물권과 관련된 부동산 법률행위 시에는 항상 당사자 명의로 진행해야 합니다. 이에 대한 내용이 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률입니다. 이어서 주택과 상가 임대차보호법에 대한 내용을 상세히 다룰테니 실생활과 접목해서 살펴보시면 좋겠습니다. 경매는 간단히 소개하겠습니다.
목차
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률
- 누구나 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기해서는 안됨
1) 명의신탁의 유형
- 명의신탁자(명의를 빌린자), 명의수탁자(명의를 빌려준자)
1. 2자간 등기명의신탁(양자간 명의신탁, 이전형 명의신탁): 부동산소유자(명의신탁자)가 타인(명의수탁자)의 명의로 가장매매 또는 가장증여 등의 형식으로 등기를 이전하는 것
- 명의신탁약정, 소유권이전등기는 무효
- 불법원인급여X
- 명의수탁자에게 처분받은 제3자는 명의신탁사실에 대한 선/악의를 불문하고 소유권 취득 유효 (적극 가담 시에는 무효)
- 명의수탁자는 횡령죄X
2. 3자간 등기명의신탁(중간생략형 명의신탁): 명의신탁자가 부동산 매도인과 매매계약을 체결하고, 명의수탁자의 명의를 빌어 등기를 이전하는 형태
- 명의신탁약정과 매도인-명의수탁자의 이전등기는 무효
- 매도인과 명의신탁자 사이의 계약은 유효하므로 명의신탁자는 매도인을 대위하고 소유권이전등기 청구 가능
- 명의수탁자에게 처분받은 제3자는 선/악의를 불문하고 물권 취득 (이 경우 신탁자는 수탁자에게 부당이득반환 요구 가능)
- 명의수탁자는 횡령죄X
3. 계약명의신탁(위임형 명의신탁): 명의신탁자가 명의수탁자와 명의신탁약정을 맺고(+자금 지급), 부동산의 매도인과 명의수탁자가 매매계약+등기 이전
- 매도인이 선의인 경우: 명의신탁약정은 무효, 매매계약과 소유권이전등기는 유효, 횡령죄X, 부당이득반환 요구 가능
- 매도인이 악의인 경우: 명의신탁, 매매계약, 소유권이전등기 모두 무효
-> 제3자는 선/악 불문 물권 취득
2) 명의신탁약정에서 제외되는 경우
1. 양도담보, 가등기담보
2. 상호명의신탁(구분소유자 공유 등기)
3. 신탁재산
3) 특례
1. 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한 경우
2, 배우자 명의로 등기한 경우
3. 종교단체의 명의로 등기한 경우
-> 조세포탈, 강제집행의 면탈, 법령상 제한의 회피 목적 아니면 위법으로 처리 X
4) 제재
1. 과징금: 명의신탁자에게 해당 부동산 가액의 30% 해당 금액 범위에서 부과 (장기 미등기자 등)
2. 이행강제금: 명의신탁자, 장기 미등기자
- 과징금 부과일로부터 1년 경과 시 부동산평가액의 10%(1차 이행강제금)
- 1차 이행강제금 부과일로부터 1년 경과 시 부동산평가액의 20%(2차 이행강제금)
3. 행정처벌
- 명의신탁자, 장기 미등기자: 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금
- 명의수탁자: 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금
주택임대차보호법
1) 적용범위
1. 주거용 건물(주택)의 임대차: 실질적 사용, 일부가 주거 외 목적이라도 적용
2. 미등기전세(채권적 전세)에서도 적용
3. 일시사용을 위한 임대차는 제외
4. 법인은 제외, 예외로는 한국토지주택공사, 지방공사, 중소기업이 소속 직원의 주거용으로 임차
5. 외국인
2) 존속기간의 보장
1. 최단기간: 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봄, 임차인만 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있음
2. 임대차의 계속: 임대차 종료되도 보증금 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속
3. 계약의 묵시적 갱신(법정갱신)
- 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 통지 또는 계약조건 변경하지 않으면 동일 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주, 임차인이 2개월 전까지 통지하지 않은 경우도 동일, 존속기간은 2년
