대한민국 영토 내 부동산을 취득할 시에는 외국인도 국내법 상 규제를 받게 됩니다. 다만 내국인과의 차이를 두기 위해 특례를 두고 있습니다. 이와 관련하여 토지거래허가제도도 함께 살펴보겠습니다. 아울러 중개실무 시 필요한 내용에 대해 알아보도록 합니다.
목차
외국인 등의 부동산취득 등에 관한 특례
1) 외국인 등의 정의
1. 대한민국 국적을 보유하고 있지 않은 개인
2. 사원 또는 구성원, 임원의 2분의 1 이상이 대한민국 국적을 보유하고 있지 않은 자인 법인 또는 단체
3. 대한민국 국적을 보유하고 있지 않은 사람이나 외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체가 자본금, 의결권의 2분의 1 이상 가지고 있는 법인 또는 단체
4. 외국 정부, 국제기구
- 국토교통부장관은 상호주의로 제한할 수 있음
2) 취득신고
1. 계약에 의한 부동산 등의 취득신고
- 매매 등으로 인한 계약은 부동산거래신고 절차대로 체결일로부터 30일 이내
- 교환, 증여계약은 계약 체결일로부터 60일 이내
-> 불이행시 300만원 이하의 과태료
2. 계약 외의 원인으로 인한 부동산 등의 취득신고
- 상속, 경매, 판결, 환매권 행사, 신축 등으로 취득할 시 취득한 날로부터 6개월 이내
-> 불이행시 100만원 이하의 과태료
3. 대한민국 국민 또는 법인, 단체가 외국인 등으로 변경되어 부동산 등을 계속보유하려면 변경된 날로부터 6개월 이내
-> 불이행시 100만원 이하의 과태료
3) 토지취득의 허가
1. 허가대상 토지
- 군사기지
- 문화재 보호구역
- 자연유산 보호구역
- 자연환경 생태 보존지역
- 야생생물특별보호구역
2. 신고관청은 허가신청 받은 날부터 15일 이내에 처리 + 군사기지 등은 30일 이내로 30일 연장 가능
3. 무허가계약은 무효, 불이행시 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금
4. 허가의 기속성: 외국인 등의 토지 취득이 해당 구역 지정목적 달성에 지장 주지 않으면 허가해야 함
4) 신고 또는 허가신청절차 등
1. 전자문서 제출 또는 신고일 또는 신철일부터 14일 이내에 우편 또는 팩스 제출
2. 취득원인서류/허가 합의서 + 신분증 + 대행 시 당사자의 서명 또는 날인 있는 위임장
3. 신고관청은 매분기 종료일로부터 1개월 이내에 시,도지사에 통보 -> 시,도지사는 제출받은 날부터 1개월 이내에 국토교통부장관에 제출
토지거래허가제도
1) 토지거래허가구역의 지정
1. 지정권자 및 지정기간: 국토교통부장관(허가구역이 둘 이상에 걸쳐있는 경우 혹은 국가지정사업), 시도지사가 5년 기간 정해 지정
2. 지정대상
- 토지이용계획이 새로 수립되거나 변경되는 지역
- 법령으로 인해 토지이용에 대한 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역
- 개발사업이 진행, 예정되어 있는 지역
- 투기우려가 있다고 인정하는 지역
- 투기우려가 있는 허가대상자,용도(나대지, 건축물 부지), 지목
3. 지정 및 해제절차
[조사 -> 심의 -> 지정, 공고 -> 통지 -> 공고, 열람]
- 심의: 도시계획위원회 심의, 재지정 시에는 심의 전에 시도지사 및 시장/군수/구청장 의견 청취 필수
- 공고 내용: 지정기간, 허가대상자, 허가대상 용도와 지목, 토지내용, 축척, 토지면적
- 통지: 지정권자가 허가권자(시,군,구청장)에게 통지
- 공고 및 열람: 허가권자는 등기소장에게 지체없이 통지, 7일 이상 공고 + 15일간 열람할 수 있도록 해야함
4. 효력발생: 공고한 날부터 5일 후
5, 국토교통부장관 또는 시도지사는 허가구역 지정 필요없거나 해제 요청받고 이유 있으면 축소해야 함 -> 과정은 위 규정 준용
2) 토지거래허가대상 계약
1. 허가대상 계약: 소유권, 지상권을 대가를 받고 이전 또는 설정하는 계약 및 예약
-토지거래허가대상: 매매, 교환, 지상권계약, 판결, 대물변제의 예약
