공인중개사는 자영업자이자 상인입니다. 즉 중개보수는 수수료의 개념이 아니라 마땅히 받아야 할 비용이기에 중개보수에 대한 엄격한 기준이 있습니다. 이와 더불어 전문 직업인으로서 업에 임하기 위한 교육과 이들을 아우르는 협회에 대해 살펴보고, 직업적 의무를 위반하였을 때 부여되는 벌칙에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
목차
중개보수
1) 성질
1. 개업공인중개사는 상법 사 상인의 지위를 가지므로 중개계약에서 유상임을 명시하지 않아도 중개보수 청구권은 인정
2. 적용범위: 중개업무에만 적용
2) 중개보수 청구권
1. 청구권은 중개계약시
2. 거래계약이 체결되는 행사할 수 있음
3. 개업공인중개사의 과실 또는 고의로 거래가 무효, 취소, 해제되면 보수받을 수 없음 (당사자간 취소 등은 보수 받음)
3) 중개보수의 범위
1. 주택(부속토지를 포함)
| 거래내용 | 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
| 매매, 교환 | 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 | |
| 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 0.4% | ||
| 9억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.5% | ||
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.6% | ||
| 15억원 이상 | 0.7% | ||
| 임대차 등 | 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 | |
| 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.3% | ||
| 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.4% | ||
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.5% | ||
| 15억원 이상 | 0.6% |
2. 오피스텔 (85㎡ 미만+ 전용 입식 부엌 포함) 매매는 0.5% 임대차 등은 0.4%
3. 그 외 오피스텔 등 0.9%
4. 적용: 중개사무소의 소재지를 관할하는 시도의 조례 (분사무소는 해당 시도 조례)
- 주택면적이 절반 이상이면 주택에 대한 중개보수, 미만이면 그외에 대한 중개보수
- 면적은 건축물대장 상 용도기준
5. 중개보수 한도 초과 시 그 초과한 범위 내에서 무효, 부가가치세는 별도
4) 중개보수의 계산
1. 매매계약은 매매대금이 거래금액
- 분양권은 기 납입액(계약금, 중도금 등) + 프리미엄 합산 금액
- 동일 중개대상물에 / 동일 당사자 간 / 동일 기회에 매매를 포함한 거래가 이뤄지면 매매계약에 관한 거래금액만 적용
2. 교환은 거래금액이 큰 중개대상물 기준으로
3. 임대차: 전세는 전세금 / 임대차는 보증금 + (월세 X 100) 을 거래금으로, 5천만원 미만이면 보증금 + (월세 X 70)
4. 보수 지급시기는 거래대금 지급이 완료된 날
5. 영수증 작성, 교부, 보관제도는 폐지 (소득세법상 현금영수증 발급)
5) 실비
1. 실비의 한도는 시도의 조례로 정함
2. 실비 기준 및 부담자
| 구분 | 산출내역 | 부담자 |
| 중개대상물의 권리관계 등 확인에 소요되는 실비 | - 제증명서, 공부의 발급/열람 수수료 - 교통비, 숙박비 등의 여비 - 비용: 별람, 열람 건당 1천원 |
권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인 |
| 계약금 등의 지급, 반환채무이행 보장에 소요되는 실비 | - 계약금 등의 금융기관 등에의 예치수수료 - 계약금 등의 지급 또는 반환의 보증을 위한 보험, 공제가입비 - 제증명서, 공부의 발급/열람 수수료 - 교통비, 숙박비 등의 여비 |
권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인 |
교육 및 업무위탁, 포상금 제도
1) 교육
1. 실무교육, 직무교육, 연수교육
| 구분 | 실무교육 | 직무교육 | 연수교육 |
| 실시권자 | 시도지사 | 시도지사, 등록관청 | 시도지사 |
| 대상자 | 등록신청인(임원, 사원) 분사무소 책임자 소속공인중개사 |
중개보조원 | 개업공인중개사 소속공인중개사 |
| 시기 | 등록신청(설치신고, 고용신고) 일 전 1년 이내 | 고용신고일 전 1년 이내 | 실무교육을 받은 후 2년 마다 |