- 묵시적 갱신 시 임차인은 언제든지 계약해지 통보 가능, 통지 받은 날부터 3개월 지나면 효력 발생
- 2기의 차임액에 달하도록 차임 연체, 임차인 의무 현저히 위반 시에는 묵시적 갱신 인정X
4. 임차인의 계약갱신요구권
- 임대인은 임차인이 임대차기간 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 요구하면 거절X, 정당한 사유 있으면 가능
v 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실 있는 경우
v 부정한 방법으로 임차
v 서로 합의하여 보상한 경우
v 임차인이 동의 없이 전대한 경우
v 임차인이 고의, 중대한 과실로 파손한 경우
v 전부 또는 일부가 멸실
v 전부 또는 대부분 철거, 재건축
v 임대인(직계존속, 비존속)이 실제 거주하려는 경우 -> 위반 시 손해배상
- 임차인은 계약갱신요구권 1회만 행사 가능, 존속기간 2년, 전임대차와 동일한 조건이나 증감 가능
- 임차인은 언제든지 계약해지 통지 가능, 3개월 지나면 효력 발생
3) 대항력과 보증금의 회수
1. 등기 없어도 임차인이 주택의 인도(거주), 주민등록 <- 대항요건 마치면 그 다음날부터 효력 주장 가능
2. 우선변제권: 공매 시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금 변제받을 권리
- 발생요건: 대항요건 + 확정일자(주민센터, 지방법원, 등기소)
- 확정일자는 그 즉시이나 대항요건이 그 다음날
- 금융기관만 우선변제권 승계 가능
3. 최우선변제권: 보증금 중 일정액에 대해 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리
- 소액보증금 + 경매개시결정등기 전 대항요건 갖춰야만 인정
- 보증금 요건 ex) 서울시 1억6,500만원 -> 5,500만원
- 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한해서만 최우선변제권 적용
- 주택임대차위원회: 법무부, 법무부차권 위원장 포함 9명 이상 15명 이하
4. 보증금반환청구소송 등
- 소액사건심판법 준용
- 경매 시 주택 인도를 집행개시 요건으로 하지 않으나, 보증금 수령시에는 인도해야 함
- 보증금이 모두 변제되지 않으면 임차권 존속
4) 임차권등기명령제
1. 등기명령신청절차: 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 법원에 임차권등기명령 신청 가능 (임대차계약종료 후, 임차인 단독 신청 가능)
2. 효력
- 대항력과 우선변제권 취득
- 임차권등기가 끝난 주택에 임차한 임차인은 최우선변제권X
- 비용은 임대인에게 청구
- 경매신청권은X
5) 임차권의 승계
1. 취지: 사실혼 배우자 보호
2. 임차인 사망 후 1개월 이내 승계 포기 가능
6) 주택임대차 분쟁조정위원회
1. 설치: 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원 필수, 특/광/시 둘 수 있음
2. 구성 및 운영
- 위원장 1명 포함 5명 이상 30명 이상
- 호선, 임기 3년
- 조정신청 받은 날부터 60일 이내 조정 마쳐야 하며 30일 범위에서 연장 가능
- 통지받은 당사자가 14일 이내 수락 의사 서면표시 안하면 조정 거부한 것으로 간주
7) 기타
1. 차임, 보증금의 증감청구: 증액청구는 보증금의 20분의 1(5%) 초과X, 조례로 달리 정할 수 있음
2. 보증금을 월 단위 차임으로 전환하는 경우 낮은 비율을 곱한 월 차임 범위 초과X
- 1할
- 기준금리 + 2%
3. 초과 차임 등의 반환청구
4. 주택임대차표준계약서: 법무부장관이 국토교통부장관과 협의한 계약서 우선 사용 (다른 서식 사용 가능)
5. 임대차 정보제공
- 임대인의 동의 받아 확정일자 부여기관에 정보제공 요청 가능
- 임대차계약 당사자 또는 임대인 직접 거주를 이유로 갱신요구 거절된 임차인은 임대인, 임차인 인적사항 요청 가능
6. 임대인의 정보제시의무: 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 정보, 납세증명서 제시 또는 열람 동의
