등기신청에 필요한 정보와 절차에 대한 내용을 살펴보도록 하겠습니다. 절차는 접수 이후 내용은 등기소에서 관할하는 내용이지만 각하 이후 또는 취하가 필요할 때는 알아둘 필요가 있겠습니다. 이후 등기에는 표시, 권리에 관한 내용으로 구분되는 내용이 있으니 알아보도록 하죠.
목차
등기신청에 필요한 신청정보 및 첨부정보
1) 인감증명서
1. 인감증명서 제출을 요하는 경우
- 소유권의 등기명의인(소유자)이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명
- 소유권에 관한 가등기 명의인이 가등기의 말소등기를 신청하는 경우 가등기명의인의 인감증명
- 소유권 이외의 권리의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명 (ex. 전세권말소등기)
- 합필등기 시 토지소유자들의 인감증명
- 토지분필등기 시 권리자의 인감증명
- 협의분할에 의한 산속등기 신청 시 상속인 전원의 인간증명
- 제3자의 동의 또는 승낙을 서면 첨부하는 경우 제3자의 인감증명
2. 인감증명 사용용도: 부동산매도용 인감 첨부
2) 등기원인에 제3자의 허가, 동의, 승낙을 증명하는 정보
1. 제3자의 허가, 동의, 승낙이 효력발생요건인 경우
- 토지거래허가지역에서 유상 계약으로 소유권, 지상권을 이전, 설정하는 계약(예약 포함)
- 자의로 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우(국가 등 취득X, 상속, 유증 등 X)
3) 대리권한을 증명하는 정보
1. 법인 아닌 사단이나 재단(비법인사단,재단)이 그 명의로 등기를 신청하는 경우
- 정관 기타의 규약
- 대표자 또는 관리인을 증명하는 서면
- 대표자 또는 관리인의 주민등록표등본
- 사원총회의 결의서
- 대표자 또는 관리인의 인감증명
4) 신청인의 주소를 증명하는 정보
1. 등기기록에 새로 등기명의인으로 기록되는 등기권리자가 등기신청을 하는 경우
- 소유권이전등기 신청 시에는 등기의무자의 주소증명정보도 제공해야 함
- 주민등록표의 등, 초본(발행일로부터 3개월 이내)
5) 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보
1. 부동산등기용등록번호의 부여절차
- 국가 등: 국토교통부장관
- 법인: 등기소의 등기관
- 법인 아닌 사단, 재단: 시장, 군수, 구청장
- 주민등록번호가 없는 재외국민: 등기소의 등기관
- 외국인: 지방출입국, 외국인관서의 장
6) 토지대장 정보 기타 부동산표시를 증명하는 정보
1. 소유권보존등기
2. 토지(건물)의 표시변경등기
3. 멸실등기
4. 소유권이전등기
등기신청의 방법
1) 방문신청
1. 방법: 신청정보가 여러 장일 때는 신청인(대리인) 간인, 등기권리자 또는 의무자가 여러 명일 때에는 그 중 1명이 간인
2. 등기소에 출석하여 등기신청서를 제출할 수 있는 변호사나 법무사(자격자대리인)의 사무원은 자격자대리인의 사무소 소재지를 관할하는 지방법원장이 허가하는 1명으로 정함
3. 전자표준양식에 의한 신청: 방문신청을 하고자 하는 신청인은 등기소 제출 전에 전산정보처리조직에 신청정보를 입력하고, 입력한 신청정보를 서면으로 출력하여 등기소에 제출함
4. 등기원인증서(계약서)의 반환: 등기 마친 후 신청인에게 돌려줌
2) 전자신청
1. 사용자등록: 전자신청을 하기 위해서는 신청 당사자 또는 자격자대리인이 최초의 등기신청 전에 사용자등록 해야 함