| 면제통지 | 폐업, 고용종료 신고 후 1년 내 면제 | 고용종료신고 후 1년 내 면제 | 2년이 되기 2개월전까지 통지 |
| 교육내용 | 법률지식과 부동산중개 및 경영실무, 직업윤리 등 | 직원윤리 등 | 법/제도의 변경사항, 부동산중개 및 경영실무, 직업윤리 등 |
| 시간 | 28-32시간 | 3-4시간 | 12-16시간 |
| 제재 | 500만원 이하 과태료 |
2. 부동산거래사고 예방교육
- 실시권자: 국토교통부장관, 시도지사, 등록관청
- 대상자: 개업공인중개사 등
- 특징: 임의성 (할 수 있다), 교육하는 자에게 비용 지원
- 통지: 교육일 10일 전
3. 교육지침: 국토교통부장관은 각 교육에 필요한 지침 마련하여 시행 (수강료 포함)
2) 업무위탁
1. 교육의 위탁 (시도지사가 위탁)
- 공인중개사협회
- 공기업 또는 준정부기관
- 부동산 관련학과가 개설된 대학
2. 법시험시행업무의 위탁 (시도지사가 위탁)
- 공인중개사협회
- 공기업 또는 준정부기관
3) 포상금
1. 신고, 고발 대상자
- 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 중개업한 자 (무등록자)
- 거릿 등 부정한 방법으로 중개사무소 개설등록한 자
- 자격증을 타인에게 양도, 대여하거나 받은 자
- 개업공인중개사가 아니면서 중개대상물의 표시, 광고한 자
- 금지행위 중 다음의 행위를 한 자
v 개업공인중개사 등이 부당한 이익 얻거나 얻게할 목적으로 거래 완료로 꾸며 시세에 부당한 영향 끼친 자
v 개업공인중개사 등이 단체를 구성하여 이외의 자와 공동중개 제한 행위한 자
v 시세에 부당한 영향 줄 목적으로 개업공인중개사 등의 업무를 방해한 자
> 특정 개업공인중개사 등에 중개의뢰를 제한하거나 유도
> 시세보다 높게 광고하는 특정 개업공인중개사 등에게만 중개의뢰하도록 유도
> 특정 가격 이하로 중개 의뢰하지 않도록 유도
> 장딩힌 광고를 방해
> 개업공인중개사 등에게 시세보다 높게 광고하라고 강요
수인이 점유하지 않은 때: 10년의 소멸시효
v 매수인이 점유한 때: 소멸시효X
- 시효완성으로 인한 등기청구권
2. 고발장소는 등록관청, 수사기관, 부동산거래질서교란행위 신고센터 -> 등록관청에 포상금지급신청서 제출 (수사기관 등에 고발했을 때는 고발확인서 받아서 첨부)
- 행정기관에 발각되기 전 신고, 고발해야하고 고발사건에 대해 검사가 공소제기(기소), 기소유예해야 포상금 지급
3. 포상금액은 1건당 50만원 (국고 보조 가능, 50% 이내)
- 지급기한: 결정일로부터 1개월 이내
- 2인 이상 공동 신고하면 균등 배분 (합의있을 경우 따름)
- 동일 건에 2건 이상 신고들어오면 먼저 신고한 자에게 포상금 지급
4) 수수료
1. 수수료 납부사유
- 공인중개사 자격시험에 응시 (재교부) -> 시도조례
- 중개사무소 개설등록 (재교부) -> 시군구조례
- 분사무소 설치 신고 (재교부) -> 시군구조례
- 국토교통부장관이 시행하면 국토교통부장관이 결정, 공고하면 응시수수료 납부
5) 부동산거래질서교란행위 신고센터
1. 국토교통부장관은 부동산거래질서교란행위 신고센터 설치, 운영 (한국부동산원 업무위탁)
2. 절차
- 신고센터에 서면 신고
- 시도지사, 등록관청 등에 조사/조치 요구 (필수)
- 시도지사, 등록관청 등이 신고센터에 10일 내 결과 통보
- 신고센터는 신고인에게 처리결과 통보
- 신고센터는 매월 10일까지 국토교통부장관에게 신고사항 접수 및 처리결과 등을 제출
공인중개사협회
1) 협회의 성격
1. 임의설립주의, 임의가입주의 (복수협회 설립 가능)
2. 비영리 사단법인 (민법 중 사단법인에 관한 규정 적용)
3. 국토교통부장관의 인가를 받아 설립, 등기해야 성립
- 개업공인중개사만이 회원 가능, 회원 300인 이상 발기인 되어 정관 작성 + 서명, 날인
- 창립총회에 회원 600인 이상 출석, 출석자의 과반수의 동의 얻어야 함 (서울 100인 이상, 광역시/도 각각 20인 이상 참석)
- 국토교통부장관의 설립인가
- 주된 사무소 소재지에서 설립등기함으로써 성립
4. 협회의 조직
- 시도에 지부, 시군구에 지회 둘 수 있음, 설립 시 지부는 시도지사, 지회는 등록관청에 신고 (사후신고)
- 총회의 의결내용은 지체 없이 국토교통부장관에게 보고해야 함
2) 협회의 업무
1. 고유업무: 품위유지를 위한 업무, 연구 등, 자질향상을 위한 지도, 윤리헌장 제정 및 실천, 부동산 정보제공에 관한 업무, 공제사업 등
- 수탁업무: 교육업무, 공인중개사 자격시험 시행업무, 개업공인중개사에 대한 감독업무 등
