저당권은 담보물권으로서 채권자가 채무자 또는 물상보증인을 대상으로 행하는 권리입니다. 일상 생활에서 담보대출 등을 진행할 때 경험할 수 있는데요. 여기서 법정지상권에 대한 이해가 필요할 것 입니다. 별도로 계약법에 대한 내용을 간략하게 살펴보도록 하겠습니다.
목차
저당권
1) 저당권의 법정 성질
- 약정담보물권: 합의(저당권설정계약)와 등기에 의해 성립
- 점유권 없음
- 타인소유물을 대상
- 담보물권의 통유성 인정: 부종성, 수반성, 불가분성(토지의 일부만x, 지역권x), 물상대위성 인정
- 우선변제권
2) 저당권의 성립
1. 당사자
- 저당권설정자: 채무자, 제3자(물상보증인)
- 저당권자: 저당권자와 채권자 일치해야함(부종성의 원리), 다만 채권자, 채무자, 제3자가 합의하고 제3자에게 채권 양도하는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 유효
2. 저당권의 객체(담보물)
- 등기, 등록된 물건: 부동산, 입목(명인방법 갖추면x), 지상권, 전세권, 광업권, 어업권, 등록 가능한 자동차/선박
3. 저당권설정계약+저당권등기
- 저당권설정계약은 채권의 존재를 전제로 하므로 주계약인 소비대차계약의 종된 계약임
- 처분행위
4. 피담보채권: 채무자(갚을 돈, 피담보채무), 은행, 채권자(받을 돈=원금+이자)
3) 저당권의 효력
1. 저당권 효력이 미치는 범위
- 부합물(설정 전, 후): 토지에 매설한 유류저장탱크, 기존건물에 증축부분이 독립성이 없는 때, 수목 (농작물은 x)
- 종물(설정 전, 후): 종된 권리(집합건물 전유부분에 대한 대지사용권, 건물 소유를 목적으로 하는 임차권(지상권))
- 임의규정 -> 배제특약 유효
- 과실(임대료): 압류 전 설정자 몫, 압류 후 저당권자에 효력이 미침
- 물상대위 (저당권o, 유치권x): 저당목적물이 멸실, 강제수용 시 보험금(보상금) / 금전 지급 전 / 압류하는 것
-> 저당권자 이외에도 가능
-> 전세권에 갈음하여 존속하는 전세금반환채권에도 물상대위 가능
-> 협의취득 (수용위원회 승낙x)으로 인한 보상금은 물상대위x
2. 피담보채권의 범위: 원본(원금), 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상(지연배상 1년분), 저당권의 실행비용
- 저당물의 보존비용(유지, 관리)은 포함되지 않음
3. 우선변제적 효력(순위)
제3취득자의 비용상환청구(ex. 임차인의 개/보수비) > 우선특권(ex. 소액임차인, 국세, 3개월 분 임금)>담보물권(저당권)>일반채권
- 선순위가압류채권자와 후순위저당권자는 안분배당
4. 저당권의 실행(경매절차): 경매신청 -> 경매개시결정문 송달(압류 송달문) -> 매각기일의 공고 -> 매각허가 결정 -> 매각대금 납부 -> 소유권이전등기 촉탁 -> 배당의 실시
저당권과 용익관계
1) 저당권과 용익권
1. 삭제주의: 저당권이 선순위이면 저당권, 후순위 전세권은 소멸됨
2. 인수주의: 전세권이 선순위이면 전세권은 존속하여 낙찰자에게 인수됨
3. 말소기준권리는 최선순위 저당권: 전세권이 중간에 끼면 전세권은 소멸하고 2순위로 배당
- 유치권은 소멸되지 않고 낙찰자가 인수
2) 법정지상권(제366조)
1. 법조문
제366조[법정지상권] 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
- 저당권 설정 당시 토지와 건물 소유자가 동일인일 때
- 경매로 인해
-토지와 건물의 소유자가 달라질 때
-> 법정 지상권이 생김
- 강행규정으로 배제특약은 무효
- 참고: 토지와 건물 소유자 동일인일 때 / 매매로 인해 / 토지와 건물의 소유자가 달라질 때 -> 관습상 지상권 생김
2. 성립요건
- 저당권설정 당시에 건물이 존재할 것: 무허가/미등기 건물, 건축 중인 건물 / 건물철거 후 신축 / 경매 전 건물주 변경 / 공유건물
- 저당권설정 당시에 토지와 건물이 동일인의 소유일 것
3. 불성립하는 경우
- 가설건축물 / 나대지(저당권 설정 후 건물 신축) / 공동저당설정 후 건물 철거했다가 신축 / 토지와 미등기건물 함께 매수
계약법
1) 계약의 의의
1. 계약의 개념: 서로 대립하는 의사표시가 내용상 합치함으로써 이뤄지는 법률행위, 계약준수의 원칙에서 출발
2. 계약자유의 원칙: 계약체결, 상대방 선택, 내용결정에 자유로운 의사결정에 기초
3. 계약자유의 제한: 강행법규, 민법 제103조(사회질서 위반), 약관법으로 계약을 무효로 추정하기도 함
2) 계약의 종류
1. 전형계약(민법에 규정되어 있는 계약 ex) 매매, 교환, 임대차 등), 비전형계약(민법에 규정되어 있지 않은 계약 ex) 부동산 중개계약)
2. 쌍무계약: 쌍방이 서로 대가적 채무를 부담하는 관계 (양쪽 채무가 상호간 의존관계. 양 채무의 경제적 가치는 균등)
- 매매, 교환, 임대차, 도급계약
-> 동시이행의 항변권, 위험부담의 문제가 성립
3. 편무계약: 당사자 일방만이 채무를 부담하거나, 채무를 부담하더라도 대가적 의존관계 서지 않는 관계
- 증여, 사용대차, 무이자의 소비대차
4. 유상계약: 계약의 성립시점에서 채권의 실현시까지 서로 대가적 의미를 가지는 출연을 하는 계약
- 매매, 교환, 임대차
- 목적물의 하자, 흠결에 대해 담보책임
- 범위: 유상계약 >> 쌍무계약
5. 무상계약: 당사자 한쪽의 출연에 대해 상대방의 대가적 출연이 없는 계약
- 증여, 사용대차, 임치계약
6. 낙성계약: 당사자의 합의(약정)만으로 성립하는 계약
- 매매, 교환, 임대차, 증여, 사용대차
7. 요물계약: 합의 + 현실적인 급부가 있어야 성립
- 계약금계약: 지급 약정 + 계약금 전부 지급해야 성립
- 현상광고: 광고자의 광고에 대해 응모자가 지정행위를 완료해야 성립 (편무, 유상, 요물계약)
8. 예약은 장래 본계약을 체결할 것을 미리 약정하는 계약이므로 항상 채권계약임