에서 거리가 멀어질수록 수송비는 늘어나고 지대는 감소
3. 읍(중심지)에서 가까워질수록 수송비가 줄어들게 됨 -> 토지이용자가 지불할 수 있는 입찰지대가 늘어남
4. 입찰지대: 토지이용자가 지불하고자 하는 최대금액, 초과이윤이 0이 되는 수준의 지대
5. 입지경쟁 시 높은 지대를 지불할 수록 중심지에 가까워짐
집약적 농업은 한계지대곡선이 급해지고(가까울수록 수익 증가) / 조방적 농업은 한계지대곡선이 완만해짐 (거리에 크게 관여되지 않음)
상업입지이론
1) 레일리의 소매인력법칙(소매중력법칙)
- 두 도시의 상거래흡인력(유입력)은 인구 수에 비례하고, 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례
- A도시가 B도시보다 크다면 상권의 분기점(경계)는 B도시 쪽에 가까울 것
A도시:B도시 = (A도시인구 / B도시인구) X (B도시거리 / A도시거리) 의 제곱
2) 컨버스의 분기점모형(수정소매인력법칙)
- 레일리의 소매인력법칙을 수정, 보완한 것
- 두 도시(매장)의 영향력이 균등해지는 상권의 분기점을 구하는 방법
A도시:B도시 = (A도시인구 / B도시인구) X (B도시거리 / A도시거리) 의 제곱 = 1:1
3) 허프의 확률모형(소매지형이론)
- 다수의 중심지(점포)에 적용 가능한 소비자의 구매패턴 관련 확률모형
- 점포의 면적(비례), 점포와의 거리(반비례), 경쟁점포의 수(반비례)
- 시간거리, 효용 등의 비공간 요인도 고려
중력(유입력) = 매장면적 / 거리의 마찰계수 승
ex) A 매장면적 400 제곱미터, 거리 4km, 마찰계수 1 이라면 400 / 4의 1승
중력은 100
- 공간(거리)마찰계수는 교통조건과 물건의 특성에 따라 달라지며 조건이 나쁠수록 마찰계수는 커짐
ex) 전문품점과 편의점의 경우 전문품점이 마찰계수가 비교적 작다