공인중개사법은 자격증 취득 이후 실제로 공인중개사로서 업장을 운영하는 방법을 다루고 있습니다. 공인중개사무소를 개설하기 위한 등록부터 등록에 저해되는 위반과 결격사유에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 추가로 중개사무소를 설치하기 위한 요건도 같이 다루겠습니다.
목차
공인중개사무소 개설등록
1) 의의와 성격
중개업을 영위하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장(구가 설치되지 않은 시, 특별자치도 행정시), 군수, 구청장에게 중개사무소 개설등록을 해야한다.
- 적법요건이므로(=유효요건은 아니므로) 등록을 하지 않은 자의 중개행위로 인한 거래계약의 사법적 효력에는 영향이 없다.
2)중개사무소 개설등록절차
1. 자연인(개인)
- 공인중개사 자격이 있을 것
- 실무교육을 받았을 것 (등록신청일 전 1년 이내, 폐업신고 후 1년 이내 다시 신청 시에는 면제)
- 중개사무소 확보할 것
v 건축물대장에 기재된 건물 (무허가, 불법건축물 x)
v 준공검사, 사용승인 건물에는 가능
v 소유, 전세, 임대차 등의 방법에 따라 사용권 확보 해야함 (다른 사람 명의도 등록된 경우도 가능)
v 이미 개설등록된 중개사무소를 공동 사용 가능
v 사무실로 사용하기 적합한 건물
v 면적에 대한 제한은 없음
- 결격사유에 해당하지 않을 것
2. 법인
- 회사 또는 협동조합일 것 (주식회사, 유한회사, 유한책임회사 등등 모두 가능, 사회적 협동조합은 불가)
- 자본금 5천만원 이상
- 법령에 규정된 업무만을 영위할 목적일 것 (중개업 + a 가능)
<참고>
중개업 이외의 업무 중 가능한 것
- 부동산 관리대행
- 부동산 컨설팅 상담
- 개업공인중개사 대상 경영기법 제공 (경영컨설팅)
- 상업용 건축물 및 주택의 분양대행
- 경매 관련
- 주거이전에 부수되는 용역의 알선
- 대표자는 공인중개사여야 하며, 대표자 제외 임원 또는 사원의 3분의 1 이상은 공인중개사일 것
- 대표, 임원 또는 사원 전원이 실무교육을 받았을 것
- 중개사무소 확보할 것
- 전원이 등록 결격사유에 해당하지 않을 것
<참고>
특수법인
지역농업협동조합, 산업단지관리기관, 지역산림조합(등록x), 한국자산관리공사(등록o)
- 등록기준 갖출 필요 없음 (공인중개사 여부, 실무교육 수료 등)
- 분사무소의 책임자 공인중개사 아니어도 됨
- 손해배상 책임보장을 위한 보증 2천만원 이상
3) 등록신청
1. 등록신청인: 공인중개사 또는 법인만 가능 (소속 공인중개사 불가 -> 이중소속 금지)
2. 등록관청: 중개사무소 소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장
3. 구비서류: 실무교육수료확인증 사본, 여권용 사진, 중개사무소 확보 증명 서류, 외국인의 경우 결격없음을 증명하는 서류 + 영업소 등기 증명 서류
<참고>
제출하지 않아도 되는 것
- 자격증 사본
- 건축물대장
- 결격서류
- 법인등기사항증명서
4. 수수료: 지방자치단체의 조례가 정하는 바에 따라 결정
5. 종별변경
- 원칙: 등록신청서 다시 제출, 종전의 등록증 반납
- 예외: 중개인의 경우 등록구청의 관할구역 안이면 재교부. 관할구역 밖이면 종별변경 원칙 적용
6. 휴업기간 중 등록
- 휴업기간 중에는 폐업, 등록 신청 가능
- 업무정지기간 중에는 폐업 가능, 등록 신청 불가능
7. 인장등록: 도장 등록
4) 등록처분
1. 등록의 기속성: 아래 사항에 해당하는 경우 제외하고 개설등록 해줘야 함
- 공인중개사 또는 법인이 아닌 자
- 결격사유 해당
- 개설등록기준 (실무교육, 사무소, 임원/사원, 법인의 요건 등) 적합치 않은 경우
- 법에 따른 제한 있는 경우
2. 등록통지: 개설등록신청 받은 날부터 7일 이내에 서면으로 통지. 즉시 효과 발생
5) 보증설정
업무시작 전 보증보험, 공제, 공탁 등의 방법으로 손해배상책임을 보장하기 위한 조치한 뒤 등록관청에 신고해야 함 (법인은 4억원 이상 - 분사무소 두는 경우에는 2원원 이상 추가 설정 / 개인은 2억원 이상)
6) 등록증 교부
보증 설정 확인 후 지체없이 등록증 교부해야 함. 등록대장에 전자식 기재됨
7) 협회 통보
등록관청은 중개사무소등록증 교부 사실을 다음달 10일까지 공인중개사협회에 통보해야 함
- 통보사항
(등록사항) 중개사무소등록증 교부, 등록취소, 업무정지(행정처분)
(신고사항) 분사무소 설치신고, 중개사무소 이전신고, 휴업/폐업/기간변경/재개신고, 소속공인중개사 또는 중개보조원 고용 사항
등록위반
1) 등록의 실효와 무등록중개업
1. 등록의 실효사유
- 사망, 해산
- 등록취소처분
- 폐업신고
2. 무등록중개업: 개설등록 하지 않고(효력 없는 상태에서) 중개업하는 경우
- 거래계약은 적법요건으로 유효
- 보수청구권은 부정, 피해자의 반환 요청은 가능, 업무방해죄 보호 불가
- 무등록중개업 한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금
2) 이중등록 등의 금지
1. 제재