- 등기소에 출석하여 신청서 제출
- 유효기간 3년
- 만료인 3개월 전부터 만료일까지 연장 신청 가능 (횟수제한X)
- 유효기간 연장은 전자문서로 신청 가능
2. 전자신청을 할 수 있는자
- 당사자 본인 신청: 사용자등록을 한 자연인(외국인 포함)과 전자증명서를 발급받은 법인 (비법인사단,재단은 X)
- 대리인 신청: 자격자대리인은 전자신청 가능
3. 전자신청의 접수: 전수번호 자동 부여, 접수장의 기록
4. 조사, 교합업무 등
- 조사, 교합업무: 접수번호의 순서대로 교합처리 (교합=기록)
- 지연처리: 집단사건, 판단이 어려운 사건, 정보 취득이 1분 이내에 이루어지지 않는 사건
5. 보정사무: 보장사항 있는 경우 등기관은 보정사유를 등록한 후 제한 없이 방법으로 신청인에게 사유 통지
- 전자신청의 보정은 전산정보처리조직에 의함
6. 전자신청의 취하: 전산정보처리조직 이용
7. 각하결정의 방법: 전자신청에 대한 각하 결정의 방식 및 고지방법은 서면신청과 동일한 방법으로 처리
등기신청의 접수 및 심사
1) 등기신청의 접수
1. 등기신청 접수는 의무적
2. 접수시기: 등기신청은 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 봄
3. 효력발생시기: 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력 발생
4. 접수장에 기재
5. 접수증 교부: 신청인의 청구에 따라 신청서의 접수증을 발급
2) 등기신청에 대한 심사
1. 형식적 심사주의(원칙), 실질적 심사주의 X
3) 등기신청의 각하
1. 각하사유 (법 제29조)
- 사건이 그 등기소 관활이 아닌 경우(제1호): 관할위반
- 사건이 등기할 것이 아닌 경우(제2호)
v 등기능력이 없는 물건 또는 권리
v 법령에 근거가 없는 특약사항의 등기
v 구분건물의 전유부분과 대지사용권의 분리처분 금지에 위반한 등기
v 농지를 전세권설정의 목적으로 하는 등기
v 저당권을 피담보채관과 분리
v 일부지분에 대한 소유권보존등기
v 공동상속인 중 일부가 자신의 지분만에 대한 상속등기 신청
v 관공서 촉탁 등기를 직접 신청 (가처분, 압류 등)
v 이미 보존등기된 부동산에 다시 보존등기 신청
- 신청할 권한이 없는 자가 신청
- 방문신청 시 당사자, 대리인이 출석하지 않은 경우
- 신청정보가 방식에 맞지 않는 경우
- 신청정보가 등기기록과 불일치
- 신청정보가 등기원인을 증명하는 정보와 불일치
- 등기에 필요한 첨부정보를 제공하지 않은 경우
- 취득세, 등록면허세, 수수료 미납부
- 신청정보 또는 등기기록이 토지대장, 임야대장, 건축물대장과 불일치
2. 각하결정: 등기관은 이유를 적은 결정으로 각하, 각하결정서 송부 시 신청서 이외 서류를 모두 돌려줘야 함
3. 각하사유를 간과한 등기의 효력
- 관할 위반, 사건이 등기할 것이 아닌 경우는 당연무효, 등기말소
- 제29조 제3조 이하 위반 시에는 실체관계와 부합하면 유효
4) 등기신청의 취하
1. 등기를 마치지 전에 처음부터 등기신청이 없었던 것처럼 자발적으로 철회하는 것
2. 등기신청대리인이 취하하는 경우에는 취하에 대한 특별수권이 있어야 함
3. 일부취하: 여러 부동산 등기 신청을 일괄하여 신청서 낸 경우 일부에 대해 등기신청 취하하는 것 가능
4. 취하 방법
- 방문신청 시에는 등기소에 출석하여 취하서 제출
- 전자신청 시에는 전자문서로 취하정보를 등기소에 송신