- 토지거래허가대상X: 건물, 전세권, 임대차계약, 무상계약(증여, 상속, 유증, 사용대차 등), 수용, 경매, 조세체납체분
2. 허가를 요하지 않는 토지의 면적: 기준면적의 10% 이상 300% 이하 범위에서 증감 가능
<도시지역>
- 주거지역: 60제곱미터 이하
- 상업지역: 150제곱미터 이하
- 공업지역: 150제곱미터 이하
- 녹지지역: 200제곱미터 이하
- 그외: 60제곱미터 이하
<도시지역 외>
- 농지: 500제곱미터 이하
- 임야 1000제곱미터 이하
- 그외: 250제곱미터 이하
v 일단의 토지이용을 위해 체결 1년 이내에 일부 계약 체결하면 전체 거래로 간주
v 허가구역지정 당시 기준면적 초과하는 토지를 지정 후 분할하여 거래하면 최초 토지거래계약은 기준면적 초과로 간주
v 일방이 국가, 지자체 등이면 토지거래계약에 관한 허가 받은 것으로 간주
v 토지의 수용, 경매는 허가에서 배제
3) 토지거래허가절차
1. 서류제출
- 관할: 토지 소재지를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장(허가관청)
- 첨부서류: 당사자 공동 신청, 토지이용계획서, 토지취득자금조달계획서 첨부
2. 조사: 지체없이 조사 + 사진 촬영, 보관
3. 허가기준
<실수요성>
- 거주용 주택 (2년)
- 지역 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설 (2년)
- 농/축/임/어업 (2년) - 대체지 취득 중 거주지 30km 이내, 수용 시에는 3년 내 종전토지가액 이하로 거주지 80km 이내
- 사업 (4년)
- 농지 외의 토지 수용 대체지 취득 (2년)
- 개발행위 제한 토지를 현상 보존 목적으로 취득; 도로개설 (5년)
- 임대사업 (5년)
<계획의 적합성>
<면적의 적정성>
4. 신청받고 15일 이내에 허가, 불허가 처분 해야 함 (통지없으면 기간 끝난 날의 다음날에 허가받은 것으로 간주)
5. 농지취득자격증명 의제, 계약서 검인 의제
4) 이의신청 및 매수청구
1. 이의신청기한: 1개월 이내
2. 불허가처분 매수청구: 1개월 이내
3. 매수가격: 공시지가 기준
5) 무허가계약
1. 무허가계약은 무효
2. 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금
6) 토지 이용에 관한 의무
1. 이용의무: 5년 이내
2. 목적대로 이용하는지 허가관청에서 매년 1회 이상 조사
3. 허가받은 목적대로 이용하지 않은 경우
- 이행명령: 3개월 이내의 기간을 정해 문서로 명령
- 이행강제금 부과: 100분의 10 범위 (방치 10%, 임대 7%, 이용목적 변경 5%, 기타 7%)
- 1년에 한 번씩 반복부과
- 이용의무기간 종료 시에는 부과X, 다만 명령 이행 전 부과된 이행강제금은 징수
- 이의제기: 30일 이내
7) 선매
1. 의의: 토지거래허가구역 내의 토지에 대한 토지거래허가신청이 있는 경우 공공사업에 필요한 토지를 확보하기 위해 국가 등이 우선하여 그 토지를 매수할 수 있는 제도, 토지소유자와 합의에 의해 매수하는 것으로 강제수용과는 다름
2. 선매자 지정 및 통지
- 허가신청 있으면 1개월 이내에 선매자 지정하여 통지 (이미 선매자 지정되어 있으면 15일)
- 선매자는 지정 통지 받은 날부터 1개월 이내에 협의 완료해야 함 (15일 이내에 서면으로 선매협의)
3. 선매가격: 감정가격, 신청서 가격이 낮으면 이에 따름
4. 불성립 시 지체없이 통보
8) 포상금
1. 신고, 고발대상, 지급기준, 포상금
- 실제 거래가격을 거짓으로 신고
- 계약 체결하지 않았는데 거짓으로 신고
- 계약 해제되지 않았는데 거짓으로 신고
- 주택임대차계약의 계약금액 거짓으로 신고
-> 증거자료 제출 + 과태료 부과 -> 과태료의 100분의 20에 해당하는 금액 포상금 (지급한도액 1천만원)
- 무허가 또는 부정한 방법으로 토지거래계약허가 받은 자
-> 공소제기, 기소유예결정 -> 50만원 포상금
- 토지거래계약허가와 다르게 이용한 자
-> 이행명령 -> 50만원 포상금
2. 포상금 지급 예외 대상: 공무원, 위반행위자, 익명 또는 가명