7. 편면적 강행규정: 임차인에게 불리한 것은 효력 없음
상가건물 임대차보호법
1) 적용범위
1. 사업자등록의 대상이 되는 영업 목적 상가건물 (주된 부분 영업용으로 사용, 동창회/종친회/교회는 X)
2. 보증금 제한: 아래 보증금액 초과하는 임대차는 적용X, 대항력/권리금/3기 차임연체시 해지/계약갱신요구권/표준계약서/계약갱신요구는 적용 (우선변제권, 증액제한, 존속기간, 임차권등기명령은 적용X)
- 서울시 9억원
- 수도권 중 과밀억제권역 6억 9천만원
- 광역시, 세종특별시 등: 5억 4천만원
- 그 밖의 지역 3억 7천만원
- 보증금액 환산 시 차액임 포함 (월 단위 X 100)
3. 미등기전세에 준용
4. 일시사용을 위한 임대차 적용X
5. 법인도 가능
2) 존속기간의 보장
1. 최단기간: 1년
2. 임차인의 계약갱신요구권
- 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신 요구하면 거절X, 정당한 사유 있으면 가능
v 3기의 차임액 연체 사실 있는 경우
v 거짓, 부정한 방법 임차
v 합의하여 보상
v 동의 없이 전대
v 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손
v 전부 또는 일부가 멸실
v 전부 또는 대부분 철거, 재건축
- 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간 포함 10년
- 갱신되는 임대차는 전과 동일 조건으로 다시 계약, 증감은 가능
3. 계약의 묵시적 갱신(법정갱신): 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 통지하지 않은 경우, 존속기간은 1년
3) 대항력
1. 대항요건: 건물 인도 + 사업자등록 신청, 다음 날부터 효력 발생
2. 범위: 임차건물의 양수인은 임대인의 지위 승계
4) 보증금의 회수
1. 우선변제권: 대항요건 + 세무서장의 확정일자, 금융기관은 우선변제권 승계
2. 최우선변제권: 소액임차인은 보증금 중 일정액을 우선 변제받을 권리 있음, 경매신청 등기 전에 대항요건 갖춰야 함
- 보증금과 월 단위 차임을 환산(월 차임 X 100)
v 서울시 보증금 환산 금액 6500만원 - 최우선변제금액 2200만원 (보증금만 변제)
- 임대건물가액의 2분의 1 범위에서 최우선변제
3. 상가건물임대차위원회: 법무부, 법무부차관 위원장 1명 포함 10명 이상 15명 이하, 임기 2년
4. 보증금반환청구소송 및 경매 특례
- 소액사건심판법 준용
- 반대의무 이행, 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않음, 양수인에게 인도해야 보증금 받을 수 있음
- 보증금 전액 변제되어야 임차권 소멸
5) 권리금의 보호
1. 방해금지: 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지
2. 시효: 임차인이 임대인에게 권리금에 대한 손해배상 청구할 권리는 임대차 종료한 날부터 3년 이내
3. 표준권리금계약서: 국토교통부장관이 법무부장관과 협의, 권리금 평가기준 고시도 국토부장관
4. 권리금 적용 제외: 대규모점포 (전통시장은 제외), 국유/공유 재산
6) 임차권등기명령
1. 대항력과 우선변제권 취득
2. 임차권등기명령 이후 임차한 임차인은 최우선변제 권리X
3. 비용은 임대인에게 청구
7) 상가건물임대차 분쟁조정위원회
1. 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원 피수, 특/광/시 둘 수 있음
2. 구성 및 운영 (주택임대차보호법 준용)
- 위원장 1명 포함 5명 이상 30명 이상
- 호선, 임기 3년
- 조정신청 받은 날부터 60일 이내 조정 마쳐야 하며 30일 범위에서 연장 가능
- 통지받은 당사자가 14일 이내 수락 의사 서면표시 안하면 조정 거부한 것으로 간주
8) 기타
1. 차임, 보증금의 증감청구: 증액청구는 보증금의 100분의 5(5%) 초과X
2. 보증금을 월 단위 차임으로 전환하는 경우 낮은 비율을 곱한 월 차임 범위 초과X
- 1할2푼
- 기준금리 X 4.5
3. 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 계약 해지 가능
