개업공인중개사로 사무실을 운영하면서 필요한 내용에 대해 살펴봅니다. 등록증을 두는 방법부터 매물 정보를 보는 부동산거래정보망에 대한 내용을 알아보도록 합니다.
목차
게시, 사무소 명칭, 표시, 광고
1) 게시
1. 개업공인중개사는 게시사항을 중개사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시하여야 한다
- 중개사무소 등록증 원본 (분사무소는 분사무소설치신고확인서 원본)
- 중개보수, 실비의 요율 및 한도액표
- 개업공인중개사, 소속공인중개사의 자격증 원본
- 보증 설정 증명 서류
- 사업자등록증
2. 위반하면 100만원 이하 과태료 부과
2) 사무소 명칭
1. 개업공인중개사는 사무소 명칭에 '공인중개사사무소' 또는 '부동산중개'라는 문자를 사용해야 함 (중개인은 부동산중개만 사용 가능)
2. 옥외광고물(간판) 설치 시 개공, 대표자 성명 표기 + 인식할 수 있는 크기
3. 개공 아닌자가 명칭 사용 시 자격사칭, 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금
4. 위반 시 등록관청은 철거를 명할 수 있음
3) 중개대상물의 표시, 광고
1. 명시할 사항
- 중개사무소의 명칭
- 중개사무소의 소재지
- 중개사무소의 연락처
- 중개사무소의 개설등록번호 (사업자등록번호X)
- 개업공인중개사의 성명 (법인은 대표자 성명)
2. 인터넷에 표시, 광고 시 추가 사항 (물건 관련 정보)
- 소재지, 면적, 가격, 중개대상물 종류, 거래형태
(건축물 미 토지 정착물 정보)
- 총 층수
- 사용승인, 사용검사, 준공검사 등의 받은 날
- 해당 건축물의 방향, 방의 개수, 욕실의 개수, 입주가능일, 주차대수 및 관리비
3. 부당한 표시, 광고 금지
- 중개대상물이 존재하지 않아 거래할 수 없는 대상물에 대한 표시, 광고
- 사실과 다르게 또는 과장하는 광고
(부동산질서를 해치거나 피해줄 수 있는 우려있는 광고)
- 중개대상물이 존재하지만 실제로 중개 대상이 될 수 없는 중개대상물에 대한 표시, 광고
- 중개대상물이 존재하지만 실제로 중개할 의사가 없는 중개대상물에 대한 표시, 광고
- 사실을 빠뜨리거나 은폐, 축소하는 등의 방법으로 소비자를 속이는 표시, 광고
4. 개공 아닌자가 중개대상물 표시, 광고 시에는 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금
4) 인터넷 표시, 광고 모니터링
1. 모니터링 주체는 국토교통부장관
2. 기본 모니터링: 매년 12월 31일까지 기본계획서 제출, 분기마다 실시, 분기 마지막날부터 30일 이내에 결과보고서 제출
3. 수시 모니터링: 진행시마다 계획서 제출, 업무 완료날부터 15일 이내 결과보고서 제출
4. 등록관청 등은 조치 완료하고 완료날부터 10일 이내에 결과를 국토교통부장관에게 통보
5) 업무지역
1. 개업공인중개사 등은 전국 어디서나 업무 가능
2. 중개인은 소속 시, 도에서만 가능
3. 다만 인터넷 부동산거래정보망에 가입 + 이를 이용해 + 정보망에 공개된 중개대상물은 중개 가능
겸업, 고용인
1) 겸업
1. 법인인 개업공인중개사는 중개업 외에 아래 업무를 겸업할 수 있음
- 주택 및 상가의 임대관리 등 관리대행업
- 부동산의 이용, 개발, 거래에 관한 상담업
- 개업공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보 제공업 (프랜차이즈)
- 주택 및 상가의 분양대행업
- 경매, 공매대상 부동산 권리분석 및 취득 알선, 매수신청대리업
- 주거이전에 부수되는 용역의 알선법 (직접 운영X)
2. 개인인 개업공인중개사는 겸업 제한 없음, 다만 경매대상 부동산의 매수신청 또는 대리 하고자 할 때는 법원 등록 필요
3. 중개인은 경매, 공매대상 등 업무 불가
4. 특수법인은 겸업 금지
2) 고용인
1. 중개보조원 수 제한: 개업공인중개사와 소속공인중개사 합친 수의 5배 초과 금지
- 어길 경우 개설등록 취소, 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금형
2. 고용한 경우에는 소속공인중개사는 실무교육, 중개보조인은 직무교육 받게 하고 업무개시 전까지 등록관청에 신고
- 외국인의 경우에는 결격사유 해당하지 않음을 증명하는 서류 제출
- 소속공인중개사는 중개행위에 사용할 인장 등록 할 수 있음
3. 고용관계 종료 시에는 종료된 날부터 10일 이내에 등록관청에 신고
- 등록관청은 그 사실을 다음 달 10일까지 공인중개사협회에 통보
4. 중개보조원은 업무 시 의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 함
- 알리지 않을 경우 중개보조원, 개업공인중개사는 500만원 이하의 과태료 부과
인장등록, 휴-폐업, 간판의 철거
1) 인장등록
1. 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 업무를 개시하기 전 등록관청에 등록해야 함
- 개설등록 또는 고용신고와 같이할 수도 있음
2. 등록할 인장
