공인중개사는 전문직업인으로서 신의성실과 전문지식에 의거해 업무를 진행해야 하며 이 행위가 지켜지지않을 경우 행정처분이 따르게 됩니다. 관련 내용을 숙지하면 시험뿐만 아니라 실제 업을 행할 때도 큰 도움이 될 것입니다. 이어서 부동산거래신고제로 매매와 임대차에 대한 내용을 살펴보도록 하겠습니다.
목차
공인중개사에 대한 행정처분
1) 종류 및 권한 등
1. 공인중개사에 대한 행정처분 자격취소처분, 자격정지처분 (자격정지처분은 소속공인중개사에 한함)
- 자격증을 교부한 시,도지사만 권한 있음
2. 위반사실통보: 사무소 소재지 시,도지사가 절차 이행(청문, 의견제출)한 뒤 자격증을 교부한 시,도지사에게 통보
- 등록관청은 시,도지사에게 통보
2) 자격취소사유
- 부정한 방법으로 공인중개사의 자격을 취득한 경우
- 자격증 양도, 대여
- 자격정지처분 받고 중개업무 행한 경우
- 공인중개사법 어겨 금고형 이상(집행유예 포함)
- 직무 관련하여 형법 상 범죄단체 조직죄, 사문서 위조/변조죄, 사기죄, 횡령/배임죄로 금고형 이상(집행유예 포함)
3) 자격정지
- 이중소속 (6개월)
- 미등록인장 사용 (3개월)
- 불성실 설명 (3개월)
- 중개대상물 확인/설명서에 서명 및 날인 하지 않은 경우 (3개월)
- 거래계약서에 서명 및 날인 하지 않은 경우 (3개월)
- 거래계약서에 거짓 기재 또는 다른 둘 이상의 거래계약서 작성 (6개월)
- 금지행위 (매/무/수/거...) (6개월)
4) 행정처분의 사후조치
1. 통보: 시,도지사가 자격취소처분하면 5일 이내에 국토교통부장관과 다른 시,도지사에게 통보해야 함
2. 자격증 반납: 자격취소처분 받은 날부터 7일 이내에 교부한 시,도지사에게 반납
5) 거래정보사업자에 대한 행정처분
- 부정한 방법으로 지정받은 경우
- 운영규정 승인, 위반 운영
- 의뢰받지 않은 정보 공개
- 지정받은 날부터 1년 이내에 부동산거래정보망을 설치, 운영하지 않은 경우
- 개인인 거래정보사업자의 사망 또는 법인인 거래정보사업자의 해산 등으로 운영이 불가한 경우
-> 지정권자인 국토교통부장관이 취소도 가능 (사전 청문 실시)
행정벌
1) 행정형별
1. 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금형
- 무등록자
- 거짓, 부정한 방법으로 중개사무소 개설등록한 자
- 양도, 알선이 금지된 부동산 증서 중개, 매매업
- 직접거래, 쌍방대리
- 부동산투기 조장행위
- 부당이익 얻기 위해 거짓으로 거래 완료 꾸미는 등 시세에 부당한 영향줄 수 있는 자
- 단체 구성해 구성원 이외 자와 공동중개 제한하는 행위하는 자
- 시세에 부당한 영향 주고자 개업공인중개사의 업무를 방해한 자
v 특정 개업공인중개사 중개의뢰 제한
v 특정 개업공인중개사에게만 유도
v 특정 가격 이하로 중개 의뢰못하도록 유도
v 정당한 표시, 광고 방해
v 시세보다 높게 표시, 광고하도록 강요
2. 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형
- 공인중개사 자격증, 개업공인중개사무소 등록증 양도, 대여
- 공인중개사 아닌 자로서 공인중개사 / 공인중개사사무소 / 부동산중개 등과 유사한 명칭 사용
- 이중사무소 등록 또는 소속
- 임시 중개시설물
- 중개보조원 수 제한 초과
- 공인중개사 아닌 자로서 중개대상물 광고
- 정보 다르게 공개
- 업무상 비밀 누설 (반의사불벌죄)
- 매매업, 중개사무소 무등록자, 중개보수 초과, 거짓으로 판단 그르치게 한 자
3. 소속 직원 등이 행정형벌 위반 시
- 개업공인중개사도 벌금형, 상당한 주의했으면 그러하지 않음 (결격도 아님)
2) 행정질서벌
