주택임대차보호법 중 보증금을 회수하는 방식에 대해 살펴보겠습니다. 이와 비슷하게 상가의 임대차를 보호하는 상가임대차보호법에 대한 내용을 다루고 가등기담보와 양도담보에 대한 구성을 알아보겠습니다.
목차
보증금 회수의 보장
1) 보증금의 우선변제권
1. 요건
- 대항요건(주민등록+인도)와 확정일자: 부여기관은 동주민센터, 등기소 등
v 임대인의 동의받아 정보제공(차임, 보증금 등) 요청 가능
v 임대인은 차임, 보증금 정보 + 납세증명서 필수 제시
- 경매여야 하며, 경매법원에 배당요구 해야 함
- 주택의 인도와 주민등록이 유지되어야 할 최종시점은 배당요구의 종기인 경락기일까지
2. 효과
- 확정일자를 기준으로 우선순위 결정
- 건물임차인이더라도 건물과 대지를 포함한 환가대금으로부터 우선변제받을 수 있음 (대지만 경매되어도 행사 가능)
v 환가대금에서 우선배당된 보증금을 수령하기 위해서는 인도해야 함 -> 보증금반환과 목적물반환은 동시이행 관계
2) 최우선변제권
1. 요건
- 보증금액이 소액임차인에 해당할 것 (ex. 서울시 보증금 1억6500만원 이하 -> 5500만원 이하 변제)
- 대항요건 갖출 것: 배당요구의 종기까지 요건 계속 구비해야 함
2. 효과
- 최우선변제금액이 주택가액의 1/2을 넘는 때: 주택가격의 1/2에 해당하는 금액에 한해 우선변제권 인정됨
- 대지가 경매된 경우에도 최우선변제 받을 수 있음
3) 임차권등기명령제도
1. 요건
- 임대차계약 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우
- 임차주택의 소재지 관할 지방법원에 신청
2. 효과
- 임차인이 대항요건을 상실하더라도(방을 뺐더라도) 가능
- 임대인의 임대차보증금 반환의무가 선이행의무, 그 다음이 임차권등기 말소의무
- 배당요구하지 않아도 됨
- 임차권등기가 있는 주택에 임차한 임차인은 소액보증금의 최우선변제 받을 권리 없음
4) 경매신청의 특례 및 주택임차권의 승계
1. 경매 시 임차인은 집을 비워야하지만, 이 경우 대항력이 사라지므로 특례로 반대의무의 이행의 제공(임차물반환의무)를 집행개시요건으로 하지 않음
2. 주택임차권의 승계
- 주택임차권은 상속인에게 상속 됨
- 상속권자가 없으면 사실혼 배우자가 임차인의 권리, 의무 승계
- 상속권자가 있는 경우, 공동생활을 하면 상속인에게 / 공동생활을 하지 않으면 상속인과 사실혼 배우자가 공동으로 승계
상가건물 임대차보호법
1) 적용범위
1. 사업자등록의 대상이 되는 상가건물: 영업용으로 실제 사용 + 영리목적
2. 환산보증금이 일정한도 이하: 서울 9억 / 부산광역시 등 6억 9천 / 세종특별시 등 5억 4천
- 계산방법: 보증금 + 월세 x 100
- 환산보증금 액수 관계없이 인정되는 사항: 갱신요구권 보장 / 대항력 보장 / 권리금 규정 / 3기 연체시 해지권 등
- 환산보증금 초과 시 인정되지 않는 사항: 임차권등기명령제도 / 우선변제권 / 최단기간의 보장 / 확정일자 부여
2) 기간 보장
1. 최단기간의 보장: 1년, 환산보증금 초과 시에는 기간 약정 없음, 묵시갱신 가능
2. 계약갱신요구권: 기존임대차 포함 10년간 갱신요구권 보장 (기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지)
3. 임대인이 갱신요구 거절할 수 있는 사유
- 3기의 차임액에 해당하는 금액 연체 사실 있는 경우
- 동의 없이 전대
- 상당한 보상 제공
- 중대한 과실로 파손
- 재건축
3) 대항력 보장
1. 대항력 취득요건: 인도 + 사업자등록 신청한 다음 날부터
2. 효력
- 임차건물의 양수인(새주인)은 임대인(전주인)의 지위를 승계한 것으로 봄
- 소유권 이전 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비는 양수인에게 이전X
4) 보증금의 회수 보장
1. 우선변제권: 확정일자(대항력 포함) + 배당요구 + 인도 -> 후순위보다 우선
2. 최우선변제권: 소액+확정일자X(대항력은 포함) + 배당요구 -> 선순위보다 일정액 우선
- 보증금 범위: 서울시 6천5백만원 이하 -> 2천2백만원 이하 최우선변제
3. 임차권등기명령 가능
4. 경매신청의 특례 가능
5) 권리금 회수기회의 보호
