소유권을 이전하는 원인은 다양하게 있습니다. 매매 관련이 될 수 있고 상속이나 유증, 신탁 등에 따라 구분되는 절차나 방법에 대해 살펴보고 비슷한 용익권 관련 등기도 알아보겠습니다. 추가로 가등기 관련 내용도 살펴보시죠.
목차
소유권이전등기
1) 소유권 전부의 이전등기
1. 등기신청의무: 이하의 날부터 60일 이내
- 쌍무계약 시는 반대급부의 이행이 완료된 날(잔금지급일)
- 편무계약 시는 그 계약의 효력이 발생한 날
2. 첨부정보: 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때는 검인계약서에 부동산 소재지 관할 시,군,구청장의 검인 받아 등기소 제출
2) 소유권 일부의 이전등기
1. 등기신청절차
- 이전되는 지분을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공
- 등기원인에 공유물불분할의 약정이 있으면 등기소에 제공
- 공유물불분할 약정의 번경등기는 공유자 전원이 공동으로 신청
2. 등기기록 기록방법: 공유자인 A의 지분을 일부이전하는 경우 등기 목적은 'A지분 0 중 일부(0분의0) 이전'으로 기록, 이전하는 지분은 부동산 전체에 대한 지분을 명시하여 괄호 안에 기록해야 함
3. 합유등기
- 등기부상 각 합유자의 지분을 표시하지 않음(합유인 뜻)
- 합유자 중 일부 교체되는 경우: 합유지분 처분자, 취득자, 잔존 합유자 전원 공동신청으로 합유명의인 변경등기신청
- 합유자 중 일부 사망한 경우: 3인 이상인데 1인 사망 시 잔존 합유자의 합유로 하는 합유명의인 변경등기 신청, 2인인데 1인 사망 시에는 잔존 합유자의 단독소유로 하는 합유명의인 변경등기신청
- 공유를 합유로 변경하는 경우: 합유로 변경하려는 공유자들의 공동신청으로 합유로의 소유권변경등기신청
3) 상속으로 인한 소유권 이전등기
1. 상속인 단독신청, 상속인이 수인인 경우 전원 동시 신청, 공동상속인 중 일부가 자기지분만 상속등기 신청 불가
(전원이 전원 O, 1인이 전원 O, 1인이 일부 X)
2. 상속으로 인한 등기의 등기원인은 상속, 등기원인일자는 상속개시일(피상속인의 사망일)
3. 첨부정보: 상속을 증명하는 시,구,읍,면장의 서면(가족관계등록부)
4) 유증으로 인한 소유권이전등기
1. 의의
- 유언으로 재산을 수증자에게 사후에 무상으로 양도하는 행위
- 포괄적 유증: 일정지분 양도, 사망과 동시에 물권변동 효력 발생(등기X, 상속과 비슷)
- 특정적 유증: 특정재산 양도, 등기해야 효력 발생(증여와 비슷)
2. 유증의 목적 부동산이 미등기인 경우
- 포괄적 유증: 수증자가 단독으로 소유권보존등기 신청
- 특정적 유증: 상속인 명의로 소유권보존등기 -> 수증자 소유권이전등기 신청
3. 유증의 목적 부동산이 기등기일 경우: 포괄, 특정 불문하고 수증자(등기권리자), 유언집행자/상속인(등기의무자) 공동으로 소유권이전등기 신청
4. 수증자가 여럿인 포괄유증의 경우: 전원이 전원 O, 1인이 전원 X, 1인이 일부 O
5. 유증을 원인으로 한 소유권이전등기는 상속등기 거치지 않고 유증자로부터 직접 수증자 명의로 등기 신청
6. 유증으로 인한 등기의 등기원인은 유증, 등기원일일자는 유증자가 사망한 날
5) 수용으로 인한 토지소유권이전등기
1. 신청인: 기업의 경우 단독신청, 국가 또는 지방자치단체의 경우 관공서의 촉탁 (등기필정보, 인감증명 첨부X)
2. 등기원인은 토지수용, 등기원인일자는 수용의 개시일(수용한 날)
3. 토지수용으로 인한 말소등기
- 수용의 개시일 이후 경료된 소유권이전등기