1. 500만원 이하의 과태료
- 거래정보사업자: 운영규정 위반, 명령 불이행
- 정보통신서비스 제공자: 자료, 조치 불이행
- 공인중개사협회: 실적 공시 불이행, 개선명령 불이행, 임원 징계 명령 불이행 등
-> by 국토교통부장관
- 개업공인중개사, 소속공인중개사: 연수교육 받지 않음 (20만원~100만원)
-> by 시,도지사
- 개업공인중개사, 중개보조원: 중개의뢰인에게 중개보조원임을 밝히지 않음
- 개업공인중개사: 부당한 표시광고(존재하지 않은 대상물, 과장 광고), 부동산질서 해치거나 의뢰인에게 피해가는 광고(존재하지만 대상이 될 수 없는 중개대상물, 존재하지만 중개 의사가 없는 중개대상물, 사실을 은폐, 축소), 불성실 설명 등
-> by 등록관청
2. 100만원 이하의 과태료
- 중개사무소등록증 제시하지 않음
- 사무소 명칭 및 광고 등에 공인중개사사무소, 부동산중개 문자 미사용 (또는 중개인이 공인중개사사무소라고 명칭)
- 중개사무소 이전신고 안함
- 휴폐업 제개 또는 변경 신고 하지 않음 (20만원)
- 보증설정사항 미설명
- 자격취소처분, 등록취소처분 받고도 미반납 (30만원/50만원)
부동산거래신고제도
1) 부동산거래신고 대상 및 절차
1. 신고대상 계약종류는 매매 (토지 또는 건축물 매매, 분양권/입주권 매매, 공급계약)
2. 신고시한: 계약 체결일로부터 30일 이내
3. 신고의무자
- 거래당사자의 직거래: 거래당사자 공동신고 (국가는 국가 등이 신고), 단독 신고 가능(전자신고 불가)
- 중개거래: 개업공인중개사가 신고
-> 신고관청은 시장, 군수, 구청장
4. 신고사항: 거래당사자 인적사항, 부동산의 소재지, 지번, 지목 및 면적, 실제 거래가격
+ 중개거래면 개업공인중개사의 인적사항 및 사무소 정보, 조건있으면 조건 사항
+ 매수인이 외국인이면 위탁관리인의 인적사항
<법인이 주택 거래계약 체결하는 경우>
- 법인의 등기 현황
- 거래상대방이 개인이면: 개인이 해당 법인의 임원이거나 임원과 친족관계 있는지
- 거래상대방이 법인이면: 양 법인에 같은 임원 있는지 또는 친족관계 있는지
> 법인이 매수자인 경우에는 추가로
- 주택 취득목적, 자금 조달계획 및 지급방식 (투기과열지구라면 조달계획 증명 서류), 주택 이용계획
<개인 등이 실거래가 6억원 이상 주택 매수 또는 투기과열지구 등 소재 주택 매수하는 경우>
- 자금 조달계획 및 지급방식 (투기과열지구라면 조달계획 증명 서류), 입주계획
<실거래가 수도권 등 1억(지분매수는 무조건 포함), 수도권 등 외 6억원 이상(지분매수도 같은 가격) 토지>
- 자금 조달계획
- 토지 이용계획
5. 신고방법
- 방문신고
v 거래당사자는 공동으로 서명 또는 날인 (국가는 단독)하여 신고관청에 제출 (외국인은 외국인등록사실증명 또는 국내거소신고사실증명서 제출) * 계약서 사본 등은 첨부X
v 개업공인중개사는 자신의 서명 또는 날인하여 신고관청에 제출
v 법인은 법인주택거래계약신고서 (법인 또는 매수인은 입주계획서 등을 30일 이내에 제출, 외의 자는 25일 이내에 제공)
- 전자문서신고: 부동산거래관리시스템(RTMS), 대행인정안
6. 신고필증은 지체 없이 발급해야 하며, 신고필증 발급받으면 검은 받은 것으로 봄
- 외국인 신고내용은 신고관청이 매분기 종료일로부터 1개월 이내에 시도지사에게 제출, 시도지사는 1개월이내에 국토교통부장관에게 제출 (특별자치시장은 직접국토교통부장관에게 제출)
7.거래계약의 해제 등의 신고
- 거래당사자는 해제 등이 확정된 날부터 30일 이내에 공동신고 + 전자문서 가능 (개업공인중개사는 의무 아님)
- 전자문서 해제의 경우 해제 등이 이루어진 때 신고서 제출한 것으로 봄
- 확인서는 지체없이 발급