5. 등기관은 취하서는 보관, 등기신청서와 부속서류를 모두 돌려줘야 함
5) 이의신청
1. 소극적 부당(부작위): 등기관이 등기 실행해야 하는 경우에 등기신청을 각하한 것
- 모든 사유에 대해 이의신청 가능
- 등기권리자 및 등기의무자인 등기신청인만 신청 가능
2. 적극적 부당(작위): 등기관이 각하해야 하는 경우에 등기를 실행한 것
- 관할 위반 등기와 등기할 수 없는 것만 이의신청 가능 (법 제29조 제3호 이하는 이의신청X)
- 등기신청인뿐만 아니라 이해관계의 제3자와 신청 가능
3. 이의신청 절차: 이의신청은 관할 지방법원에, 신청서는 등기소에 제출
4. 각하 처분 전까지는 등기 정당한 것으로 하므로 집행정지 효력은 없음
6) 등기완료 후의 절차
1. 등기필정보의 작성
- 권리를 보존, 설정, 이전하는 등기
- 권리의 설정 또는 이전청구권 보전을 위한 가등기
- 권리자를 추가하는 경정 또는 변경등기
2. 소유권변경 사실의 통지 (보존, 이전, 변경, 경정, 말소, 말소회복 / 명의인표시의 변경 또는 경정)
- 토지는 지적소관청, 건물은 건축물대장 소관청에 통지
3. 과세자료 제공을 위해 부동산 소재지 관할세무서장에 통지
표시에 관한 등기
1) 토지의 표시변경등기
- 소재지, 지번 변경 또는 토지의 분할, 합병, 등기사항 변경 있는 경우
1. 대장등록의 선행
2. 토지 소유권의 등기명의인은 1개월 이내에 등기 신청해야 함 (과태료는 X)
3. 변경을 증명하는 토지대장 또는 임야대장 정보를 첨부정보로 등기소에 제공
4. 행정구역 또는 명칭 변경 시에는 변경등기 있는 것으로 간주
5. 토지표시 사항 변경 등기 시에는 종전의 표시 관한 등기를 말소하는 표시를 해야 함 (주등기)
6. 토지의 분합등기: 분필등기/합필등기
- 토지합필의 제한: 소유자, 지목, 행정동, 연계, 등기, 축척이 동일 해야 함, 저당권 등이 없을 것(창설적 공동저당권은 가능), 동일한 신탁등기여야 함
2) 토지의 멸실등기
- 1개의 토지 전부가 멸실된 경우
1. 토지 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청, 1개월 이내에 신청 (과태료는 X)
2. 신청 시 토지대장 정보 또는 임야대장 정보를 첨부정보로 등기소에 제공
3. 멸실 등기 시에는 종전 등기기록 폐쇄
3) 건물의 표시변경등기
- 소재지의 명칭이나 건물 대지의 지번 또는 건물번호, 건물 종류, 구조와 면적 등 변경 있는 경우
1. 건물 소유권 등기명의인 단독 신청, 1개월 이내 신청 (과태료는 X)
2. 변경을 증명하는 건축물대장 정보를 첨부정보로 등기소에 제공
3. 종전 표시 등기 말소 표시해야 함
4) 대지권의 변경등기
- 대지권의 새로운 발생, 변경, 경정, 소멸 시
5) 건물의 멸실등기
- 1개의 건물 전부가 멸실된 경우
1. 건물 소유권의 등기명의인은 1개월 이내에 등기 신청 (과태료는 X)
2. 건물 소유권의 등기명의인이 멸실등기 신청하지 않으면, 그 건물대지의 소유자가 대위 신청 가능
3. 존재하지 아니하는 건물(건물의 부존재)에 등기가 있는 경우 그 소유권의 등기명의인은 지체 없는 멸실등기 신청해야 함
4. 멸실 등기 시에는 종전 등기기록 폐쇄
6) 경정등기
- 등기 완료 후 원시적인 착오로 인해 실체와 불일치한 경우, 이를 수정하여 바로잡는 등기
1. 직권에 의한 경정
- 등기관의 과오로 등기의 착오 발생
- 이해관계 있는 제3자 있으면 제3자의 승낙 필요
