용익물권 중 지역권과 전세권에 대한 내용을 살펴봅니다. 용익물권이란 소유권과 사용권이 모두 포함된 물권입니다. 담보물권에 대한 내용도 알아보겠습니다. 먼저 유치권으로 채권이 만기에 도래하였음에도 불이행되었을 때 유효한 물권 중 하나입니다.
목차
지역권의 특성
1) 배타적 점유권이 없음
- 동일 토지 위에 수개의 지역권 성립 가능
- 반환청구 불가능, 방해제거, 예방 요구는 가능
- 기간설정, 지료 필수 아님 -> 영구적 사용 가능
2) 부종성
- 지역권은 요역지 소유권에 종된 권리: 요역지 소유권을 양도하면 당연히 함께 수반하여 이전
- 요역지 소유권과 지역권을 분리하여 처분할 수 없음
- 요역지와 분리하여 지역권을 목적으로 저당권 설정 불가능
3) 불가분성
<취득의 불가분성>
- 공유자의 1인이 지역권을 취득하면 다른 공유자와 함께 취득
- 점유로 인한 지역권취득기간의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자(전원)에 대한 사유여야 함
전세권
1) 성립요건
1. 성질
- 객체: 부동산 (토지, 건물)
- 용익물권인 동시에 담보물권: 부동산 사용(용익물권), 전세금을 담보(담보물권, 경매권이 있음)
2. 취득
- 전세권설정계약(전세권 설정행위는 처분행위, 처분권한을 가진 자만 설정 가능) cf. 임대차계약은 처분권한 없어도 가능
v 인도는 전세권의 성립요건이 아님 (사용, 수익을 배제하지 않는다면 인도하지 않아도 유효)
v 제3자 명의 전세권도 제3자 합의가 있는 경우 유효 (명의를 제3자로 하는 것 가능)
- 등기
- 전세금이 필수 요소: 등기된 금액에 한해 제3자에게 대항 가능
v 기존의 채권으로 전세금 갈음할 수 있음(현실적으로 수수되지 않아도 됨)
2) 기간
1. 최장기 10년 (합의갱신도 최장 10년)
2. 건물 최단기 1년
3. 건물의 법정갱신: 계약 만료 전 6월 ~ 1월 사이에 전세권설정자가 통지하지 않으면 이전 계약과 동일한 조건으로 갱신, 기간 없음
- 전세금: 이전과 동일
- 법정갱신: 등기 없이 제3자에게 효력 발생
- 존속기간: 정하지 않음
v 양 당사자는 언제든지 상대방에 대해 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 통고 받은 날로부터 6월이 지나면 전세권은 소멸
(주택임대차는 임차인만 해지할 수 있고 3개월 후 효력 발생)
3) 전세권자의 권리
1. 부동산을 사용, 수익할 수 있는 물권(대항력)
- 집주인이 바뀐 경우 전세금상환청구의 상대방은 전세권설정자가 아니라 신 소유자
- 토지 전세권을 제3자가 침범하면 전세권자는 전세권에 기한 물권적 청구권으로 건물철거 청구 가능
2. 전세금 증감청구권: 계약 기간 중 사정 변경되면 당사자들은 전세금 증감 청구 가능, 다만 증가는 5% 초과 못함
3. 상린관계 준용
4. 부속물매수청구권: 목적물 원상 회복, 서로 부속시킨 물건에 대해 매수 청구 가능
5. 처분권: 처분 시 설정자 동의 없이 가능, 다만 전세권의 처분을 금지하는 특약은 유효
6. 경매권: 전세금 반환 지체 시 경매 청구 가능 (임의경매)
4) 전세권자의 의무
1. 목적물 현상 유지와 수선 (비용은 전세권자가 부담)
2. 용도에 따른 사용의무: 정해진 용도로 사용해야 함
담보물권
1) 특성
1. 의의
- 저당권자는 담보를 잡고 돈을 거래한 자로, 법원의 판결 없이 특정부동산에 저당권에 기한 임의경매
- 일반채권자는 담보 없이 돈을 거래한 자로, 소송해서 법원의 승소판결 얻어 채무자의 일반재산(전재산)에 강제경매
2. 담보제도의 유형
- 전형담보(민법전에 존재): 유치권, 저당권
- 비전형담보(특별법상의 담보): 양도담보, 가등기담보
3. 담보물건의 특성(성질)
- 부종성: 피담보채권이 성립(소멸)해야 담보물권이 성립(소멸), 채권은 주 - 저당권은 종 의 관계 (부채 변제하면 채권 존재하지 않으므로 저당권은 말소등기 없이 소멸)
- 수반성: 피담보채권이 이전하게 되면 담보물권도 함께 이전
