공인중개사의 가장 큰 역할 중 하나는 계약, 즉 법률행위를 돕는 일입니다. 이에 대한 명확한 지식이 기본이 되야 할 것입니다. 법률행위의 정의와 목적, 시기에 대해 알아보도록 하겠습니다.
목차
법률행위란
법률행위는 계약을 아우르는 개념입니다.
법률행위의 3요소
법률행위 3요소는
당사자, 목적, 의사표시
어떠한 법률행위가 유효가 되려면 효력발생요건이 있어야 하는데 당사자는 능력, 목적은 준법, 의사표시는 하자 여부가 요건으로 작용합니다.
특별효력요건은 조건, 기한, 대리권, 토지거래 허가로 구분할 수 있습니다.
참고로 농지취득자격증명은 효력발생요건이 아닙니다.
법률행위의 구분
법률행위는 단독행위와 쌍방행위로 나뉩니다.
단독행위 중 상대방 없는 단독행위는 소유권 포기, 재단설립, 유증(유언)인 점 참고하시기 바랍니다.
1) 불요식, 요식: 불요식은 정해진 절차 없는 것, 요식은 절차가 있는 것을 말합니다. (ex. 임대차 계약, 매매도 불요식이라 구두계약도 성립합니다. 그럼에도 계약서를 쓰는 이유는 비용이 크기때문에 추후 위험을 방지하기 위함입니다.)
2) 출연, 비출연: 출연은 기부. 즉, 내 돈은 줄고 남의 돈은 느는 것입니다. 증여라고도 합니다.
비출연은 내 돈 줄었는데 남의 돈은 줄거나 늘지 않은 상태입니다.(ex. 선물 받은 목도리를 버리는 것), 대리권 수여
3) 유상, 무상: 유상은 대가가 있는 것, 무상은 대가가 없는 것(증여)
법률행위의 목적
법률행위의 목적에서 법률행위는 계약, 목적은 유효요건으로 이해하시기 바랍니다.
1) 확정성: 돈이나 목적물을 정했는지 여부. 그러나 계약 당시에는 기준만 있으면 확정하지 않아도 됩니다. (ex. 아파트 청약 당시 동호수나 금액이 명확하지 않은 경우가 있습니다. 그러나 안내로 청약당첨 이후 결정합니다. 라고 되어 있으면 기준이 있으니 위법이 아닙니다)
2) 가능성: 가능하지 않은 상황이었는지 판단하는 것입니다.
원시적 불능은 계약 당시, 후발적 불능은 계약 체결 이후 시점입니다.
원시적 불능 중 객관적 불능은 불이 나는 경우가 대표적이며, 주관적 불능은 담보 책임 여부가 주가 됩니다.
후발적 불능 중 채무자에게 귀책사유가 없으면 위험부담, 채무자에게 귀책사유 있으면 채무불이행.
원시적 객관적 불능을 제외하고는 모두 법률행위는 유효합니다.
3) 적법성: 효력규정, 강행규정 관련을 위반하면 계약은 무효처리 됩니다.
명의신탁, 공익법인 처분(ex. 학교법인 교육청 허가), 허가, 초과중개수수료 등
단속규정은 위반 시 처벌되나 계약은 유효합니다. (ex. 중간생략등기, 전매제한, 직접거래금지)
4) 사회적 타당성: 민법 103조에 의거해 사회적 타당성은 의의, 판단기준과 시기, 무효인 유형, 반사회적적 행위의 효과로 구분합니다. 미풍양속을 어기는지에 대해 판단하는 것이고요, 계약 형식보다 내용에 대한 규정입니다.
강행법규: 위반 시 계약 무효되고 부당이득반환청구가능합니다. 그러나 103조, 즉 반사회적 행위 위반 시 계약 무효되나 부당이득반환청구불가능 합니다. 반사회적 행위 위반은 가담자 모두 가해자 일 경우로 가정하는 것으로 보입니다.
법률행위의 판단시기와 판단기준
판단시기
법률행위(계약) 당시, 이루어진 때를 말합니다.
판단기준
- 도박, 불륜, 범죄 등 내용 자체가 반사회적일 때
- 금전적 대가를 넣으면서 반사회적일 때
- 동기가 불순하고 그것이 표출되었을 때 (ex. 도박장을 지을 생각으로 건물을 구매한 것은 괜찮지만 진짜로 도박장을 지었으면 불법)
무효 여부 관련
<무효 유형>
- 형사사건에서 성공보수
- 민사에서 변호사 아닌 자가 승소 조건으로 보수
- 증인으로 부르면서 과도한 금품 약속 (적절한 정도는 하루 일당, 여비 정도)
- 위증 약속으로 금품 약속
- 첩계약
- 증권 손실보전약속
- 보험 부정취득
- 부첩관계 종료가 해제조건으로 증여(종료못하게 하려는 수법)
- 이중매매에서 2매수인이 적극 가담(아는 것은 괜찮지만 이를 적극 회유, 가담하는 경우) + 저당권도 포함
-- 노름빚 변제 위해 토지양도계약(노름도 불법, 노름빚 변제도 할 필요없으므로)
- 평생 이혼 없음+이직 없음
- 과도한 위약금+위약벌
<무효 아닌 유형>
- 다운계약서
- 양도세 매수자 부담
- 부동산 명의신탁
- 탈세목적 중간생략등기
탈세는 세법규정으로 걸리는 것입니다. 계약 무효와는 무관합니다.
- 노태우비자금 은행에 임치
비자금은 문제이지만 임치(은행에 돈을 예금, 맡김)는 위법이 아닙니다.
- 허위표시 근저당설정등기
- 강박에 의한 증여(의사표시 하자로 취소사유)
- 도박채무변제 위해 대리권 위임받아 매도(직접하는게 아니라 대리권)
반사회적 행위 효과는 절대적 무효이며, 불법원인급여 이론이 적용됩니다. 즉, 돈을 돌려받을 수 없습니다.
좀 더 알아봐야 할 것:
저당권이란? 추인은?
다양한 사례와 이유로 법률행위가 유효가 될 수도, 무효가 될 수도 있습니다. 부정한 용도로 쓰이지 않기 위해 법의 테두리가 잡혀져 있는데요. 법률행위의 요소와 효력에 대해 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.