공인중개사는 이를 다루는 법령이 있어 이에 근거하여 업을 진행하게 됩니다. 어떤 업무를 해야하는지, 어떤 대상을 중개해야 하는지도 자세히 나와있습니다. 세부적인 내용을 함께 살펴보도록 합니다.
목차
공인중개사 법령
1) 법의 제정목적
- 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여
- 그 전문성을 제고하고 (드높이고)
- 부동산중개업을 건전하게 육성하여
- 국민경제에 이바지함을 목적으로 함
용어의 정의
1) 중개
1. 정의
- 법정 중개대상물에 대하여: 토지, 건축물, 입목, 광업재단, 공장재단
- 거래 당사자간: 권리를 이전하고자 하는 자(매도인, 임대인 등), 권리를 취득하고자 하는 자(매수인, 임차인 등)
- 권리의 득실변경에 관한 행위를: 매매, 교환, 임대차, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권의 설정/이전, 유치권, 법정지상권 등
- 알선: 소개, 매개, 주선 (상담, 분양대행, 컨설팅은 알선X)
2. 중개의 성격: 사실행위(법률행위X), 독자적 행위
3. 중개의 3요소: 중개대상물, 중개의뢰인, 중개행위자(개업공인중개사, 일반인, 무등록중개업자 등)
2) 공인중개사
1. 정의: 공인중개사법에 의한 공인중개사 자격을 취득한 자
- 일반공인중개사: 공인중개사 자격증 취득 + 중개업 종사X
- 개업공인중개사인 공인중개사: 중개사무소의 개설등록을 한 공인중개사
- 소속공인중개사: 개업공인중개사에 소속된 공인중개사 (중개업무 수행, 중개업무 보조)
3) 중개업
- 다른 사람의 의뢰(일방 포함)
- 일정한 보수를 받고(무료는 중개업X, 보수를 받는 것을 약속하거나 요구만 한것은X)
- 중개를 업으로 행하는 것(계속, 다수, 영리성 <->1회, 우연X)
- 기본적 상행위
- 컨설팅행위, 금전소비대차계약에 부수적으로 이뤄져도 중개업
4) 개업공인중개사
1. 법인인 개업공인중개사
- 중개법인
- 다른 법률의 규정에 따라 부동산중개업을 할 수 있는 법인: 지역농업협동조합, 산업단지관리기관, 한국자산관리공사 등
2. 공인중개사인 개업공인중개사
3. 법 제7638호 부칙 제6조 제2항의 개업공인중개사
5) 소속공인중개사
- 개업공인중개사에 소속된
- 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자 포함)
- 중개업무를 수행: 확인, 설명, 확인/설명서 작성, 거래계약서 작성
- 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자
1. 직원(종업원)인 소속공인중개사
2. 법인의 사원 또는 임원인 소속공인중개사
6) 중개보조원
- 공인중개사가 아닌 자
- 개업공인중개사에 소속
- 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 단순한 업무를 보조하는 자
- 소속공인중개사와 중개보조원은 고용인으로 통칭하여 부름
중개대상물
1) 중개대상물의 종류
1. 토지: 토지의 소유권, 저당권, 근저당권은 1필지를 객체로 하나, 1필지의 일부에대해 임차권, 지상권, 전세권 등의 용익권 객체로 할 수 있고 분필을 조건으로 매매계약 체결할 수 있으므로 토지 1필지의 일부도 중개대상물 될 수 있음
2. 건축물
- 건축물의 정의: 토지의 정착물로 토지로부터 쉽게 분리, 철거될 수 있는 것이 아닌 최소한 기둥과 지붕, 주벽이 이뤄진 것
- 건축물의 일부: 건물 1동의 일부(아파트의 세대)도 구분소유권, 임차권, 전세권 설정할 수 있으므로 중개대상물 됨
- 무허가건물, 미등기건물, 분양권도 가능
- 중개대상물 아닌 것: 권리금, 입주권(분양예정자로 선정될 수 있는 권리), 대토권, 금전체권(피담보채권)
3. 토지의 정착물: 토지의 구성물이긴 하지만 일정한 공시방법을 갖춘 경우(명인방법을 갖춘 수목의 집단)
4. 입목에 관한 법률에 따른 입목: 토지에 부착된 수목의 집단으로 소유권보존의 등기를 받은 것
- 입목등록원부에 등록된 것
- 토지의 등기기록 중 표제부에 입목등기기록 표시해야 함
- 명인방법을 갖춘 수목의 집단과 달리 등기가 되어있기 때문에 저당권 설정이 가능함
- 보험가입필수
- 입목을 베어 낸 경우에 토지와 분리된 수목에도 영향을 미침 -> 경매 가능하나 매각대금은 공탁해야 함
- 토지와 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게되면 입목소유자에 대해 지상권 설정한 것으로 봄(법정지상권)
- 저당권자의 승낙 없이 권리를 포기하거나 계약해지 불가
5. 공장 및 광업재단 저당법에 따른 공장재단 및 광업재단