- 불가분성: 담보물권자는 피담보채권의 전부의 변제를 받을 때까지 목적물 전부에 대해 효력이 미침
- 물상대위성: 저당권만 해당, 담보물권의 목적물이 멸실, 훼손, 수용되면 그 목적물의 가치적 변형물(보험금, 보상금) 위에 저당권의 효력 작용
유치권
제320조 [유치권의 내용]
1. 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
2. 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
- 성립요소: 점유
- 법률로 인정되는 법정담보물권 (계약X)
1) 특성
1. 유치권자에게 인정되지 않는 것
- 우선변제권 (경매권은 있음)
- 물상대위
- 물권적 청구권 (점유권에 기한 물권적 청구권으로 점유를 회수해야 함)
2. 유치권자에게 인정되는 것
- 부종성: 채무가 없으면 유치권은 소멸
- 불가분성: 분할 가능한 목적물일 때 각 부분만 점유해도 전부에 대해 권리 행사 가능
EX. 다세대주택의 창호 공사 완성한 하수급인이 채권 변제를 위해 일부분인 한 세대를 점유하여 유치권 행사하는 경우
-> 한 세대에 시행한 공사대금만이 아니라 전체에 대해 시행한 채권 전부로 성립
-> 경매신청 시에는 점유하고 있는 한 세대만 가능
3. 유치권은 물권이므로 제3자에게도 주장 가능(누구에게나 가능), 다만 동시이행항변권은 계약당사자들만 주장 가능
2) 성립요건
1. 목적물: 타인 소유의 물건(동산, 부동산) 또는 유가증권
- 채무자의 소유가 아닌 제3자의 소유물도 가능(EX. 하도급, 채무자는 수급자이나 건물주인 도급인의 건물 점유)
- 자기소유인 물건, 구조물에 불과한 정착물(EX. 거푸집)은 객체가 될 수 없음
2. 목적물에 관하여 채권이 발생할 것(견린성이 인정될 것): 물건과 채권 발생간의 연관성이 있어야 함
- 동일한 법률관계(매매계약의 취소, 물건분실)로부터 채관이 발생할 때
3. 채권과 목적물간에 견린성이 인정될 때(유치권의 피담보채권이 될 수 있는 경우)
- 건물공사로 발생한 공사대금채권에 기하여 건물 점유
- 자동차수리로 인한 자동차수리비채권에 기하여 자동차 점유
- 동물이 농작물에 피해를 입혀 발생한 불법행위로 인한 손해배상채권
- 임차인이 목적물에 지출한 비용상환청구권
v 건물임차인이 임차건물의 배관공사에 필요비를 지출한 경우
- 임대인이 필요비상환채무의 불이행으로 인한 손해배상청구권
- 임대차목적물의 하자로부터 발생한 임차인의 손해배상청구권
<견린성이 부정되는 경우>
- 임차인의 보증금반환청구권
- 임차인의 권리금반환청구권
- 건물시설을 해주지 않아 생긴 손해배상채권
4. 채권의 변제기 도래
5. 적법한 점유: 적법한 점유, 직접-간접 상관 없음 (다만 채무자가 직접점유하면 성립X)
- 채권이 발생한 후 목적물의 점유를 취득해도 성립
6. 유치권의 배제 특약이 없을 것: 유치권을 사전에 포기하는 특약(원상회복 특약-임차인의 비용상환청구권 포기) 유효
3) 효력
1. 경매권 (우선변제권은 없음)
2. 유치적 효력(대세적 인도거절권) - 버티기, 점유장악
- 유치물의 소유자가 변동해도 유치권은 소멸하지 않음
- 변경된 소유자에게 인도거절 가능, 변제 청구는 불가능
- 변경된 소유자는 채권을 변제할 책임은 있음: 소유자의 목적물인도소송 시 채무의 변제와 상환으로 인도하도록 함 (서로 주고받고 하도록)
3. 비용상환청구권: 유치권자가 유치물에 관해 필요비를 지출할 때 소유자에게 청구 가능, 필요비청구는 법원의 상환기간의 허여가 허용되지 않음 (기간유예X)
4. 간이변제충당권(대물변제): 목적물의 가치가 적어서 경매에 붙이는 것이 부적당한 경우, 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 볍원에 청구할 수 있음
5. 과실수치권: 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있음. 과실이 금전이 아닌 때에는 경매, 먼저 이자에 충당하고 잉여가 있으면 원본에 충당