- 소유권 이외의 권리 (다만, 그 부동산을 위해 존재하는 지역권 등기는 존속)
- 가등기, 가압류, 가처분 및 압류
4. 실효를 원인으로 말소등기신청은 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 해야 함
6) 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기
1. 의의: 등기원인의 무효로 인해 현재의 등기명의인이 무권리자인 경우, 진정한 소유자가 (무권리자 명의의 등기를 말소하지 않고) 직접 자신의 명의로 소유권이전등기를 하는 것
2. 등기원인은 진정명의회복, 등기원인일자는 기록X -> 새로운 계약이 없으므로
3. 토지거래계약허가서, 농지취득자격증명 첨부X, 검인X
7) 환매특약의 등기
1. 환매특약등기 신청은 매매로 인한 소유권이전등기 신청과 동시에 함, 신청정보는 소유권이전등기 신청과 별개로 함
2. 신청인: 매도인이 등기권리자, 매수인이 등기의무자로 공동신청
3. 필수적 기록사항: 매수인이 지급한 매매대금과 매매비용
4. 첨부정보: 등기필정보, 인감증명 첨부X
5. 소유권이전등기에 부기등기 (접수연월일, 접수번호 동일), 환매권이전등기는 부기등기의 부기등기로 함
6. 환매특약등기 말소: 등기관 직권 말소, 존속기관 경과(실효)는 등기권리자와 의무자 공동 신청
8) 신탁의 등기
1. 신청인: 수탁자 단독 신청 (변경등기, 말소등기 모두), 수익자나 위탁자는 수탁자 대위하여 신탁등기 신청 가능
- 수탁자가 여러 명이면 등기관이 합유인 뜻 기록 <- 대리권 제한 위해
2. 신탁등기의 신청은 설정등기, 보존등기, 이전등기, 변경등기의 신청과 동시 (1건의 신청정보로 일괄)
3. 신탁등기 시 등기관이 신탁원부 작성, 부동산마다 별개의 신탁원부 제출
4. 신탁에 의한 소유권이전등기와 동일 순위
- 순위번호 제외한 나머지 부분에 횡선을 그어 양 등기를 구분 (권리이전, 보존, 설정 등기와 함께 시 하나의 순위번호 사용)
용익권, 저당권, 구분건물에 관한 등기
1) 용익권에 관한 등기
1. 지상권의 등기
- 목적: 사용목적에 따라 최단존속기간이 다르므로 지상권설정의 목적인 건물, 공작물, 수목 중 소유물을 구체적으로 기록
- 범위: 1필의 토지 일부에 대해서도 설정 가능하므로 범위 기록 (지적도 첨부정보로 등기소에 제공)
2. 지역권의 등기
- 목적: 승역지가 요역지에 제공하는 편익의 종류(통행, 인수, 관망 등) 기록
- 범위: 요역지는 1필지의 토지 전부, 승역지는 1필의 토지 일부에도 설정 가능
- 요역지, 승역지 표시
3. 전세권의 등기
- 전세금, 전전세금
- 범위: 부동산의 일부를 목적으로 하는 경우 범위 기록
4. 임차권의 등기
- 차임 (보증금X)
- 범위: 토지 또는 건물 일부가 목적인 경우 범위 특정하여 기록
2) 담보권에 관한 등기
1. 저당권설정등기: 채권액, 채무자의 성명과 주소, 권리의 표시(소유권 이외의 권리만)
2. 근저당권설정등기: 등기원인이 근저당권설정계약이라는 뜻, 채권최고액, 채무자의 성명과 주소
3) 구분건물등기
1. 구분건물의 요건: 구조상, 이용상 독립성 + 소유자의 의사(구분건물등기)
2. 구분건물의 구성: 전용부분, 공용부분
- 공용부분의 구분: 구조상 공용부분(건물의 구성부분 ex. 복도, 계단, 엘리베이터 등), 규약상 공용부분(ex. 노인정 등)
3. 규약상 공용부분에 관한 등기
- 단독신청: 규약상 공용부분이라는 뜻의 등기는 소유권의 등기명의인(종전소유자) 단독 신청
- 등기의 실행: 표제부에 공용부분이라는 뜻을 기록하고 각 구의 소유권과 그 밖의 권리에 관한 등기를 말소