- 이중등록 시 개업공인중개사는 개설등록 취소(필요적 등록취소) + 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금형
- 이중소속 시 개업공인중개사는 필요적 등록취소 + 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금형
- 이중소속 시 소속공인중개사는 자격정지처분(6개월 이하) + 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금형
- 이중소속 시 중개보조인은 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금형
3) 중개사무소등록증 대여 금지
- 대여한 자는 필요적 등록취소 + 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형
- 대여받는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형
- 알선한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형
4) 부정등록의 금지
- 거짓, 부정한 방법으로 중개사무소 개설 등록 시 필요적 등록 취소 + 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금형 (담당 공무원에게 부정청탁 등)
결격사유
1) 결격사유의 효과
1. 중개업 종사 전: 개업공인중개사 등이 될 수 없음
2. 중개업 종사 후
- 필요적 등록취소
(개업공인중개사) 필요적 등록취소
(소속공인중개사, 중개보조인 등) 2개월 내 해고, 사유 미해소 시 업무정지
(법인) 필요적 등록취소
2) 결격사유
1. 제한능력자
- 미성년자 (만 19세 미만)
- 피한정후견인 (정신적 제약으로 사무 처리 능력 부족한 자로 가정법원으로부터 심판 받은 자)
- 피성년후견인 (정신적 제약으로 사무 처리 능력 지속적 결여자로 가정법원으로부터 심판 받은 자)
<참고>
피특정후견인은 정신적 제약으로 일시적 후원 또는 특정한 사무에 관한 후원이 필요한 자로 심판 받은 것으로 결격사유가 아님
2. 파산자: 파산선고 받고 복권되지 않은 자, 채무를 다 갚더라도 법원의 선고를 통해 복권결정 받아야 함
(면책 확정 또는 10년 경과 시에는 자동복권)
3. 수형자: 금고, 징역의 실형 선고 받고 집행 종료 또는 면제 이후 3년 지나지 않은 자
- 만기석방, 가석방: 원 선고 일자 + 3년
- 특별사면: 사면일자 + 3년
- 일반사면: 선고 자체가 없어지므로 즉시 가능
- 집행유예: 유예만료 + 2년
- 공인중개사법을 위반하여 300만원 이상의 벌금형 선고 받고 3년 지나지 않은 자 (양벌규정은 적용 X)
4. 행정처분을 받은 자 등
- 공인중개사 자격 취소 후 3년 지나지 아니한 자
- 공인중개사 자격 정지, 자격정지기간인 자
- 중개사무소 개설등록 취소 후 3년 지나지 아니한 자
- 중개사무소 업무 정지, 업무정지기간인 자 (폐업신고했더라도 업무정지기간은 유지)
- 법인 업무정지 당시 사원 또는 임원은 업무 정지 기간 동일하게 적용 (소속공인중개사, 중개보조인은 적용 X)
- 결격사유 해당하는 사원 또는 임원 소속한 법인
중개사무소
1) 중개사무소 설치 기준
- 1등록 1사무소 원칙 (법인, 관할구역 외에 분사무소 가능) -> 필수적 등록 취소 + 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금
- 이중사무소, 임시 중개시설물(천막, 파라솔 등) 설치 금지 -> 임의적 등록 취소 + 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금
2) 법인의 분사무소
1. 설치요건
- 본사(주된 사무소) 관할구역 외에 설치 가능
- 시,군,구 별로 1개소 까지만 가능
- 분사무소 책임자는 공인중개사 (특수법인은 예외)
- 분사무소 책임자는 설치신고일 1년 이내에 시도지사가 실시하는 실무교육 수료
- 분사무소 1개소 당 보증 2억원 이상 추가
- 분사무소 미리 확보
- 책임자 결격사유 없을 것
2. 설치신고
- 본사 위치한 등록관청에 신고
- 실무교육수료확인증 사본
- 보증 증명 서류
- 분사무소 확보 증명 서류
- 수수료
3. 신고확인서 교부
- 신고서 처리기한은 7일
- 재교부 가능
4. 통보
- 등록관청은 신고내용 적합하면 지체 없이 분사무소 소재지에 통보
- 공인중개사협회에는 다음달 10일까지 통보
3) 중개사무소의 공동사용
1. 설치방법: 수, 종별, 휴업기간 중 등 상관없이 가능
2. 설치제한: 업무 정지기간 중인 경우는 불가
3. 같이 사용하는 개업공인중개사의 승낙서 첨부
4. 공간은 공동 사용하나 운영은 개별적으로. 명칭, 인장 등 다 따로따로
4) 중개사무소 이전
1. 이전한 날부터 10일 이내에 등록관청에 이전사실 신고해야함
2. 개인은 주된 사무소 관할지역에, 법인의 분사무소의 경우 법인 주된 사무소 관할지역에 신청
- 중개사무소등록증
- 사무소 확보 증명 서류
3. 관할지역 외로 이전한 경우 이전 등록관청에서 받는 서류
- 부동산중개사무소 등록대장
- 개설등록신청 서류
- 최근 1년간 행정처분 등과 관련된 서류