계약을 해제하는 경우 발생원인에 따라 이를 통보하는 방법, 그리고 이후 발생하는 책임이 달라질 수 있습니다. 이어서 매매계약에 대한 상세 내용, 특히 계약금에 대한 내용을 살펴보겠습니다. 추가로 주택임대차보호법에 대한 내용도 다루겠습니다.
목차
해제권
1) 해제권의 발생원인
1. 약정해제: 특약사유를 위반하는 경우
- 별도의 최고 없이 계약 소멸
2. 이행지체로 인한 해제
- 최고 필요: 상당한 기간 지정해야함, 최고기간이 짧거나 기간 정하지 않으면 최고의 효력은 인정되나 상당 기간 경과해야 해제권 발생
- 정기행위의 경우: 일정시기에 이행해야 하는 채무(ex. 결혼식장에 화환배달), 채무불이행있으면 최고 없이 해제권 발생, 다만 계약의 해제를 위해서는 해제의사표시 꼭 해야함
3. 이행불능을 인한 해제
- 채무자의 책임 있는 사유로 이행불능일 것
- 최고, 반대급부 X
- 채무자의 책임 있는 사유로 이행불능 생긴 경우 채권자는 본래의 채무이행에 갈음하는 손해배상(전보배상) 청구 가능
4. 미리 이행거절 표시로 인한 해제
- 채무를 이행하지 않을 의사 표현을 명백히 + 미리했다면 채무를 이행하지 않을 것이 객관적으로 명백하므로 최고, 이행 제공 없이도 계약 해지 가능
2) 해제권의 행사
1. 일방적 통보(형성권)
- 계약위반한 당사자도 해제의 효과 주장 가능 (해제통보는 번복 불가)
2. 해제권의 불가분성: 전원이 전원에게 통지해야 함
3) 해제의 효과
1. 계약의 소급적 소멸: 물권 자동복귀(등기 없이 소유권 자동복귀), 원인행위인 채권계약이 해제되면 물권은 원상태 복귀
2. 원상회복의무(부당이득반환): 선/악의 불문하고 받은 이익 전부
- 물건+과실(사용이익)까지 반환, 금전반환은 이자까지 반환
- 원물반환이 원칙이나 예외적으로 가액반환도 가능
- 지연손해금도 포함
- 해제로 인한 원상회복의 경우 과실상계는 적용X (과실상계는 불법행위에서 쌍방과실이 있는 경우만)
3. 손해배상청구 가능: 원상회복청구와 별도로 청구 가능
4. 등기된 빌라를 기초로 등기, 대항권을 갖춘 제3자는 보호받을 수 있음
- 부동산 매수인으로부터 다시 매매하여 소유권이전등기 경료한 자
- 부동산 매수인과 매매 예약 체결 후 소유권이전청구권 보존을 위한 가등기 경료한 자
- 부동산 매수인(채무자)의 부동산을 가압류한 채권자
- 부동산 매수인의 건물을 임대하여 대항력을 갖춘 임차인
5. 보호받는 제3자에 해당하지 않는 경우
- 해제로 소멸되는 채권의 양수인
- 채권에 가처분, 가압류한 자
- 임차인이나 대항력을 갖추지 못한 경우
- 제3자를 위한 계약의 수익자
- 토지를 매매하여 매수한 자가 신축한 건물을 매수하여 등기를 마친 경우
매매계약
1) 주요 의의
1. 매매는 채권계약(의무부담행위): 낙성, 쌍무, 유상, 불요식
2. 매매의 객체는 재산권으로 물건과 권리 모두 해당
3. 매도인이 아닌 타인 소유물의 매매도 유효
2) 계약금
1. 의의: 매매기타의 계약에 부수하여 행해지는 종된 계약, 요물 계약
- 계약금을 지급하기로 약정(약속)만 한 경우 계약금계약은 불성립, 주계약은 해제 불가 (일부만 지급도 동일)
- 증약금: 계약체결의 증거로서 의미를 갖는 계약금
- 의약계약금(의약금): 일방의 채무불이행 시 지급하기로 약속한 금전, 계약금을 위약금으로 특약 있으면 손해배상액으로 갈음, 특약 없으면 소송 진행해서 실제 손해배상액을 받아야 함
- 의약벌: 징벌 + 손해배상, 다만 과도하게 무거우면 민법 제103조 위반으로 무효
2. 해약금의 해제
제565조[해약금]
1) 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
2) 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 못한다 <-해제 시 손해배상청구
- 해약금은 해약계약금으로 추정
- 해약금 해제의 시점: 일방이 이행착수(중도금 지급)하기 전까지로, 일부를 이행하거나 이행에 필요한 전제행위 행하는 것
