부동산을 구입하려는 사람, 팔려는 사람을 모두 상대하는 것이 공인중개사이겠지요. 단순히 사고 파는 것으로 나누는 것이 아니라 수요와 공급으로 구분해야 합니다. 전문가인만큼 시장을 파악하는 시각을 다르게 해야 한다는 뜻입니다. 부동산 수요의 개념과 공급의 개념을 파고들어가 보겠습니다.
목차
부동산 수요
수요의 개념
일정기간 동안 재화, 서비스를 구매하고자 하는 욕구를 말합니다. 수요량은 구입하고자 하는 최대수량을 뜻하고요. 중요한 것은 구매하려는 의도의 양이지 실제 양이 아닙니다.
구매의사에 구매능력이 더해지면 유효수요라고 하고, 의사만 있으면 잠재수요라고 구분합니다.
- 유량: 일정기간 동안 파악되는 개념. ex. 수익, 비용
- 저량: 일정시점, 현재, 기준으로 등으로 보유한 것 또는 존재하는 것을 의미. ex. 가치, 주택보급률, 통화량 등
수요함수
수요함수는 재화에 대한 수요량과 수요에 영향을 미치는 요인(원인)의 관계를 나타냅니다.
수요량에 미치는 원인은 1) 해당 부동산의 가격(수요량의 법칙) 그리고 2) 그 외의 요인인 인구, 이자, 소득, 대체재, 보완재(수요의 법칙) 로 구분할 수 있습니다.
수요량의 법칙에서는 다른 조건은 일정한데 해당 부동산의 가격이 변화하는 것으로 반비례 관계, 우하향 곡선.
가격효과는 1) 소득효과(소득은 동일한데 재화 가격 상승, 변화) 2) 대체효과(바꿔쓸 수 있는 재화가격의 변화)
수요량의 변화에서는 해당 부동산 가격이 변화하면 부동산수요량이 변화하는 것으로 수요곡선상의 (점의) 이동.
수요의 변화에서는 해당 부동산가격 이외의 다른 요인(인구, 소득수준, 이자, 대체재 등)의 변화로 부동산수요량이 변화하는 것으로 수요곡선 자체의 이동.
대체재는 바꿔쓰는 것, 보완재는 함께 쓰는 것.
소득 증가 시 수요 증가하는 재화는 우등재, 수요 감소하는 것은 열등재.
예상의 경우 부동산은 소비재이자 투자재로서의 성격이 있기 때문에 부동산 가격 상승이 예상되면(가격이 오른 것은 아니나 곧 오를 거라는 이야기가 있다면) 수요가 증가한다. 즉, 예상은 수요의 변화 요소.
한번 더! 해당 재화의 가격 변화는 수요량의 변화로, 동일 그래프의 (점의) 이동.
해당 재화의 가격 이외의 변화는 수요의 변화로, 그래프 자체가 이동하게 됨. 가격 이외의 변화 요인으로는 소득 수준, 예상(기대), 대체재 등이 포함됨.
부동산 수요의 특징은 시간 소요되며 소비자와 자산의 형태가 혼재됩니다다. 부동산의 용도나 종류에 따라 판단이 달라질 수 있습니다다. 고가, 내구성, 개별성(대체할 수 없는 특징) 때문에 수요량 변화가 적고 가격에 비탄력적입니다.
시장(단체)수요곡선은 개별(개인)수요곡선을 수평적, 단순 합계한 것으로 양의 변화가 많기 때문에 탄력적이고 기울기는 완만합니다.
부동산 공급
공급은 수요와 마찬가지로 일정기간에 판매하고자 하는 재화, 서비스의 최대수량으로 사전적의미는 의도만 포함되며 유효공급이 의도와 능력이 합쳐진 것입니다.
- 유량: 흐름으로 일정기간동안 공급하고자 하는 주택의 양 ex. 신규주택공급
- 저량: 해당 기간 공급되는 주택의 양 ex. 기존 주택공급량
공급함수: 해당 부동산의 가격 / 이외의 요건 (생산요소가격, 건축기술, 규제, 공급자 수 등)
공급의 법칙과 공급곡선: 합리적인 생산자의 활동이다. 부동산가격이 상승하면 공급량이 증가하고, 부동산가격이 하락하면 공급략이 하락, 즉 비례 관계이며 우상향 형태의 곡선입니다.
공급량의 변화: 해당 부동산의 가격이 변하면서 동일한 곡선상에서 점이 이동
공급의 변화: 해당 부동산 가격 이외의 조건이 변하면서 그래프 자체가 이동.
공급 변화의 요인: 써야하는 비용이 늘면 공급이 줄어듭니다. 신규주택의 가격이 상승할 것이라고 하면 공급량이 증가하지만 기존주택의 가격이 상승할 것이라고 하면 공급은 감소합니다.
당연한 듯 상식으로 가지고 있던 개념도 학문적으로 접근하면 다르게 보입니다. 이러한 지식을 쌓아가는 것은 단순히 시험만을 위한게 아니라는 생각이 듭니다. 모두들 필요한 단계를 차근차근 밟으며 함께 화이팅하시죠.