법률행위를 진행한 이후 등기를 신청하게 됩니다. 이 때 등기를 신청할 수 있는 자격에 대해 살펴봅니다. 등기는 각 당사자가 함께하는 것이 원칙이나 단독으로, 또는 3자가 진행하는 경우가 있는데 이에 대해서도 알아보겠습니다. 그리고 등기신청할 때 필요한 서류나 신청방법에 대한 내용도 다루겠습니다.
목차
등기의 신청
1) 등기신청적격
1. 자연인: 생존한 사람 (태아 제외)
2. 법인
- 국가, 지자체도 가능, 다만 읍/면/동/리는 원칙적으로 불가하나 자연부락(동/리)는 비법인사단으로 볼 수 있다면 인정
3. 권리능력이 없는 사단, 재단: 종중, 문중 등은 사단 또는 재단의 명의로하고 그 대표자나 관리인이 신청
4. 민법상조합: 동업계약의 한 유형으로 조합 표시 등기는 불가, 조합원 전원의 명의로 합유등기 가능
- 특별법상 조합(농협, 수협 등)은 법인조합 명의로 등기 신청 가능
5. 학교: 살립
- 학교 자체 명의로 등기 불가, 재단법인 명의로 등기 신청 가능
2) 등기신청의 당사자
1. 실체법상의 등기권리자와 등기의무자의 개념: 등기청구권을 가지는자(등기권리자) <-> 등기의무자
2. 절차법상의 등기권리자와 등기의무자의 개념: 권리 취득, 등기부 새로 기자(등기권리자)<-> 등기의무자
3. 대부분 서로 일치하나 등기인수청구권 행사시에는 일치하지 않을 수 있다 (반드시 일치하지 않는다)
등기의 단독신청
1) 등기의무자가 없는 경우
1. 1인만 존재하는 경우: 소유권보존등기, 소유권보존등기의 말소, 상속등기
2. 표시등기: 토지(건물)표시의 변경, 등기명의인 표시변경, 멸실등기 등
2) 판결에 의한 등기
1. 등기신청절차의 이행을 명하는 이행판결
- 공유물분할판결의 경우에는 예외
2. 확정이 완료된 판결이어야 함
3. 확정 후 10년이 경과하였다 하더라도 등기신청 가능
4. 신청인: 승소한 자만 가능
- 공유물분할판결은 원,피고 상관 없음
5. 판결정본(판결서)와 확정증명서 첨부(송달증명서X)
3) 토지수용에 의한 소유권이전등기
- 국가 또는 지자체가 등기권리자인 경우는 촉탁등기
4) 말소등기
- 공동신청이 원칙
1. 사망
2. 소재불명: 제권판결 필요
3. 가등기
5) 제 3자에 의한 등기신청
1. 포괄승계인에 의한 등기신청: 등기원인(계약)이 발생한 후 / 등기권리자 또는 등기의무자에 대해 상속이나 그 밖의 포괄승계가 있는 경우(사망하여 상속 진행) / 상속인이나 그 밖의 포괄승계인이 등기를 신청할 수 있음
- 가족관계등록 등의 정보 제공해야 함
2. 대위등기신청
- 채권자대위에 의한 대위신청: 채권자는 자기의 이름으로 / 채무자 명의의 등기를 신청
v 채무자가 등기권리자일 것
v 권리에 영향이 없는 등기일 것
v 대위원인을 증명하는 정보 첨부할 것(공정증서, 사서증서 불문)
v 등기완료 되었을 때, 등기필정보 작성X 등기권리자에게 등기완료 통지함 (등기필정보는 신청자와 등기권리자 동일할 때)
- 구분소유자의 대위신청: 1동의 건물에 속하는 구분건물 중 일부만에 관해 소유권보존등기 신청 시, 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 동시에 신청해야 함 / 이 경우 구분건물의 소유자는 1동에 속하는 다른 구분건물의 소유자를 대위하여 그 건물의 표시에 관한 등기를 신청할 수 있음
- 건물의 멸실등기의 대위신청: 건물이 멸실된 경우 1개월 이내에 멸실등기 신청하지 않으면 건물대지 소유자가 대위 신청
6) 등기신청의무
1. 부동산등기법상 신청의무: 토지표시, 건물표시 변경등기는 1개월 이내 (과태료X)
2. 부동산등기 특별조치법상 신청의무