- 공장(광업)에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단의 기업재산
- 공장재단등기부에 소유권보존등기를 함으로써 설정, 10개월 내에 저당권설정등기하지 않으면 상실됨
- 소유권보존등기는 공장재단의 구성물의 등기기록 중 해당 구에 공장재단에 속한다는 사실 기록해야 함
2) 중개대상물이 되기 위한 요건
1. 사법상 거래가 가능할 것: 사적 거래가 가능해야 함
- 사법상 거래 대상이 되지 못하는 것: 국유 또는 공유재산, 무주부동산, 바닷가(빈지), 미채굴의 광물, 포락지
- 사법상 거래 대상 되는 것: 토지거래허가구역 내 토지, 개발제한구역 내 토지 등(공법상 제한), 가등기/가압류.가처분 등기된 부동산(사법상 제한)
2. 중개행위의 개입이 가능할 것: 매매, 교환, 임대차 등 권리의 득실변경에 관한 행위
- 중개대상행위가 되지 못하는 것: 상속, 증여, 경매, 공매, 수용, 판결, 기부채납, 점유 등
- 중개대상물 성립 + 이전성이 있어야 중개행위의 개입이 가능 (소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 근저당권 등)
- 질권, 분묘기지권, 영업권, 어업권, 광업권, 지식재산권 등은 중개대상권리가 되지 못함
공인중개사 제도
1) 공인중개사 정책심의위원회
1. 설치: 공인중개사의 시험 등 공인중개사의 자격취득에 관한 사항 등을 심의하기 위해서 국토교통부에 공인중개사 정책심의위원회를 둘 수 있음
2. 구성
- 위원장 1명 포함하여 7명 이상 11명 이내 위원으로 구성
- 위원장은 국토교통부 제1차관, 위원은 국토교통부장관이 임명 또는 위촉
3. 심의사항
- 공인중개사의 시험 등 공인중개사의 자격취득 관련 사항
- 부동산 중개업의 육성에 관한 사항
- 중개보수 변경에 관한 사항
- 손해배상책임의 보장 등에 관한 사항
- 이에 정한 내용을 시,도지사는 따라야 함
4. 의결사항
- 국토교통부장관이 직접 공인중개사 자격시험을 시행하고자 하는 경우
- 위원에 대한 기피신청시 기피 수용 여부
- 당해연도 공인중개사 자격시험을 시행하지 않을지 여부
- 최소 선발인원 또는 최소 선발비율 공고
- 심의위원회의 운영에 관한 사항
5. 위원의 임기: 2년
- 위원 또는 배우자가 안건 당사자 관련, 위원이 당사자와 친족 등 관련되어 있는 경우에는 제척되며 국토교통부장관이 해촉할 수 있음
- 위원장이 직무 수행 불가시에는 위원장이 미리 지명한 위원이 직무 대행
6. 심의위원회 운영
- 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고 출석위원 과반수의 찬성으로 의결
- 회의 개최 7일 전까지 통보(긴급 시에는 전날까지 통보)
- 심의위원회 의결거쳐 위원장이 정하며, 수당과 여비 지급 가능(공무원은 제외)
2) 공인중개사 자격시험
1. 원칙: 시도지사가 시행
- 예외: 국토교통부장관
- 위탁: 공기업, 준정부기관, 공인중개사협회에 위탁 가능
2. 응시결격
- 공인중개사 자격이 취소된 후 3년이 경과되지 않은 자 (시도지사는 5일 내 국토교통부장관에 통보)
- 시험부정행위자로서 5년이 경과되지 않은 자 (지체없이 통보)
3. 시험시기 및 방법 등
- 시험시기는 매년 1회 이상
- 1차와 2차 구분하여 시행하는 것이 원칙, 구분하면서 동시 시행도 가능
- 1차 시험 합격자는 다음 회에 한해 1차 시험 면제
4. 시험의 출제 및 채점: 신뢰도 저하시킨 출제위원은 그 명단을 통보한 날부터 5년간 출제위원으로 위촉해서는 안됨
5. 시험의 실시
- 개략사항 공고(예정공고)는 2월 말까지 공고
- 세부사항 공고(확정공고)는 시험시행일 90일 전까지 공고
- 수수료는 지방자치단체의 조례에 따름
6. 합격자 결정 및 자격증 교부: 시도지사는 시험합격자 결정공고일로부터 1개월 이내에 자격증 교부대장 기재 후 자격증 교부 (재교부는 자격증 교부한 시도지사에게 신청서 제출, 수수료 납부)
3) 자격증 대여 등의 금지
1. 자격증 양도, 대여 금지
- 다른 사람에게 자기의 성명 사용하게 하거나 자격증 양도, 대여 시 자격 취소 + 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금형
- 양수, 대여받거나 알선하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하 벌금형
2. 공인중개사 사칭 금지: 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형
- 실질적으로 무자격자가 명의 사용하여 업무 수행했는지 여부에 따라 판단
- 유사 명칭 사용 금지
- 자격증 대여받은 자의 중개행위가 강행법규에 반하더라도 중개행위한 것이므로 공인중개사 자격증 대여행위에 해당