계약을 진행할 때 어떠한 조건을 거는 경우가 있습니다. 이 때 그 조건이 발생하지 않았을 때 계약을 무효로 할 수 있는지, 그 조건을 달성하는데 까지의 기간 동안 권리와 의무는 무엇이 있는지 살펴보도록 합니다. 이외에 추인과 기한, 허위표시로 인한 계약에서 보호받는 제3자에 대한 내용도 살펴보겠습니다.
목차
불확정 무효(유동적 무효)
1) 확정적 무효와 유동적 무효의 구별
1. 확정적 무효: 반사회적 법률행위, 불공정한 법률행위, 불법조건이 붙은 법률행위, 통정한 허위표시, 무권대리행위를 본인이 추인 거절한 경우
2. 유동적 무효(불확정 무효): 현재는 효력이 발생하지 않으나, 나중에 일정한 요건하에 효력이 발생하는 것 (무권대리인의 법률행위->본인이 추인하면 유효, 토지거래허가 전 토지매매->허가 시 유효)
2) 유동적 무효
1. 토지거래허가를 받을 것을 전제로 체결한 계약은 유동적 무효: 불허가처분 확정되면 확정적 무효이지만, 허가를 받으면 소급하여 유효로 됨, 다시 거래계약 체결할 필요 없음
2. 처음부터 허가를 배제, 잠탈하려고 하는 경우 확정적 무효
- 타인의 명의 도용: 허가요건 갖추지 못한 매수인이 허가요건을 갖춘 마을 사람의 명의 도용하여 계약한 것
- 매매를 증여로 위장: 실제는 매매계약으로 대가를 지불하였음에도 허가를 회피하고자 증여로 소유권이전한 것
- 중간생략등기: 허가구역 내에서 전전매매하면서 처음부터 허가받을 의사 없이 중간생략등기한 것, 토지거래허가를 얻어도 확정적 무효
3) 유동적 무효의 핵심쟁점
1. 현재 무효이므로 계약의 이행청구를 할 수 없음: 토지인도, 대금청구, (허가조건부) 소유권이전등기 등 어떠한 청구X
2. 계약의 해제 여부
- 쌍방에게 이행청구, 채무가 없으므로 채무불이행을 이유로 법정 해제 불가
- 일방의 협력의무 위반으로 계약 해제 불가->협력의무는 부수적 의무이기 때문
- 계약금 2배 제공하고 해제는 가능(계약금해제)
3. 손해배상 청구 여부
- 채무불이행을 원인으로 손해배상청구 불가
- 협력의무 위반으로 손해배상청구 가능
- 계약금 부당이득반환청구 불가 (확정적무효 이후에는 반환 요청 가능)
4. 자동해제특약 가능
5. 허가절차의 협력의무(신의칙상 부수적 의무)
- 협력의무 이행을 소로서 구할 수 있음
- 협력의무와 대금지급의무는 동시이행관계가 아니므로, 대금 지급없이 협력 요구 가능
- 협력의무 이행청구권의 보전을 위한 가처분은 가능, 등기청구권 보전 위한 가처분은 불가능 -> 허가 전에도 이행에 대한 노력은 허용되나 등기청구권은 인정되지 않기 때문
4) 확정적 유효 또는 무효로 되는 경우
1. 확정적 유효
- 토지거래 허가 받은 경우
- 허가 받지 않은 상태에서 토지거래허가구역 지정 해제
- 허가구역 지정기간 만료
2. 확정적 무효
- 허가권자의 불허가 처분
- 쌍방의 비협조
- 사기, 강박, 착오로 인한 취소
- 허가를 받기 전 정지조건이 불성취로 확정
- 탈법행위(명의도용, 증여로 위장, 중간생략등기)
3. 확정적 무효로 됨에 귀책사유 있는 자가 스스로 무효 주장하는 것 가능->귀책사유가 있으면 신의칙에 반하기 않으므로
민법상 추인의 비교
1. 무권대리의 추인: 소급하여 유효
2. 무효행위의 추인: 추인한 때부터 유효 (새로운 법률행위 한 것으로 간주)
3. 무권한자의 처분행위의 추인: 소급하여 유효 (무권대리의 추인을 준용)
4. 취소한 법률행위의 추인: 무효행위의 추인이 인정, 추인한 때부터 유효
기한
1) 기한의 개념
1. 기한은 도래여부가 확실한 사실에 의존하는 부관 (조건은 불확실한 사실)
- 임대인이 사망할 때까지를 임대차 기간으로 정한 때: 사망이라는 확실한 사실이므로 기한
- 임대차계약의 기간을 임차인에게 매도할 때까지로 정한 때: 도래여부가 불확정이므로 조건
2. 종류
- 시기(기한의 도래로 법률행위의 효력이 발생하는 것) / 종기(기한이 도래함으로써 효력이 소멸하는 것)
- 확정기한(발생하는 시기가 확정되어 있는 것) / 불확정기한(시기가 확정은 아니나 확실하게 도래하기는 하는 것)
v 정지조건: 조건이 성취되면 채무를 이행하고 - 조건이 성취되지 않으면 채무를 이행하지 않아도 되는 것
v 불확정기한: 표시된 사실이 발생한 때는 물론이고, 발생하지 않는 것이 확정된때에도 채무를 이행해야 함
2) 기한부 법률행위의 효력
1. 기한부 권리는 조건부 권리와 마찬가지로 기한의 도래 전에 처분, 양도, 상속, 담보 가능
2. 효력
- 시기부 법률행위: 기한이 도래한 때부터 그 효력이 생김
- 종기부 법률행위: 기한이 도래한 때부터 그 효력을 잃음
- 기한의 효력에는 특약이 있더라도 소급효가 없음(절대적) <-> 조건은 특약있으면 소급효 적용 가능
3) 기한의 이익
1. 기한이 도래하지 않음으로써 당사자가 받는 이익 (만기 전에 누리는 이익)
2. 기한의 이익은 채무자를 위한 것으로 추정함
- 이자부 소비대차는 채무자와 채권자 쌍방에게 기한의 이익이 있음
3. 기한의 이익 포기 가능, 상대방의 이익을 해하지 못하므로 손해배상 (중도상환수수료)
4. 기한이익의 상실: 채무자가 담보를 손상한 경우
- 정지조건부 상실특약: 특약사유 발생 시 바로 즉시 발생
- 형성권부 상실특약: 채권자의 통지가 있어야 발생
- 불분명하면 형성권부 상실특약으로 추정
허위표시의 제3자 해당여부
1) 허위표시의 제3자에 해당하는 자
- 외형(등기 등)을 믿고 독립된 이해관계를 맺은 사람
v 가장매매의 가장양수인으로부터 목적부동산을 다시 양수한 자
2) 허위표시의 제3자에 해당하지 않는 자
- 가장양수인의 포괄승계인(상속인)
- 제3자를 위한 계약에서 수익자
- 대리인이 상대방과 통정허위표시를 한 경우에 있어서의 본인
- 가장양수인의 부동산을 압류하기 전 일반채권자: 가압류 후라면 제3자에 해당함
- 채권의 가장양도에서 변제하기 전의 채무자
- 계약상 지위를 이전받은 자: 포괄승계인과 비슷함