3. 지급기한: 2개월 이내, 시, 군, 구의 재원으로 포상금 지급
4. 하나의 위반행위에 2명 이상 공동신청 시 균등 배분, 하나의 위반행위에 2명 이상 각각 신고 시 최초 신고자 포상금 지급
중개실무
1) 중개계약
1. 일반중개계약서: 사용, 보관 의무 없음
2. 전속중개계약서: 사용, 보관 의무 있음 (보관 기한 3년)
- 을의 의무 사항: 2주에 1회 이상 처리상황 서면 통지, 계약 체결 후 7일 이내에 공개
- 갑의 의무 사항
v 전속계약기간 내에 다른 중개사에게 중개 의뢰+거래, 을의 소개로 안 상대방과 직접거래 (중개보수 전액 위약금)
v 전속계약기간 내에 스스로 발견한 상대방과 거래 (중개보수 50% 위약금)
2) 중개대상물 조사, 확인
1. 조사, 확인 방법
- 물적 사항(소재지, 면적, 지목 등): 토지대상, 건축물대장 우선
- 권리관계(인적사항, 소유지분 등): 등기사항증명서 우선
- 공법상 이용제한(용도지역, 토지거래허가구역 등): 토지이용계획확인서
- 현실의 경계와 공부상 경계 불일치: 공부상의 경계 우선
2. 분묘기지권: 관습법상 인정된 물권으로 등기 요하지 않음, 분묘로서 외부에서 존재 인식 가능해야 함
- 성립요건
v 토지소유자의 승낙으로 설치
v 승낙 없이 분묘 설치하고 20년간 평온, 공연하게 점유해 취득시효 완성
v 자기 토지에 분묘 설치 후 이전한다는 특약 없이 토지 처분
- 효력
v 종손에게 전속
v 약정있으면 따름, 없으면 분묘 있으면 존속
v 분묘 + 주위 빈 땅
v 새로운 분묘 설치, 이장은 포함치 않음
v 일시적인 멸실이면 분묘기지권 소멸하지 않음
- 지료
v 시효 취득 시에는 토지소유자가 청구한 날부터
v 양도시에는 분묘기지권이 성립한 날부터
3. 장사 등에 관한 법률
- 매장 후 30일 이내에 시장 등에게 신고
- 개인묘지를 설치한 후 30일 이내에 신고
- 개인 자연장지 조성을 마친 후 30일 이내 신고
- 묘지면적: 개인묘지, 개인 자연장지 (30제곱미터 이하, 미만), 가족묘지(100제곱미터 이하), 법인묘지(10만제곱미터 이상), 분묘 1기 당 면적은 10제곱미터(합장의 경우 15제곱미터) 까지
- 공설묘지 및 사설묘지에 설치된 분묘의 설치기한은 30년, 1회에 한하여 30년 연장 가능, 설치기간 끝난 날부터 1년 이내에 철거
- 승낙없이 설치된 분묘의 경우 보존을 위한 권리를 주장할 수 없음
확인, 설명서 작성
1) 주거용 건축물
1. 기본 확인사항 (직접 조사하여 기재)
- 확인, 설명 근거자료 등
- 대상물건의 표시: 대장
- 권리관계: 등기부
- 토지이용계획 및 공법상 이용제한, 거래규제에 관한 사항: 종합공부시스템, 건폐율/용적률은 시,군 도시계획조례
- 입지조건: 주차장 포함
- 관리에 관한 사항(경비실, 관리주체)
- 비선호시설
- 거래예정금액(+개별공시지가, 건물(주택) 공시가격)
- 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율
2. 세부 확인사항 (중개의뢰인의 협력을 요구하여 기재)
- 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항
- 내부, 외부 시설물의 상태: 소방(단독 경보형 감지기)
- 벽면, 바닥면 및 도배 상태
- 환경조건: 일조량, 소음, 진동
3. 중개보수 등에 관한 사항: 중개보수, 실비, 계, 지급시기
4. 매도인, 매수인은 서명 또는 날인, 개업공인중개사는 서명 및 날인
5. 임대차 계약서에서 기재하지 않아도 되거나 기재하지 않는 사항: 토지이용계획 및 공법상 이용제한 등,개별공시지가, 건물(주택) 공시가격, 세율
2) 비주거용 건축물
1. 기본 확인사항: 비선호시설 기재X
2. 세부 확인사항: 환경조건X
- 내부, 외부 시설물의 상태: 소방(소화전, 비상벨)
3) 토지
1. 기본 확인사항: 관리에 관한 사항X, 비선호시설O
2. 세부 확인사항: 시설물의 상태X, 벽면 등X, 환경조건X
4) 입목, 광업재단, 공장재단
- 재단목록 또는 입목의 생육상태