1. 임대인은 기간 종료 6개월 전부터 임대차 종료시까지 권리금계약 방해금지
- 신규임차인에게 권리금 요구
- 신규임차인이 임차인에게 권리금 지급하지 못하게 하는 행위
- 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금 요구
- 정당한 사유 없이 임대차계약 체결 거절
2. 임차인이 계약갱신거절사유에 해당하면 방해금지 적용 X (3기차임연체, 동의 없이 전대, 파손, 재건축 등)
3. 정당한 사유로 인정되는 것 (신규임차인과 계약거절할 수 있는 경우)
- 신규임차인이 보증금 또는 차임 지급 자력 없는 경우
- 신규임차인 되려는 자가 의무 위반 우려 있는 경우
- 임대인이 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우 (임차인에게 임대인이 계약하고 나서)
- 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금계약 체결하고 권리금 지급한 경우
4. 권리금 회수 방해로 인한 임대인의 손해배상책임: 임대차가 종료한 날부터 3년 이내 행사해야 함 (안하면 시효로 소멸)
가등기담보 등에 관한 법률
1) 가등기담보 적용조건
1. 소비대차로 채권이 발생한 경우
2. 담보물의 시가가 차용액과 이자 합산액보다 클 것
3. 등기, 등록을 할 것
2) 가등기담보권의 효력
1. 저당권의 통유성 이전됨, 저당권의 성질 준용
3) 가등기담보권의 실행
1. 담보권자의 선택권: 소유권 취득에 의한 실행(귀속청산) / 경매에 의한 실행(배당금 받고 소멸)
2. 귀속청산(소유권취득에 의한 사적 실행)
- [1단계] 청산금의 통지(담보권의 실행통지): 부동산시가 - (차용액 = 선순위채권액 + 가등기채권액)
v 후순위저당권의 채권액은 포함하지 않음
v 청산금의 평가방법은 채권자가 주관적으로 평가해도 유효
v 청산금이 없더라도 통지해야 함
v 상대방: 채무자, 물상보증인, 제3자취득자(담보가등기 후 소유권 취득) 모두에게 해야 함
v 청산금의 평가액 통지를 하고 나면 채권자는 변경 불가
- [2단계] 청산기간 2개월
- [3단계] 청산금의 지급과 소유권의 취득
v 가등기담보권자(채권자)는 청산기간 경과 후 청산금 지급해야만 소유권 취득 가능 (동시이행관계)
v 가등기설정자(채무자)의 채무변제와 채권자의 가등기말소의무 중 채무변제가 선이행의무
v 청산금 지급 전(청산기간 경과 후) 담보물의 사용권자(과실 취득자)는 채무자, 청산금을 지급 또는 청산금 없이 2개월 경과하면 채권자에게 귀속
- 후순위권리자의 보호: 청산금의 평가액에 불만이 있는 후순위권리자는 자기 채권의 변제기가 도래하기 전이라도 청산기간에 한정하여 독자적으로 경매 청구 가능
v 채무자가 청산기간이 지나기 전에 청산금을 보관하여 후순위권리자에게 빼앗기게 되므로 그 돈을 빼돌리기 위해 청산금에 관한 권리를 양도하거나 처분할 수 없음 (후순위권리자에게 대항하지 못함)
4) 양도담보
1. 의의: 채무자가 채권자에게 소비대차로 인한 채권담보를 목적으로 부동산의 소유권이전등기를 미리 이전하는 담보형식
- 소유자는 채무자(양도담보설정자): 사용권(임대권 등), 과실수취권 갖음
- 양도담보설정 등기비용 등은 채권자의 부담
2. 양도담보권의 효력
- 양도담보목적물인 건물이 화재로 소실되면 양도담보권자는 화재보험금 청구권을 압류하여 물상대위 할 수 있음
- 제3자가 불법으로 침해한 때, 채무자(양도담보설정자)는 실질적 소유자임을 주장하여 불버범유상태의 배제권 행사 가능
- 양도담보권 실행: 귀속청산의 3단계 실행하여 청산금액 지급하면 소유권 취득하고 양도담보권은 소멸
- 양도담보권등기 후 목적물의 임차인의 지위: 채무자가 변제기를 도과하여 피담보채무의 이행지체에 빠지면 담보권의 실행으로 임차인에 대해 인도청구 가능 (소유권에 기하여X)
- 채무의 변제기 전에는 임차인에게 부당이득반환 청구 불가
3. 양도담보권자가 청산절차 없이 처분한 경우
- 채무자(양도담보권자)는 청산금채권을 변제받을 때까지 채무액을 채권자에게 지급하여 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기 말소를 청구할 수 있음
- 청산절차를 밟지 않고 부동산을 선의의 제3자에게 처분 시: 제3자는 유효하게 소유권 취득
- 악의인 경우: 무효