공인중개사 자격증을 취득하면 자신의 공인중개사무소를 개설하는 경우가 많겠지요? 이 때 개설등록을 하는 방법에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 개설등록을 하기위한 자격과 등록절차, 그리고 위반사항과 처벌 내용도 함께 다룰테니 같이 살펴보시기 바랍니다.
목차
중개사무소 개설등록절차
1) 등록기준의 구비
1. 자연인(개인)
- 공인중개사 자격이 있을 것
- 실무교육을 받았을 것: 등록신청일 전 1년 이내에 시/도지사가 실시하는 실무교육 받아야 함, 폐업신고/고용관계 종료 후 1년 이내 개설등록 신청자는 실무교육 받지 않아도 됨
- 중개사무소를 확보할 것: 건축물대장에 기재된 건물(가설건축물, 무허가 등x, 준공검사 등을 받은 건물은 가능), 사용권 확보(자가, 전세, 임대차 등)
v 중개사무소 공동사용 가능, 다만 업무정지기간 중인 중개삼무소는 x
v 면적 제한x
- 등록의 결격사유에 해당하지 않을 것: 미성년자 등
2. 법인
- 상법 상 회사 또는 협동조합으로 자본금 5천만원 이상 (사회적 협동조합은 x)
- 법령에 규정된 업무만을 영위할 목적으로 설립: 중개업, 부동산 관리대행, 상담(컨설팅), 개업공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영정보제공(프랜차이즈), 분양대행, 경매 알선, 주거이전에 부수되는 용역의 알선 (건설업은 x)
- 대표자는 공인중개사, 대표자 제외한 임원 또는 사원의 3분의 1 이상은 공인중개사
- 임직원 전원 실무교육, 중개사무소 확보, 결격사유 해당하지 않을 것 (개인과 동일)
3. 특수법인: 공인중개사법이 아닌 다른 법률의 규정에 따라 부동산중개업을 할 수 있는 법인
- 지역농업협동조합: 농지 관련 중개 (개설등록x)
- 산업단지관리기관: 산업단지의 공장용지 및 공장건축물에 대한 중개업 (개설등록x)
- 지역산림조합: 입목, 임야에 대한 중개 (개설등록x)
- 한국자산관리공사: 비업무용 자산 등 (개설등록o)
-> 법인 등록기준 필요 없음 (직원, 분사무소 책임자 등 공인중개사, 실무교육, 자본금 등)
-> 보증 2천만원 설정
등록절차
1) 등록신청
1. 등록신청인: 공인중개사, 법인만 가능 (소속공인중개사x -> 이중소속금지이기 때문)
2. 등록관청: 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장/군수/구청장에게 개설등록 해야 함
3. 구비서류
- 실무교육수료확인증 사본
- 여권용 사진
- 건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보하였음을 증명하는 서류(계약서 사본)
- 외국인의 경우 결격사유가 없음을 증명하는 외국 정부 발행 서류 / 공증인이 공증한 신청인 진술서로서 대한민국 영상관이 확인한 서류 / 아포스티유 확인서
- 자격증사본x, 건축물대장x, 결격서류x, 법인등기사항증명서x
4. 등록신청수수료
5. 종별변경 시 등록신청서 다시 제출(종전 등록증은 반납), 중개인은 관할구역 안에서 등록증 재교부
6. 휴업기간 중에도 폐업신고, 다시 개설등록 신청 가능
- 업무정지기간 중에 폐업신고는 가능, 개설등록 신청 불가
7. 인장등록: 중개사무소 개설등록신청과 함께 등록 가능
2) 등록처분
1. 등록의 기속성
<예외>
- 공인중개사 또는 법인이 아닌 자가 개설등록 신청
- 개설등록 신청자가 등록의 결격사유에 해당