v 이행착수에 해당하여 해제할 수 없는 경우: 중도금 일부 이행, 중도금에 갈음하여 제3자에 대한 대여금채권 양도, 중도금 미리 지급(이행기 전에도 가능)
v 이행착수에 해당하지 않아 해제할 수 있는 경우: 이행의 준비(융자신청), 매도인이 계약이행 최고하여 승소판결, 매수인의 토지거래허가 신청 허가
- 해약금 해제 방법: 교부자는 계약금 포기, 수령자는 그 배액을 현실제공 (상대방이 수령 거절하더라도 공탁 의무X)
- 해약금 해제 봉쇄 수단: 약정(특약)
주택임대차보호법
- 주거용 건물이어야 함 (등기상X 실제 용도로 판단)
1) 기간의 보장
1. 최단기간 2년 보장: 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 경우 임차인만 2년 미만이 유효함을 주장 가능
2. 묵시적 갱신: 임대인은 임대차기간 끝나기 6개월전부터 2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지 계약종료를 통지하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 간주 (존속기간 2년)
- 2기의 차임액에 달하도록 연체하면 묵시적 갱신 안됨
- 계약 갱신되었어도 임차인은 언제든지 계약해지 할 수 있음 (임대인이 통지받은 날부터 3개월 지나면 효력 발생)
3. 계약갱신요구권: 임차인이 계약갱신 요구하면 정당한 사유 없이 거절 불가
<계약갱신거절 경우>
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 동의 없이 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 임차인이 중대한 과실로 파손한 경우
- 재건축
- 임대인(직계존/비속 포함)의 실거주
-> 계약갱신요구권 1회에 한해 행사 가능(존속기간 2년)
2) 대항력
1. 대항력의 취득요건: 주택의 인도 + 주민등록
- 주민등록 신고하고 행정청이 수리해야 효력 발생
- 임차인 본인이나 배우자, 가족의 주민등록도 유효
- 임차인이 전대차하여 간접점유 한 경우: 실거주하는 직접점유자가 주민등록 마치면 대항력 취득
- 공동주택은 동, 호수까지 기재, 단독주택(다가구주택)은 지번만 기재, 다가구였다가 다세대되어도 이미 취득한 대항력은 유지
- 대항력은 다음 날 0시부터 취득 (전입신고와 저당권등기가 같은 날이면 저당권등기 마친 자가 우선)
- 전소유자(매도인)이 임차인 된 경우: 소유권이전등기가 경료된 다음 날부터 대항력 취득
- 주민등록을 다른 곳으로 전출한 경우: 세대원 일부만이면 존속, 전원이면 소멸
- 임차인의 주민등록이 직권말소된 경우 원칙적으로 대항력 상실
2. 대항력의 내용: 임차주택의 양수인(새주인)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주
- 주택양도인(전주인)의 임차보증금반환채무 소멸, 주택의 양수인(새주인)에게만 보증금 반환 청구 가능
- 주택의 양수인(새주인)이 임차인에게 보증금 반환해도 양도인(전주인)에게 부당이득반환 청구 불가
- 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮겨도 이미 발생한 양수인의 보증금반환채무는 소멸하지 않음
3. 주택의 양수인에게 임대인의 지위가 승계되는 경우
- 임차인의 주민등록이 저당권(말소기준권리)보다 먼저인 때
- 보증금반환채권에 가압류, 압류, 전부명령 이후 건물양도한 경우
- 중간임차인이 선순위저당권의 채권을 대위변제하여 1번 저당권이 소멸한 경우
4. 주택의 양수인에게 임대인의 지위가 승계되지 않는 경우
- 선순위저당권(말소기준권리)가 임차인의 주민등록보다 먼저인 때
- 임차인이 이의제기한 경우
- 중간에 낀 임차인: 후순위권리자의 실행으로 부동산이 경략되어 선순위저당권으로부터 소멸하는 경우
- 주택이 아닌 대지의 매수인
- 주택이 양도담보로 제공된 경우: 채권담보를 위해 신탁적으로 주택의 소유권이 이전된 것이지 종국적으로 이전된 것 X