소유권의 취득 중 취득시효에 대해 살펴보고 지상권에 대해 알아보는 시간입니다. 지상권은 토지를 사용할 권리로 임차권과 비교해서 살펴보면 좀 더 이해가 쉽겠습니다.
목차
소유권의 취득 - 취득시효
1) 시효취득되는 권리
1. 점유를 요소로 하는 권리: 소유권, 지상권, 분묘기지권, 계속되고 표현된 지역권 등
- 점유를 요소로 하지 않는 권리(저당권, 불표현된 지역권)는 취득시효 X
2. 취득시효의 객체: 성명불상자의 토지, 권인이 불분명한 토지, 국유재산 중 일반재산 등
- 취득시효의 대상이 될 수 없는 것: 도로, 공원 같은 행정재산, 집합건물의 공용부분
2) 취득시효의 요건
1. 20년간 점유 (간접점유도 포함)
- 소유자 변동 있을 때: 점유개시시부터 기산일
- 소유자 변동 없을 때: 점유자가 임의로 기산점 선택 가능
- 점유의 승계가 있는 경우 점유개시일, 전 점유자의 점유개시일 선택 가능, 다만 임의의 중간시점은 선택 불가
2. 소유의 의사로 점유 (자주점유)
- 권원의 성질에 따라 객관적으로 결정(임대X, 명의수탁자X)
- 자주점유 입증책임 X
3. 평온, 공연한 점유: 입증책임 X
4. 취득시효의 중단: 토지소유자가 재판상 청구(민사소송)할 시, 다만 부동산에 대한 가압류는 취득시효 중단시키지 않음
3) 취득시효 완성의 효과
1. 등기 전 등기청구권 발생 - 미등기 부동산이라도 등기해야 소유권 취득
2. 원시취득: 원래는 보존등기지만 취득시효의 경우 소유권이전등기
- 시효취득은 원시취득이므로 전 소유자에게 존재하던 부담(가등기 등)은 소멸
3. 소급효: 효력은 점유를 개시한 때에 소급 -> 시효기간 중 시효취득자가 수취한 과실도 유효 취득됨, 부당이득반환대상 X
- 소유권등기 마치기 전까지는 원소유자가 토지 처분, 제한물권 설정 가능
EX) 시효완성 후 등기 전인데, 근저당설정한 경우: 불법행위 X / 제3자대항 X / 이후 근저당 있는 소유권 취득 / 대위변제했더라도 구상권 청구 불가능
4) 시효이익의 포기
- 시효완성자가 소를 취하한 경우
- 권리주장 않는다는 내용의 각서를 작성
- 소유자에게 매수제의하는 경우
5) 등기부취득시효
1. 요건
- 적법, 무효 등기 상관 없음 (이중보존등기 중 후순위는 불가)
- 10년 점유 (승계 가능)
- 자주점유 + 평온, 공연
- 선의, 무과실 점유 (등기부상 소유명의인과 매도인이 동일인이면 무효 등기여도 무과실)
지상권
1) 지상권의 취득
1. 법률행위에 의한 취득(약정지상권): 계약, 등기에 의해 취득
2. 법률규정에 의한 취득: 등기없이 취득
3. 지상권과 임차권의 비교
| 지상권 | 임차권 |
| 토지사용권(물권) | 임대인에 대한 청구권(채권) |
| 설정계약과 동기 | 임대차 계약 |
| 제3자에 대항력 O | 제3자에 대항력 X |
| 최단기 30년 (영구 가능) | 최단기 없음 (영구 가능) |
| 처분시 설정자 동의 불필요 | 임차권 양도시 임대인 동의 피요 |
2) 지상권의 존속기간
1. 최단기제한
- 견고한 건물, 수목 30년
- 일반건물 15년
- 존속기간 정하지 않으면 전조의 최단기간으로 함, 공작물의 종류와 구조 정하지 않으면 / 15년
- 최장기제한 없음 (영구사용 가능) 다만, 기존 건물 사용 시에는 최단기간 적용 없음
2. 계약의 갱신
- 약정갱신: 당사자간 합의로 계약 갱신 가능
- 법정갱신: 자동 연장 인정되지 않음
- 지상물매수청구권: 지상권 소멸한 경우 공작물, 수목이 현존할 때 갱신 청구 가능 -> 지상권설정자가 갱신 원하지 않으면 공작물, 수목의 매수 청구 가능 (지상권 소멸 시 토지 원상회복 해야함, 지상권설정자가 공작물, 수목 매수 청구 가능 + 지상권자 이유 없이 거절 불가능)
3) 지상권의 효력
1. 토지의 사용권(물권)
- 제3자 대항력 있음
- 지상권에 기한 물권적 청구권 인정 (무단으로 제3자가 거축한 건물에 대해 철거청구 가능)
- 건물 등이 멸실해도 지상권은 존속
2. 지료증감청구권
- 형성권: 청구한 즉시 효력 발생 (소송 발생했다면 판결 확정되더라도 판결 확정 시점이 아니라 청구 시점부터 효력 발생)