- 개설등록기준(실무교육, 사무소, 임원/사원, 법인의 요건 등)에 적합하지 않은 경우
- 이 법 또는 다른 법령에 따른 제한에 위반한 경우 (세금체납 등)
2. 등록통지: 개설등록신청 받은 날부터 7일 이내에 서면 통지, 등록 효과 발생
3) 보증설정 및 등록증 교부
1. 보증설정: 개설등록 이후 업무시작 전에 보증보험 / 공제/ 공탁 등의 보증 설정하고 등록관청에 신고해야 함
- 법인 4억원 이상 (분사무소마다 2억원 이상 추가)
- 개인 2억원 이상
2. 보증설정 확인하고 지체 없이 등록증 교부
3. 등록증의 재교부: 분실, 훼손, 기재사항 변경, 종별변경 (수수료 있음)
4. 등록사항 등의 협회통보: 다음 달 10일까지 통보
- 중개사무소등록증 교부 시
- 행정처분(등록취소, 업무정지) 시
- 분사무소 설치신고 시
- 중개사무소 이전신고 시
- 휴업/폐업/기간 변경/재개신고 시
- 소속공인중개사 또는 중개보조원의 고용 관련 신고 시
- 자격취소, 정지, 등록증 재교부는 x
등록위반 및 결격사유
1) 등록의 실효와 무등록중개업
1. 등록의 실효사유: 사망/해산(법인 대표자 사망은 등록증 재교부 사유), 등록취소처분, 폐업신고
2. 무등록중개업: 중개사무소의 개설등록 하지 않고/등록 효력 소멸된 상태에서 중개업을 영위한 경우
- 개업공인중개사가 휴업기간/업무정지기간 중 중개업 영위한 경우는 무등록중개업x (다만 필요적 등록취소, 3년 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 사유)
- 중개업이 아닌 업무 또는 우연한 기회에 1회 정도 중개업무를 수행한 경우는 중개업 자체가 아니므로 무등록중개업x
- 계약자체는 유효
- 무등록중개업자의 보수청구권은 부정함 (이미 냈다면 반환요청도 가능)
v 보수 약속만으로, 의뢰만으로는 처벌 불가
v 업무방해죄 성립 불가
v 포상급지급 신고/고발 대상
3. 이중등록의 금지: 개업공인중개사가 이중으로 중개사무소 등록: 필요적 등록취소 + 1년 징역 또는 1천만원 벌금
4. 이중소속의 금지
- 개업공인중개사가 이중으로 소속: 필요적 등록취소 + 1년 징역 또는 1천만원 벌금
- 소속공인중개사가 이중으로 소속: 자격정지(자격정지 6개월 내 이중소속 시 자격취소) + 1년 징역 또는 1천만원 벌금
- 중개보조원이 이중으로 소속: 1년 징역 또는 1천만원 벌금
- 등록증 양도, 대여, 알선: 필요적 등록취소 + 1년 징역 또는 1천만원 벌금
- 부정등록: 필요적 등록취소 + 3년 징역 또는 3천만원 벌금 (무등록중개업과 같음)
2) 등록의 결격사유
1. 중개업 종사 전: 결격사유 해당자는 중개사무소 개설등록, 소속공인중개사, 중개보조원 등 불가
2. 중개업 종사 후
- 개업공인중개사: 필요적 등록취소
- 소속공인중개사, 중개보조인이 결격사유 해당 시: 2개월 내 해소 -> 하지 않으면 업무정지
- 법인 소속 임원, 사원이 결격사유 해당 시: 2개월 내 해소 -> 하지 않으면 필요적 등록취소
3. 결격사유
- 제한능력자
v 미성년자:만 19세 미만자
v 피한정후견인: 질병 등 사유로 정신적 제약 + 가정법원으로부터 한정후견개시의 심판을 받은 자
v 피성년후견인: 질병 등 사유로 정신적 제약 + 능력 지속 결여 + 가정법원으로부터 성년후견개시의 심판을 받은 자
-> 한정/성년후견종료 심판 받으면 즉시 결격사유 벗어남
v 피특정후견인: 정신적 제약 + 일시적, 특정한 후원 + 특정후견심판 받은 자 -> 결격x