8.금지행위
- 거짓으로 신고
- 거짓 신고를 조장, 방조
- 계약 체결안했는데 거짓으로 신고(가장계약신고)
- 계약 해지안되었는데 해제 신고(가장해제신고)
9. 신고내용 검증
- 국토교통부장관은 검증체계 구축, 운영 해야 함
- 신고관청은 검증체계 활용해 검증해야함
- 신고관청은 검증결과를 세무관서의 장에게 통보해야 함
10. 신고내용 조사
- 신고관청, 국토부장관 실시 (거래계약서 사본, 대금지급확인 관련 서류; 입금표, 통장 사본 등)
2) 정정신청 및 변경신고
1. 정정신청: 잘못기재되었을 때 할 수 있음 (계약일, 실제 거래금액, 당사자 정보, 부동산 소재지는 신청X)
2. 변경신고: 변경되었을 때 할 수 있음 (일부 매수인, 부동산 변경; 제외되는 경우만, 지분, 면적, 기한, 가격, 잔금 지급일)
3. 정정신청은 서식 없음, 변경신고는 부동산거래계약 변경신고서+증명 서류 첨부, 지체없이 재발급
3) 제재
- 신고관청이 부과, 징수 | 개업공인중개사에게 과태료 부과한 신고관청은 부과일로부터 10일이내에 시군구청장에게 통보
1. 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금: 부당하게 재물, 이득 취하는 경우
- 가장계약신고
- 가장해제신고
2. 3천만원 이하의 과태료 (5분의 1 과감)
- 가장계약신고
- 가장해제신고
- 대금지급증명자료 제출X
3. 500만원 이하의 과태료 (2분의 1 과감)
- 부동산거래/해제신고 안함
- 거짓 신고 요구
- 거짓 신고 행위 조장, 방조
- 대금지급증명자료 외 자료 제출X
4. 취득 가액 10% 이하의 과태료: 신고의무자, 아닌 자 모두 거짓신고 (5분의 1 과감)
5. 자진신고: 조사 시작 전이면 과태료 면제, 조사 시작 후면 50% 감경, 자료요청에 불응하거나 1년 이내에 자진 신고 3회는 면제 없음
주택임대차신고
1) 신고대상 계약
1. 지역: 특별자치시, 특별자치도, 시, 군(광역시 및 경기도의 관할구역에 있는 군), 구(자치구)
2. 금액: 보증금 6천만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과
2) 신고절차
1. 신고기한: 임대차계약의 체결일로부터 30일 이내
2. 신고관할: 주택의 소재지를 관할하는 신고관청(읍,면,동장 또는 출장소장 위임 가능)
3. 신고의무자: 계약당사자 공동 신고(개업공인중개사는 신고 의무 없음, 일방이 국가이면 국가 등이 신고, 일방 신고 거부 시 단독 신고 가능)
4. 신고사항: 계약자들 인적사항, 목적물의 소재지/종류/임대 면적, 보증금 또는 월 차임, 계약 체결일 및 계약 기간, 갱신했으면 갱신요구권 행사 여부, 개업공인중개사 정보 및 소속공인중개사 성명
5. 신고방법: 방문신고, 일방신고, 계약서 제출, 전자문서신고 등 (모두 대리 신고 가능)
6. 신고필증 지체없이 발급
3) 변경 및 해제의 신고
1. 가격 등이 변경되거나 해제되면 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 공동 신고해야 함 (일방이 국가이면 국가 등이 신고)
2. 신고필증 지체없이 발급
3. 정정신청할 수 있음
4) 준용 및 의제 등
1. 준용
- 부동산거래신고의 금지행위규정
- 부동산거래신고의 검증규정
- 부동산거래신고의 조사규정
2. 의제
- 전입신고하면 주택임대차계약 신고한 것으로 봄 (주택임대차계약서 또는 임대차신고서 제출)
- 임대사업자는 주택임대차계약의 신고 또는 변경하는 경우 그대로 한 것으로 봄
- 주택임대차계약의 신고, 변경 등 접수 완료하면 확정일자 부여한 것으로 봄
3. 제재
- 100만원 이하의 과태료
- 자진신고 가능