- 개인: 성명이 나타난 인장으로서 가로, 세로 각각 7mm 이상, 30mm 이내
- 법인: 주된 사무소는 상업등기규칙에 따라 신고한 법인의 인장(법인인감), 분사무소는 대표자가 보증하는 인장 등록 가능
3. 등록관청에 등록, 분사무소 인장은 주된 사무소 소재지 관할 등록관청
4. 변경등록은 변경일로부터 7일 이내
5. 등록방법: 변경신고서와 중개사무소등록증 원본 첨부, 법인은 인감증명서 제출로 갈음 (전자문서 가능)
6. 인장 관련 잘못은 개업공인중개사는 6개월 이내 업무정지, 소속공인중개사는 6개월 이내 자격정지 처분
2) 휴업 및 폐업
1. 3개월 초과하는 휴업 또는 폐업은 중개사무소등록증을 첨부하여 미리 신고해야 함 (전자문서 X)
2. 분사무소별 휴업 또는 폐업 신고 시에는 분사무소설치신고확인서 첨부
3. 등록관청, 세무서장에 휴/폐업신고서 신고하면 각각에 지체없이 송부
4. 휴업 기간은 6개월 초과 금지
<예외>
- 질병
- 징집
- 취학
- 임신 또는 출산
4. 재개 또는 휴업기간 변경하고자 할 때는 신고서 작성하여 미리 신고 (전자문서 가능)
- 재개신고 받은 등록관청은 중개사무소등록증 즉시 반환
5. 협회통보: 등록관청은 다음 달 10일까지 협회에 통보
6. 제재
- 신고 없이 3개월 초과 휴업, 폐업 시에는 100만원 이하 과태료
- 부득이한 사유 없이 6새월 초과 휴업 시에는 등록취소 또는 업무정지처분
3) 간판의 철거
- 중개사무소의 이전사실을 신고한 경우
- 폐업사실을 신고한 경우
- 중개사무소의 개설등록 취소처분을 받은 경우
-> 지체 없이 간판 철거
-> 철거 이행하지 않으면 등록관청은 행정대집행법에 따라 대집행 가능
중개계약, 부동산거래정보망
1) 중개계약
1. 일반중개계약: 국토교통부장관은 표준 서식을 정하여 사용을 권장할 수 있음
- 중개대상물의 위치 및 규모
- 거래예정가격
- 중개보수
- 준수하여야 할 사항
- 서식을 꼭 사용해야하거나 보관할 의무는 없음
2. 전속중개계약: 특정 개업공인중개사를 정해 그에 한정하는 계약 체결할 수도 있음
- 국토교통부령에서 정하는 계약서로 진행해야 하며, 3년 동안 보존해야 함
- 정보공개의무: 계약체결 후 7일 이내 부동산거래정보망 또는 일간신문에 공개해야 함 (지체 없이 의뢰인에게 문서 통보)
<공개해야 할 내용>
- 중개대상물의 종류, 소재지, 지목 및 면적, 건축물 용도 구조 및 건축연도 등 중개대상물 특정하는데 필요한 사항
- 수도, 전기, 가스, 소방 등 시설의 상태
- 도로 및 대중교통 연계성 등 입지조건 및 일조, 소음, 진동 등 환경조건
- 소유권, 전세권, 저당권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 (각 권리자의 주소나 이름 등 인적사항 공개 금지)
- 공법상의 이용제한 및 거래규제에 관한 사항
- 중개대상물의 거래예정금액 및 공시지가 (다만, 임대차의 경우는 공시지가 공개하지 않을 수도 있음)
- 계약서상 의무로 2주마다 처리상황을 문서로 통보, 성실이행 의무
- 위약금 지급 의무
v 다른 개업공인중개사에게 의뢰하여 거래한 경우: 중개보수 모두 위약금 지불
v 전속개업공인중개사에게 소개받은 상대방과 직접(배제하고) 거래한 경우: 중개보수 모두 위약금 지불
v 중개의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우: 중개보수의 50% 범위 내에서 중개사가 사용한 비용 지불
- 계약유효기간: 3개월, 별도의 약정 있는 경우는 그 약정 따름
2) 부동산거래정보망
1. 거래정보사업자: 개업공인중개사 상호간 이용할 수 있는 부동산거래정보망 운영자 (국토교통부장관 지정)
- 전기통신사업법에 의한 부가통신사업자 일것 (중개법인 제외)
- 가입, 이용신청한 개업공인중개사가 500명 이상 + 2개 이상 특별시, 광역시, 도 + 각 30명 이상
- 정보처리기사 1인 이상 확보
- 공인중개사 1인 이상 확보
- 성능 갖춘 컴퓨터설비 확보
2. 지정신청: 국토교통부장관에게 서류 제출
- 부가통신사업신고서 제출을 확인할 수 있는 서류
- 가입한 개업공인중개사의 중개사무소등록증 사본
- 정보처리기사 자격증 사본
- 공인중개사 자격증 사본
- 컴퓨터 성능 확인할 수 있는 서류
3. 국토교통부장관은 신청 받은 날부터 30일 이내에 검토하여 승인 등 진행
4. 지정받은 자는 3개월 이내에 운영규정 정해 승인 받아야 함
5. 지정받았으면 검토 완료부터(3번 직후) 1년 이내에 설치, 운영할 것
6. 제재: 문제있는 경우 국토교통부장관이 취소할 수 있으며 청문 실시해야 함
- 부정한 방법으로 지정받은 경우
- 운영규정 받지 않거나 규정을 위반하여 운영한 경우 -> 500만원 이하 과태료
- 중개대상물 관련 정보를 다르게, 차별적으로 운영한 경우 -> 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금
- 정당한 사유없이 1년 이내에 설치, 운영하지 않은 경우
- 사망, 해산 등으로 운영 불가능한 경우 (이 경우는 청문 실시하지 않음)