개업공인중개사라면 지켜야 할 윤리의무와 설명의무부터 해서는 안 될 금지행위에 대해 살펴봅니다. 금지행위의 경우 공인중개사 스스로가 해서는 안되는 행위도 있지만, 공인중개사에게 해서는 안되는 행위도 같이 다루도록 하겠습니다.
목차
윤리의무, 설명의무
1) 기본적 윤리의무
1. 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서 지녀야 할 품위를 유지하고 신의와 성실로서 공정하게 중개 관련 업무를 수행해야 함
2. 선량한 관리자의 주의의무(선관주의 의무): 개업공인중개사와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임과 유사, 필요할 때는 등기권리증의 소지여부나 그 내용을 확인, 조사하여 보아야 할 주의의무가 있음
3. 개업공인중개사 등은 비밀을 누설해서는 안됨 (개업공인중개사, 소속공인중개사, 중개보조인, 임원 및 사원), 업무를 떠난 후에도 지켜야 함
<예외>
- 본인이 승낙하였을 시
- 법률에 특별한 규정이 있는 경우 (증인, 세무조사 등)
- 일반적으로 확인, 설명 의무 있는 경우
4. 제재: 1년 이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금 (반의사불벌죄 - 피해자의 의사에 반하여 벌하지 않음)
2) 확인, 설명 의무
1. 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 정확하게 설명하고 근거자료를 제시해야 함
- 무보수여도 확인 및 설명 의무가 있음
- 중개대상물의 범위 외의 물건이나 권리 또는 지위를 중개하는 경우에도 의무 있음
<확인, 설명사항>
- 중개대상물의 종류, 소재지, 지번, 지목 및 건축연도 등 기본적인 사항
- 소유권, 전세권, 저당권, 지상권, 임차권 등 중개대상물의 권리관계
* 실제의 피담보채무액까지 설명할 의무까지 있다고 할 수는 없음
- 거래예정금액, 중개보수 및 산출내역
- 토지이용계획, 공법상의 이용제한
- 수도, 전기, 가스, 소방 및 배수 등 시설물의 상태
- 벽면, 바닥면 및 도배의 상태
- 일조, 소음, 진동 등 환경조건
- 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장/학교와의 근접성 등 입지조건
- 권리를 취득함에 따라 부담해야 할 조세의 종류 및 세율(세액X)
2. 소유자 확인: 신분확인할 수 있는 증표 제시할 것 요구할 수 있음
3. 주택 임대차계약 시 확정일자부여기관에 정보제공 요청 가능, 임대인이 납부하지 아니한 국세 및 지방세 열람 신청 가능함을 설명
4. 중개대상물의 상태에 관한 자료 요구 가능, 불응 시 그 사실을 설명 + 확인설명서에 기재 해야 함
5. 거래계약서 작성 시 확인설명서를 서면으로 작성하여 거래당사자 쌍방에게 교부하고 3년 동안 보존 (공인전자문서센터 보관 시는 그러지 아니함)
- 개업공인중개사가 서명 및 날인 (관여한 모든 개업공인중개사)
- 법인의 경우 대표자, 분사무소는 책임자, 소속공인중개사가 중개행위 한 경우 함께 서명 및 날인
6. 제재
- 개업공인중개사가 확인설명 제대로 하지 않은 경우: 500만원 이하 과태료
- 개업공인중개사가 확인설명서 교부하지 않거나 보존하지 않은 경우, 서명 및 날인 하지 않은 경우: 업무정지
- 소속공인중개사가 제대로 하지 않은 경우: 자격정지
3) 거래계약서 작성의무
1. 개업공인중개사는 중개가 완성되었을 때 거래계약서를 작성하여 당사자들에게 교부하고 5년 간 보존해야 함
- 국토교통부장관은 거래계약서 표준 서식을 권장할 수 있으나 정해진 바는 없음
<필수 기재 사항>
- 거래당사자의 인적사항
- 물건의 표시
- 계약일
- 거래금액 등 지급에 관한 사항
- 물건의 인도일시
- 권리이전의 내용
- 계약 조건이나 기한
- 중개대상물 확인설명서 교부일자
- 그 밖의 약정내용
2. 거래계약서 거짓작성 금지
3. 개업공인중개사는 서명 + 날인, 중개행위 한 소속공인중개사 있으면 함께 서명 + 날인
4. 제재
- 개업공인중개사가 거짓 기재 또는 서로 다른 둘 이상의 거래계약서 작성 시 임의적 등록취소 또는 6개월 업무정지처분
- 개업공인중개사가 거래계약서 작성, 교부하지 않거나 보존하지 않거나 서명 및 날인하지 않으면 업무정지
- 소속공인중개사가 잘못할 경우 자격정지
손해배상책임 및 보증설명의무
1) 손해배상책임
1. 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인해 거래당사자에게 재산상의 손해 발생하게 하면 책임