- 파산자: 파산선고 + 복권되지 않은 자 -> 법원에서 복권결정 받아야 결격사유 벗어남 (10년 경과 시 당연복권)
- 수형자
v 금고(수감) 이상 선고받고 집행 종료 또는 면제된 날부터 3년 지나지 않은 자 (복역종료, 가석방기간, 사면이후 등 + 3년)
v 금고 이상 선고받고 유예기간 만료된 날부터 2년이 지나지 않은 자 (집행유예기간 + 2년)
v 공인중개사법을 위반하여 300만원 이상의 벌금형 선고 받고 3년이 지나지 않은 자
v 양벌규정(소속공인중개사가 법 위반하여 개업공인중개사가 벌금받은 경우)은 결격사유 해당하지 않음
- 행정처분을 받은 자 등
v 공인중개사의 자격이 취소된 후 3년이 지나지 않은 자
v 공인중개사의 자격이 정지된 자로서 자격정지기간 중에 있는 자
v 중개사무소 개설등록이 취소된 후 3년이 지나지 않은 자 (개인 사망, 법인 해산, 등록기준 미달, 결격사유 해당의 등록 취소는 3년과 상관 없음, 폐업신고가 있을 경우 3년에서 폐업기간 공제
v 업무정지처분받고 폐업신고한 자로서 업무정지기간 중에 있는 자
v 업무정지처분 받은 법인의 업무정지의 사유가 발생한 당시의 사원, 임원으로 업무정지기간 중에 있는 자
- 사원 또는 임원 중 결격사유에 해당하는 자가 있는 법인
중개사무소
1) 중개사무소 설치기준
1. 1등록 1사무소 원칙 (법인은 관할구역 외의 지역에 분사무소 둘 수 있음)
2. 이중사무소, 임시중개시설물 설치 금지: 임의적 취소 + 1년 징역 또는 1천만원 벌금
2) 법인의 분사무소
1. 설치요건
- 주된 사무소 관할구역 제외, 시/군/구 별로 1개소 초과하지 아니할 것
- 공인중개사를 분사무소 책임자로 둘 것 (특수법인은 아님)
- 분사무소 책임자가 실무교육 수료, 보증금 설정(분사무소 당 2억원 이상), 분사무소 사전 확보, 결격사유 해당자 아닐 것
2. 설치신고: 주된 사무소 소재지 관할 등록관청 + 수수료
- 서류: 분사무소 책임자의 실무교육수료확인증 사본, 사무소 확보 서류, 보증의 설정을 증명할 수 있는 서류 (주된 사무소 때는 신고한 뒤 보증 설정 서류 제출하면 등록증 제공)
3. 신고확인서 7일 이내 교부, 분실/훼손/기재사항 변경 시 재교부 가능 + 수수료
4. 주된 사무소 등록관청은 분사무소 시장/군수/구청장에게 지체없이 통보, 공인중개사협회에 다음달 10일까지 통보
3) 중개사무소의 공동사용(공동사무소)
- 종별, 등록관청 다른 경우에도 설치 가능, 인원 제한 없음, 휴업 중인 경우도 공동사용 가능
- 업무정지기간 중에 있는 자를 추가하는 것은 불가
- 중개사무소 개설등록 또는 이전신고 때 같이 사용할 다른 개업공인중개사의 승낙서 첨부해야 함
4) 중개사무소 이전
1. 이전절차
- 이전한 날부터 10일 이내에 이전 후 등록관청에 이전사실 신고 (사후신고), 분사무소는 주된 사무소 소재지 관할하는 등록관청에 신고, 휴업기간 중 이전 가능
- 신고서류: 중개사무소 이전신고서 + 중개사무소등록증(분사무소는 분사무소설치신고확인서) + 중개사무소 확보 증명 서류
- 등록증 재교부: 관할지역 내로 이전 또는 분사무소 이전 시에는 변경사항 기재하여 교부 가능 (원칙은 재교부)
- 서류 송부: 관할지역 외 지역 이전 시에는 종전의 등록관청이 관련 서류를 이전 후 등록관청에 송부해야 함 (부동산중개사무소 등록대장, 개설등록신청 서류, 1년간 행정처분 관련 서류)
- 행정처분은 이전 후 등록관청이 진행
- 다음달 10일까지 공인중개사협회에 통보
- 간판철거는 지체 없이
-2. 이전신고 안하면 100만원 이하 과태료 부과