- 토지에 관한 부담의 증감, 지가 변동 등의 사정 발생 시 지료 증감 청구 가능
3. 상린관계 준용: 지상권자 사이 또는 인접소유자 사이 준용
4. 지상물매수청구권
5. 처분의 자유: 타인에게 권리 양도, 임대 가능
- 처분금지 특약은 무효
- 지상권과 건물은 분리, 처분 가능
6. 지료: 유상, 무상 가능
- 지료를 등기해야 제3자에 대항력 발생 (지료액 및 지급시기 관련 내용), 지료액수가 미결정되어 있다면 연체를 이유로 법정지상권의 소멸 청구할 수 없음
- 2년 이상 지료 연체하면 지상권 소멸 청구 가능 (토지 소유자 변경 시 다시 연체 기간 계산)
- 지상권이 저당권의 목적인 경우 체납 2년 경과임을 저당권자에 통지한 후 상당한 기간이 경과해야 지상권 소멸 효력 생김
4) 지상권의 소멸
1. 기간만료 (법정갱신 인정되지 않으므로 말소등기 없이 소멸)
2. 혼동 (지상권자가 토지소득권 취득 시 소유자, 지상권자 동일한 혼동이 생기므로 지상권 말소등기 없이 소멸)
3. 지료 2년 연체
5) 담보지상권
1. 채권자 앞으로 근저당권과 아울러 지상권을 설정하였다면 피담보채권이 변제로 소멸 시 지상권도 소멸
2. 담보지상권은 저당부동산의 담보가치확보를 목적으로 하므로(토지사용권X) 제3자가 불법사용했더라도 손해배상, 부당이득반환청구 불가
3. 피담보채무 확인 구할 수 없음
4. 제3자가 토지 위에 건물 신축하는 경우 건물 철거와 대지인도 요청 가능
특수지상권
1) 구분지상권
1. 지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정해 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있음
2. 수목의 소유를 위해서는 설정할 수 없음
3. 구분지상권 조속기간 영구 가능, 상린관계 준용
4. 토지에 부속한 공작물은 구분지상권자의 소유 (EX. 지하철 개설 등을 위한 레일)
2) 분묘기지권
- 타인의 토지 위에 분묘를 설치할 때는 묘자리를 사용할 수 있는(기지) 지상권 유사의 물권이 발생
- 관습상 물권으로 등기 불필요, 제3자 대항 가능
- 사용권이 생긴 것이지 소유권이 아님
1. 시효취득형 분묘기지권: 승낙 없이 분묘 설치한 자가 20년간 평온, 공연하게 점유, 등기 없이 시효 취득
- 외부에서 인식 가능해야 함
- 장사 등에 관한 법률이 시행된 이후부터는 분묘기지권 취득시효 부정됨 (2001년)
- 지료청구는 지료청구시점부터 적용
2. 양도형 분묘기지권: 자기소유 토지에 분묘를 설치한 자가 양도 시 분묘 이장하지 않고 토지만을 양도한 경우 분묘의 소유자는 분묘기지권 취득
- 기간: 계속
- 지료: 성립일부터(양도시점)
- 이장요구 못함
- 물권이므로 새 소유자에게 주장 가능
3. 승낙형 분묘기지권: 토지소유자와 분묘의 소유자 간 허락, 합의가 있는 경우
3) 관습법상 법정지상권
1. 법정지상권과 관습법상 법정지상권의 차이
| 구분 | 366조의 법정지상권 | 관습법상 법정지상권 |
| 근거 | 법률규정 제366조 강행규정(배제특약 효력X) |
관습법 임의규정(배제특약 효력O) |
| 동일인 | 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유 |
처분 당시 토지와 건물이 동일인 소유 |
| 분리원인 | 경매 | 매매 등 |
2. 관습법상 법정지상권 성립요건
- 토지와 건물이 처분 당시 동일인 소유
v 무허가건물도 성립
v 타인소유의 토지에 토지소유자 승낙 얻어 신축한 건물: 처분 당시 토지소유자와 건물소유자가 동일인 아니므로 성립X
- 토지와 건물 중 어느 하나만 처분할 것
v 토지와 건물이 A의 소유인데 토지만 B에게 매매, 증여로 분리처분된 경우: A에게 관습법상 지상권 성립
v 토지와 미등기건물 함께 매수 한 경우: 소유권은 넘기지 못했으나 처분권이 넘어갔고, 건물 매도인이 넘긴 것이므로 지상권이 필요 없을 것이라고 보고 관습법상 법정지상권을 인정하지 않음
- 매매 등 으로 소유자가 달라질 것 (매매, 증여, 귀속재산의 불하, 강제경매, 공매 등)
3. 효력
- 등기 없이 관습상 지상권 취득, 제 3자에게 대항 가능