- 중개행위란 객관적 사회 통념상 인정 여부로 결정 (경매업무, 부동산 관리 대행업무, 확인설명 의무 아닌 내용, 중개하지 않은 계약서 작성 등) -> 과실 책임
2. 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 제공하여 손해 발생하게 하면 책임 -> 무과실 책임
2) 보증설정
1. 개업공인중개사는 업무개시 전(분사무소 설치신고 전) 보증보험 또는 공제 가입 또는 공탁 방법으로 보증설정
2. 금액: 개업공인중개사 2억 / 법인 4억 / 분사무소마다 2억 / 특수법인 2천만원 이상
3. 변경: 이미 설정한 보증의 효력이 있는 기간 중
4. 재설정(갱신): 해당 보증기간 만료일까지 다시 보증 설정
5. 교부의무: 중개가 완성된 때 보증서 사본 교부 (보장기관 및 소재지, 보장기간, 보장금액 포함)
6. 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내 회수 불가능
7. 지급: 보증보험 등으로 손해배상 했으면 15일 이내에 다시 가입 또는 보전 해야 함
8. 제재: 관계증서 교부 안하면 100만원 이하 과태료, 조치 이행하지 않고 업무 개시하면 임의적 등록취소
3) 계약금 등의 반환채무이행 보장제도
1. 개업공인중개사는 거래의 안전을 보장하기 위해 필요하다고 인정하는 경우에 진행을 권고할 수 있음
2. 기간: 거래계약의 이행이 완료될 때까지
3. 예치대상: 계약금, 중도금, 잔금
4. 예치명의자: 개업공인중개사, 대통령령(은행, 보험회사, 신탁업자, 체신관서, 공제사업을 하는 자, 전문회사)
5. 예치기관: 금융기관, 공제사업을 하는 자, 신탁업자, 체신관서
6. 개업공인중개사 명의로 예치하는 경우
- 거래안전보장을 위한 약정
- 분리관리 및 인출제한
- 보증설정 및 증서 교뷰
7. 사전수령: 계약당사자는 계약 해제 시 보증서(금융기관 등)를 예치명의자에게 교부하여 미리 수령 가능
금지행위
1) 개업공인중개사 등의 금지행위
<1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금>
1. 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위 (중개대상물인 아닌 자동차, 기계 등은 상관없음)
- 업으로 해야 금지행위이므로 1회는 매매업으로 인한 금지행위는 아니나, 의뢰인과는 직접거래 위반, 임대업은 금지 아님
2. 무등록중개업자와의 거래행위ㅣ 알고서 중개의뢰나 명의이용하면 안됨 (거래 성사여부와 상관없음)
3. 법정 중개보수 또는 실비를 초과하여 금풍 받는 행위
- 분양대행, 권리금은 상관없음, 무료 나 한쪽이 전액 부담하는 것도 금지 아님
- 한도를 초과하는 범위를 무효로 함
- 당좌수표 등이 부도처리 됐더라도 받을 때는 무효아니였다면 초과수수임
- 손해 발생 여부가 아니라 행위 자체가 문제
4. 거짓된 언행으로 판단 그르치게 하는 행위 (형법상 사기죄에도 걸릴 수 있음)
- 서로 짜고 매도의뢰가액보다 높게 매도하게 하는 경우
- 고가로 전매할 수 있다고 기망하여 매매계약 체결시킨 경우
- 가격 등도 거래상 중요사항에 포함
<3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금>
5. 증서 등의 중개 또는 매매를 업으로 하는 행위
- 입주자저축증서(청약통장), 주택상환사채, 무허가건물확인서, 건물철거예정증명서, 이주대책대상자확인서 등
- 아파트당첨권(분양권), 상가분양계약서는 상관 없음
6. 직접거래 및 쌍방대리행위
- 중개의뢰인의 대리인, 수임인과도 모두 안됨
- 다른 개업공인중개사의 중개로 거래하는 것은 가능
7. 부동산투기를 조장하는 행위: 등기하지 않은 부동산이나 권리 변동이 제한된 부동산 중개하면 안됨
8. 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위
9. 단체를 구성하여 중개를 제한하는 행위 (단체 이외를 왕따 시키는 행위)
2) 개업공인중개사 등에 대한 금지행위
< 시세교란 목적의 업무방해>
1. 특정 개업공인중개사 등에 대한 중개의뢰를 제한하는 행위
2. 특정 개업공인중개사 등에게만 중개의뢰를 하도록 유도하는 행위
3. 특정 가격 이하로 중개를 외뢰하지 아니하도록 유도하는 행위
4. 정당한 표시, 광고 행위를 방해하는 행위
5. 시세보다 현저하게 높게 표시, 광고하도록 강요하는 행위