- 규약읠 폐지하는 경우: 공용부분의 취득자는 지체없이 소유권보존등기를 단독으로 신청
4. 대지권에 관한 등기
- 대지사용권: 구분소유자가 전유부분의 소유를 위해 건물의 대지에 갖는 권리 (소유권이 대부분, 지상권 등인 경우도 있음)
- 대지권: 대지사용권 중에서 전유부분과 분리해서 처분할 수 없는 권리
- 대지권의 등기: 1동의 건물의 표제부 중 대지권의 목적인 토지의 표시란 + 전유부분의 표제부 중 대지권의 표시란에 기록
- 대지권이라는 뜻의 등기: 등기목적에 소유권/지상권/전세권/임차권이 대지권이라는 뜻을 기록해야 함
5. 전유부분과 대지사용권의 일체성: 건물과 대지사용권을 분리하여 처분할 수 없음
- 구분소유자의 대지사용권은 전유부분 처분에 따르며 분리하여 처분 불가
- 건물과 대지권을 함께 처분하는 등기 신청 시, 등기신청정보에는 대지권을 함께 기록
- 대지권을 등기한 후 건물의 권리에 관한 등기는 대지권에 대해 동일한 등기로서 효력 발생
- 대지권에 대한 등기로서의 효력이 있는 딩기(대지권등기)와 대지권의 목적인 토지의 등기기록 중 해당구에 한 등기(대지권 뜻의 등기)의 순서는 접수번호에 따름
가등기
1) 가등기
1. 의의: 장차 행할 본등기 순위 보전 위함
2. 가등기 대상: 본등기 할 수 있는 모든 권리
- 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권 보전하기 위해 가능 (소유권보존등기, 처분제한등기의 가등기X)
- 중복가등기 가능
- 가등기의 가등기, 가등기된 권리에 대한 처분제한(가압류, 가처분 등기) 가능
3. 가등기의 신청절차: 원칙은 공동신청
- 가등기의무자의 승낙서 있거나 부동산소재지 관할 지방법원의 가등기가처분명령 있으면 단독신청 가능
- 토지거래허가지역에서의 가등시는 허가서 첨부, 검인X
4. 가등기 실행: 해당구에 기록(소유권 가등기는 갑구, 소유권 이외는 을구), 형식은 본등기의 형식에 의해 결정(소유권이전은 주등기, 전세권설정은 주등기, 전세권이전은 부기등기)
5. 가등기의 효력: 본등기 전에는 효력X, 본등기 후에는 가등시기 순위를 보전 가능
6. 가등기에 기한 본등기의 절차: 원칙은 공동신청
- 공동가등기의 경우, 전원이 전원 신청 O, 1인이 전원 신청 X, 1인이 자기지분(일부) 신청 O
- 검인, 등기필정보 첨부
7. 본등기 후 조치: 가등기 이후 등기로서 권리 침해하는 등기는 직권말소
- 소유전이전등기청구권보전 -> 가등기 후 본등기 전 등기 모두 직권말소
- 용익권 관련 설정등기청구권보전(지상권, 전세권, 임차권 등) -> 용익권 등기 직권말소
- 저당권설정등기청구권보전 -> 직권말소X
8. 가등기의 말소등기절차: 원칙은 공동신청
- 가등기명의인 단독 신청 가능, 가등기의무자 또는 이해관계자는 가등기명의인 승낙 받아 단독 신청 가능
2) 처분제한등기
- 가압류: 금전채권, 청구금액O
- 가처분: 금전채권이외, 청구금액X
1. 가처분등기의 허용 여부
- 미등기부동산에 대한 가처분: 등기관 직권으로 소유권보존등기한 뒤 처분제한 등기함
- 가등기상의 권리의 처분제한등기
- 일부토지에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 처분금지가처분 -> 1필지 전부에 대한 처분금지가처분결정
- 합유 시 가처분등기X
- 공유 시 가처분등기O
2. 가처분등기의 촉탁
3. 가처분등기의 실행: 피보전권리와 금지사항 기록
4. 효력: 당연무효는 아니나 가처분권자에게 대항할 수 없게 됨, 가처분채무자와 상대방 사이 처분행위는 유효