- 경정등기하고 지방법원장에게 보고
- 등기권리자와 등기의무자에게 통지 (여러 명이면 이 중 1인)
2. 과세자료 제공을 위해 부동산 소재지 관할세무서장에 통지
권리에 관한 등기
1) 권리의 변경등기
1. 이미 등기된 권리내용의 일부가 후발적으로 변경되는 것(기간 연장/단축, 전세권의 전세금, 저당권의 채권액 등)
2. 등기권리자와 등기의무자 공동신청
3. 부기등기 원칙: 등기상 이해관계 있는 제3자가 존재하지 않는 경우, 이해관계 제3자 있다면 승낙서 또는 재판등본 첨부
4. 주등기: 권리의 변경에 관해 등기상 이해관계인 있으나, 승낙서나 재판등본 첨부 없을 때는 후순위인 주등기로 변경등기
2) 등기명의인의 표시변경등기
1. 등기명의인의 성명, 주소 등이 등기 후 변경되는 것 (후발적 변경)
2. 단독신청
3. 표시의 변경을 증명하는 시,구,읍,면장의 정보(가족관계등록부, 주민등록정보, 법인등기부등/초본 등)
4. 부기등기
3) 말소등기
1. 요건
- 기존 등기의 전부가 부적법(소멸)할 것
- 부적법의 원인은 묻지 않을 것(원시적/후발적)
- 이해관계 있는 제3자의 승낙이 있을 것: 승낙서 또는 재판등본, 이해관계 제3자란 등기 형식상 손해의 염려가 있는지 여부 (말소될 권리를 목적으로 하는 자; 전세권 말소등기 시 전세권을 목적으로 한 저당권자)
2. 등기절차: 공동신청 원칙
- 단독신청의 특례: 소유권보존등기의 말소, 판결에 의한 말소등기, 사망/소재불명(소재불명 시에는 제권판결 필요)
3. 직권말소
- 법 제29조 제1호(관할위반), 2호(사건이 등기할 것이 아닌 때)
- 말소될 등기를 목적으로 하는 제3자의 권리의 등기
- 토지수용
- 가등기를 기한 본등기
- 환매
4. 주등기
4) 말소회복등기
1. 요건
- 등기의 전부 또는 일부가 부적법하게 말소
- 말소된 등기를 회복하려는 것
- 회복등기로 인해 제3자에게 불측의 손해를 입힐 염려가 없을 것(제3자 있을 시 승낙서 또는 재판 등본 첨부, 제3자란 회복등기로 인해 손해를 입을 우려가 있는 제3자, 손해 여부는 회복등기시를 기준으로 함)
2. 공동신청 원칙
- 단독신청의 특례: 상속등기, 촉탁 등
3. 직권말소회복: 등기관의 직권으로 말소되었다면 직권으로 말소회복해야 함
4. 등기의 실행
- 전부에 대한 말소회복등기: 주등기
- 일부에 대한 말소회복등기: 부기등기
5) 소유권보존등기
1. 대상: 1개 부동산 전부 (부동산 특정 일부 또는 공유자 중 1인이 자기 공유지분만 소유권보존등기하는 것은 X <- 법 제26조 제2항 6)
2. 소유권보존등기 신청: 원칙은 단독신청
- 신청적격자: 대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인
v 대장등본에 소유권이전등록을 받은 소유명의인 및 상속인은 최초 소유자 명의로 보존등기한 뒤 소유권이전등기 해야 함
v 미등기토지의 지적공부상 '국'으로부터 소유권이전등록 받았다면 직접 자기 명의로 소유권보존등기 신청 가능
- 확정판결에 의해 자기 소유권 증명하는 자: 확인판결, 형성판결/이행판결의 이유 중 소유임을 확정하는 내용 포함
v 상대방은 대장상 소유자로 등록되어 있는 자
v 대장의 소유자란이 소유자를 특정할 수 없는 경우 토지면 국가, 건물은 시장/군수/구청장이 상대방
- 수용: 미등기부동산을 수용하면 원시취득
- 시장/군수/구청장의 확인에 의해 소유권 증명하는 자: 건물에 한 함