2. 공제사업: 개업공인중개사의 손해배상책임을 보장하기 위함 (임의적, 비영리사업)
- 공제규정: 국토교통부장관의 승인 필요, 책임준비금의 적립비율은 공제료 수입액의 100분의 10 이상
- 공제사업은 다른 회계와 구분하여 관리, 다른 용도 사용하려면 국토교통부장관 승인 필요
- 매년 공제사업 운용실적을 회계연도 종료 후 3개월 이내에 일간신문 또는 협회보 공시 + 협회의 홈페이지 필수
- 국토교통부장관의 요청이 있으면 금융감독원의 원장이 조사 또는 검사 할 수 있음
- 공제사업 운영의 개선명령: 국토교통부장관이 명령, 각 변경 등이나 가치 없는 자산 손실 처리 등
- 재무건전성 유지해야 하며, 재무건전성의 기준은 지급여력비율 100분의 100 이상 유지
- 임원 등이 잘못하면 국토교통부장관이 징계, 해임 요구하거나 시정 명령 할 수 있음
- 공제사업 사항 감독하기 위해 운영위원회 둬야 함 (필수기관)
v 위원장, 부위원장 각각 1명 / 위원 중 호선함
v 위원은 19명 이내 / 협회의 회장, 임원 등은 3분의 1 미만으로만 / 성별 고려해서 구성
v 임기는 2년, 1회 연임 가능
v 회의는 재적위반 과반수 이상 출석, 출석위원 과반수 찬성 필요
지도, 감독 및 벌칙
1) 행정처분
1. 행정처분 종류
| 대상자 | 종류 | 성격 | 처분권자 | 사전절차 |
| 개업공인중개사 | 등록취소 | 기속행위(필요 취소) 재량행위 (임의 취소) |
등록관청 | 청문 |
| 업무정지 | 재량행위 | 의견제출 | ||
| 공인중개사 | 자격취소 | 기속행위 | 자격증 교부 시도지사 | 청문 |
| 소속공인중개사 | 자격정지 | 재량행위 | 의견제출 | |
| 거래정보사업자 | 지정취소 | 재량행위 | 국토교통부장관 | 청문 |
- 등록 취소 시 7일 내 반납
- 자격 취소 시 5일 내 통보
2) 개업공인중개사에 대한 행정처분
1. 등록취소
<필요적 취소 사유>
- 사망
- 부정한 방법으로 개설등록
- 이중소속
- 이중사무소 개설 등록
- 등록증 양도 또는 대여
- 1년 내 3번 업무정지처분
- 중개보조원 수 초과
- 결격 사유 (법인의 사원, 임원 결격사유 있을 때 2개월 내 해소하지 않은 경우)
- 업무정지기한 중 중개업무 한 경우
<임의적 취소 사유>
- 등록기준에 미달한 경우
- 이동이 용이한 임시 중개시설물 설치
- 이중사무소
- 업무 범위 위반한 겸업
- 거래계약서에 거짓 기재
- 금지행위 한 경우 (매매업, 무등록 중개업자, 보수 초과, 거짓된 언행으로 의뢰인 판단 흐리게, 금지된 증서 매매 중개, 직접거래, 부동산투기조장, 거짓 거래완료로 시세 부당 영향, 단체 구성해 그 밖의 자 제한)
- 보증설정 이행하지 않은 경우
- 전속중개계약 체결했으나 정보 공개 안하거나 비공개하기로 했는데 공개한 경우
- 시정조치 또는 과징금처분을 2년 이내에 2회 이상 받은 경우
- 1년 내 4번 업무정지 또는 과태료 처분
- 6개월 초과하여 휴업
<업무정지 사유>
v 6개월 기한 업무정지, 등록관청은 2분의 1 가감 가능 (6개월 초과 금지)
v 업무정지처분은 그 사유가 발생한 날부터 3년이 경과하면 할 수 없음
- 1년 이내 3회 과태료 처분 (6개월)
- 미등록인장 사용 (3개월)
- 임의적 취소 사유 해당 (6개월)
- 감독상의 명령 위반하고 검사 기피 (3개월)
- 결격사유자인 소속공인중개사 또는 중개보조원 둔 경우로, 2개월 내 사유 해소치 않은 경우 (6개월)
- 부동산거래정보망에 중개대상물 정보 거짓 공개 (6개월)
- 거래 완성 사실을 거래정보사업자에게 미통보 (3개월)
- 서류 관련 (확인설명서 미교부, 미보존 / 서명 및 날인 하지 않은 경우 / 거래계약서 미교부) (3개월)
- 중개인이 업무지역 범위 위반 (3개월)
- 시정조치 또는 과징금 처분 받은 경우 (1-6개월)
- 기타: 보조원 고용신고 관련 (1개월)
3) 재등록 개업공인중개사에 대한 처분 승계 등
1. 개업공인중개사가 폐업신고 후 다시 중개사무소의 개설등록 한 때에는 폐업신고 전의 개업공인중개사의 지위 승계
2. 폐업신고 전 위법행위 승계
<예외>
- 폐업신고 한 날부터 다시 개설등록 한 날까지 기간이 3년 초과
- 폐업신고 전 업무정지 받고 폐업신고 1년 초과
이 때 폐업기간과 폐업 사유 고려
2. 폐업신고 전 행정처분효과 승계
- 행정처분(업무정지, 과태료) 효과는 그 처분일로부터 1년간 승계 (법인 대표자에 준용)
3. 등록증 반납은 등록취소처분 받은 자만, 처분 받은 날부터 7일 이내 반납 (업무정지는 반납 없음)