4. 상가임대차표준계약서: 법무부장관이 국토교통부장관과 협의한 계약서 우선 사용 (다른 서식 사용 가능)
5. 임대차 정보제공
- 임대인의 동의 받아 관할 세무서장에게 정보제공 요청 가능
- 임대차계약 당사자는 임대인, 임차인 인적사항 요청 가능
6. 계약갱신요구권, 3기 차임연체시 해지규정, 증감청구권, 월 차임 전환시 산정률의 제한, 계약갱신요구는 전대차관계에 적용
7. 편면적 강행규정: 임차인에게 불리한 것은 효력 없음
경매 및 공매
1) 경매의 의의 및 종류
1. 경매는 법원에서 행하는 것
2. 종류: 강제경매(집행권원에 기하여 진행되는 절차), 임의경매(담보권실행을 위한 경매)
2) 권리분석
1. 소멸되는 권리: 저당권, 근저당권, 담보가등기, 압류, 가압류등기, 경매개시결정의 등기
- 매각으로 소멸하는 권리: 지상권, 지역권, 전세권, 임차권 (저당권 등에 대항할 수 없는 경우)
2. 인수되는 권리: 유치권, 법정지상권
- 지상권, 지역권, 전세권, 임차권이 저당권 등보다 앞선 경우는 매수인이 인수, 전세권자가 배당요구하면 매각으로 소멸
3. 유치권의 문제: 매각부동산에 대한 압류의 효력이 발생되기 전 성립한 유치권이어야 함, 매수인은 채권을 변제할 책임이 있으나 유치권자는 변제를 청구할 수는 없음
3) 경매의 절차
1. 경매신청: 미등기 건물도 가능
2. 경매개시결정: 결정과 동시에 압류 명함, 압류는 그 결정이 송달된 때 또는 경매개시결정의 등기가 된 때 효력 발생
- 이중경매: 경매개시결정 한 부동산에 대해 다른 강제경매 신청이 있으면 법원은 다시 경매개시결정하고 먼저 한 집행절차에 따라 경매, 먼저 한 경매개시결정이 취소되면 뒤에 따라 절차 계속 진행
- 경매신청 취하되면 압류 효력 소멸
3. 배당요구의 종기결정 및 공고
- 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정함 (압류 효력 발생 1주일 내)
- 채권자는 배당요구의 종기까지 배당요구해야 배당받을 수 있음, 종기지나면 철회 불가
4. 매각준비: 현황조사, 채권신고의 최고(채권자 등에게 법원에 신고하도록 알림), 부동산 평가 및 최저매각가격 결정
5. 매각기일 및 매각결정기일의 지정 및 공고
- 공고는 매각기일 2주 전
- 매각결정기일은 매각기일로부터 1주 이내 (ex. 4월 10일 공고 / 4월 24일 매각기일 / 5월 1일 매각결정기일)
6. 매각의 실시
- 매각방법: 호가경매, 기일입찰, 기간입찰(우편 가능)
- 매각기일의 진행: 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1
- 차순위매수신고인의 결정: 그 신고액이 최고가매수신고액에서 보증금액 뺀 금액을 넘는 때만 가능
- 유찰시의 새 매각: 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일 정함
7. 매각결정기일: 매각기일부터 1주 이내 매각 허부 결정, 증명이나 허가 필요하면 매각결정기일까지 제출해야 함
- 법원이 매각 허가하지 않고 다시 매각 명할 때에는 새 매각기일 정함, 최저매각가격의 저감률 적용X
8. 매각대금의 납부: 대금 지급기한 정해서 통지(1개월 내)
- 대금미납시의 재매각: 매수인 대금지급하지 않고 차순위매수신고인 없으면 재매각 (기존과 동일한 최저가 적용), 재매각기일의 3일 이전까지 대금과 연체료내면 재매각절차 취소, 재매각절차 시에는 이전의 매수인 신청 불가
9. 소유권이전등기의 촉탁
10. 인도명령: 대금지급 후 6개월 내 신청하면 법원에서 진행, 다만 점유자가 정당한 권원있으면 인도명령X
4) 공매
1. 한국자산관리공사에서 주로 진행
2. 종류
- 수탁재산 공매(비업무용 부동산 공매)
- 압류부동산 공매(세금 미납 시, 경매와 동일)
- 유입부동산 공매(한국자산관리공사의 명의로 취득한 부동산 등)
5) 공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙
1. 법원에 등록하고 감독 받아야 함
2. 매수신청대리권의 범위
- 매수신청 보증의 제공
- 입찰표의 작성 및 제출
- 차순위매수신고
- 보증 반환 신청
- 공유자의 우선매수신고
- 임대주택 우선매수신고
- 차순위매수신고인의 지위 포기
3. 대상물
- 토지
- 건물 및 정착물
- 입목
- 광업재단
- 공장재단