- 소유권이전등기 신청의무: 서로 대가적인 채무 부담시 반대급부(잔급지급)의 이행이 완료된날, 일방만이 채무 부담시 계약의 효력이 발생한 날 의 60일 이내 신청
- 소유권보존등기 신청의무: 소유권보존등기하지 않고 계약 체결한 경우 계약 체결한날, 계약 체결한 후 소유권보존등기 신청한 경우 신청할 수 있게 된날 의 60일 이내 신청
등기신청에 필요한 신청정보 및 첨부정보
1) 등기신청정보
1. 작성방법: 1건 1신청주의
- 예외: 일괄신청 (동일한 등기소의 관할 내에 / 등기원인과 그 등기의 목적이 동일한 때, 같은 채권의 담보의 경우)
- 신청서의 간인: 등기권리자 또는 등기의무자가 여러 명일 때에는 그 중 1명이 간인 (권리자, 의무자 각각 1명)
- 신청서의 정정: 신청인 전원의 정정인 날인
2. 내용: 부동산의 표시, 신청인 정보, 등기원인과 그 연원일, 등기의 목적, 등기소의 표시, 신청연원일
- 신청인이 자연인이면 성명, 주소, 주민등록번호
- 신청인이 법인이면 법인명칭, 사무소 소재지, 부동산등기용등록번호, 대표자의 성명과 주소
- 신청인이 사단, 재단이면 명칭, 사무소 소재지, 부동산등기용등록번호, 대표자의 성명과 주소, 주민등록번호
- 임의적 기록사항은 등기원인정보에는 적지 않아도 무방하나, 등기원인정보에 기록했으면 신청정보에도 기록해야 함
2) 등기원인을 증명하는 정보
1. 검인계약서: 계약을 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청하는 때 검인받아야 함 + 등기원인을 증명하는 정보가 판결서, 조서
2. 검인받을 필요가 없는 경우
- 계약이 아니거나
- 소유권이전등기가 아닌 경우
- 매매계약 해제로 인한 소유권이전등기 말소등기 신청 시
- 계약의 일방당사자가 국가나 지방자치단체인 경우
- 소유권이전청구권보전가등기
- 토지거래계약허가증
- 거래신고필증
3. 검인권자의 형식적 심사권
3) 거래신고필증과 매매목록
1. 거래가액등기의 대상
- 2006년 1월 1일 이후 / 작성된 매매계약서를 등기원인정보로 하여 / 소유권이전등기를 신청하는 경우
- 소유권이전청구권가등기에 의한 본등기를 신청하는 경우
2. 매매목록 제출이 필요한 경우
- 1개의 신고필증에 2개 이상의 부동산이 기재되어 있는 경우
- 부동산이 1개라 하더라도 수인과 수인 사이의 매매인 경우 (매도인, 매수인이 여러명인 경우)
3. 거래가액의 등기부에의 기록
- 매매목록의 제공이 필요 없는 경우: 권리자 및 기타사항란에 거래가액 기록
- 매매목록이 제공된 경우: 권리자 및 기타사항란에 매매목록의 번호 기록 + 매매목록에 거래가액 기록
4) 등기의무자의 권리에 관한 등기필정보
1. 등기필정보의 요건: 등기의무자 / 권리에 관한 등기필정보
2. 등기필정보의 첨부를 요하지 않는 경우
- 당사자가 1인: 소유권보존등기, 토지(건물)표시변경등기, 상속으로 인한 등기 등
- 판결에 의한 등기 (다만, 승소한 등기의무자가 단독으로 권리에 관한 등기 신청하는 경우에는 제공해야 함)
- 관공서의 촉탁에 기한 등기
3. 등기필정보가 없는 경우
- 등기의무자가 등기소에 출석
- 등기신청인의 대리인(변호사, 법무사만)이 등기의무자 등으로부터 위임받았음을 확인한 경우
- 공증 받은 경우
4. 등기필정보의 작성
- 권리를 보존, 설정, 이전하는 등기 / 설정 또는 이전청구권 보전을 위한 가등기 / 권리자를 추가하는 경정 또는 변경등기
- 등기필정보의 구성: 일련번호 12개, 비밀번호 50개 부여
- 작성방법: 등기명의인과 신청인 일치
<예외: 등기필정보 작성하지 않는 경우>
- 채권자대위에 의한 등기
- 등기관의 직권
- 승소한 등기의무자의 신청에 의한 등기
- 관공서 촉탁