부동산 계약 시에는 등기를 해야만 소유권이 인정되기 때문에 등기가 매우 중요합니다. 이를 위해 부동산등기의 효력, 유효요건, 그리고 이 등기를 진행하는 등기기관과 설비에 대해 살펴보겠습니다.
목차
부동산등기의 효력
1)종국등기의 효력(본등기의 효력)
1. 권리변동적 효력: 등기라는 형식을 구비하여야 그 효력이 발생
2. 대항적 효력: 등기를 함으로써 당사자 이외에 제3자에게도 대항(주장)할 수 있는 효력
3. 추정적 효력: 민법상 규정은 없으나 학설, 판례가 인정
- 부동산물권을 취득하려면 등기부를 조사하는 것이 상례이므로, 반증이 없는 한 등기내용을 알고 있던 것을 추정(악의)
- 물적범위서는 등기가 있으면 일단 적법한 등기로 추정, 인적범위서는 제3자뿐 아니라 그 전 등기명의인에도 인정
- 소유권이전등기: 이를 다투는 측에서 무효사유 주장, 입증해야함(강한 법률상 추정)
- 소유권보존등기: 등기명의인이 주장, 입증해야함(약한 법률상 추정)
- 특별법에 의한 등기: 이를 다투는 측에서 무효사유 주장, 입증해야함(강한 법률상 추정)
- 추정력 부정되는 경우: 권리등기가 아닌 토지(건물)의 표시에 관한 등기, 가등기, 사망후 또는 허무인 등 명백한 부실 등기
4. 순위확정적 효력
- 주등기 순위(같은 구에서는 순위번호, 다른 구에서는 접수번호)
- 부기등기 순위(주등기 순위, 같은 주등기의 경우 부기등기의 순서)
- 말소회복등기 순위(종전 등기와 동일한 순위와 효력)
- 가등기에 기한 본등기의 순위(가등기 순위)
- 대지권 등기 순위
5. 후등기 저지력(형식적 확정력): 일정한 등기가 기재되어 있는 이상 말소하기 전까지는 양립하는 등기를 할 수 없음
2) 예비등기의 효력
1. 가등기의 효력
- 본등기 전의 효력: 인정되지 않음
- 본등기 후의 효력: 본등기 순위는 가등기 순위에 의함, 물권변동 효력은 본등기 한 때 발생
부동산등기의 유효요건
1) 형식적 유효요건(절차적 유효요건)
1. 각하사유에 해당하지 않을 것
- 관할 위반 아닐 것(당연/절대무효, 직권말소)
- 등기할 사항(당연/절대무효, 직권말소)
- 절차 위반(실체적 유효 시 유효)
2. 등기부에 기록되어 있을 것
- 불법말소 시에도 등기는 물권의 효력발생요건이고 효력존속요건이 아니므로 그 등기가 표상하는 물권은 소멸하지 않음
3. 이중등기(중복등기)의 문제
- 표제부의 이중등기: 실제상황과 일치하는 보존등기만 유효
- 갑구의 이중등기: 등기명의인이 동일인이면 먼저 행해진 것 유효, 등기명의인이 동일인아니어도 먼저 한 등기 유효
2) 실체적 유효요건(실질적 유효요건)
1. 등기에 부합하는 실체관계의 존재: 등기부와 물권행위가 내용 일치해야 함
- 질적 불일치: 권리 주체의 불일치, 등기목적의 불일치(전세권인데 임차권으로 등기), 등기목적물의 불일치
- 양적 불일치: 등기된 권리내용의 양이 물권행위상의 내용보다 크거나 작을 경우 작은 양(적은 금액) 한도에서 유효
2. 유효요건의 완화(권리의 변동과정이 실체관계와 부합하지 않은 경우)
- 중간생략등기: 실체관계에 부합하는 한 유효, 묵시적-순차적으로도 가능하고 합의가 없더라도 적법한 등기원인에 기한 경우 말소 청구 불가, 토지거래허가지역에서는 무효
- 모두생략등기: 원시취득한 뒤 매매 등으로 법률행위 한 뒤 계약 상대방이 보존등기 하는 경우 등기는 유효
- 실체관계와 다른 등기원인에 의한 등기: 증여이나 매매로 소유권이전등기 한 경우 등기는 유효
- 무효등기의 유용: 표제부의 유용(건물 멸실 후 새로운 건물 신축 등기)은 보존등기로 유용 불가(절대무효), 저당권등기나 가등기는 새로운 이해관계를 가지게 되는 제3자가 없는 한 유효
등기기관과 설비
1) 등기소
1. 원칙: 시/군/구 기준
2. 예외
- 부동산이 여러 등기소의 관할구역에 걸쳐 있을 때에는 등기소를 관할하는 상급법원의 장이 지정 (건물만 해당)
- 대법원장은 어느 등기소의 관할이 속하는 사무를 다른 등기소에 위임할 수 있음
- 대법원장은 천재지변 등이 발생하면 등기사무 정지명령 가능, 정지기간 중 신청은 각하사유(당연무효, 직권말 소대상)
2) 등기관
1. 등기사무를 현실적으로 처리하는 국가공무원, 지방법원장이 지정한 자
2. 업무처리 제한사유: 본인, 배우자(+이혼), 4촌 이내 친족은 등기 불가, 조서 작성 시 참여인과 기명날인(서명) 하면 가능, 참여조서나 참여인 없어도 실체관계에 일치하면 유효
3) 등기부
1. 등기부의 편성
- 물적 편성주의 (1부동산 1등기기록원칙)
- 구분건물등기기록에 관한 특칙: 1동의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대해 1개 등기기록 사용 (1동 건물 표제부 + 해당 구분건물 관한 기록;표제부, 갑구, 을구)
2. 등기기록의 양식과 내용
<토지 또는 건물>
- 부동산고유번호
- 표제부: 토지 또는 건물의 표시와 그 변경 사항 (표시번호란(등기 순서), 접수란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타사항)
- 갑구: 소유권 관련 (순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란)
v 전세권에 기한 임의경매기입등기
v 피보전권리가 전세권설정등기청구권인 경우 소유권에 대한 처분금지가처분등기 (+지상권)
- 을구: 소유권 이외 (순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란)
<구분건물>
- 전유부분마다 부동산고유번호 부여
- 1동 건물의 표제부: 표시번호란 , 접수란, 소재지번/건물명칭 및 번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항
v 대지권의 목적인 토지의 표시란 (표시번호란, 소재지번란+토지 일련번호, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타사항)
- 각 구분건물의 표제부: 전유부분의 건물 표시란 + 대지권의 표시란 (표시번호란, 대지권종류란+토지 일련번호, 대지권비율란 등)
- 대지권 뜻의 등기: 토지등기기록의 해당구에 기록 (직권등기)
3. 폐쇄등기부: 옮겨 기록 하는 등 시 종전등기기록 폐쇄, 등기부에 관한 규정의 준용
4. 기타의 장부
- 공동담보목록(편철장): 전세권이나 저당권 설정하는 경우 목적부동산이 5개 이상인 때 신청서에 공동담보목록 첨부 (등기관이 작성)
- 등기부부본: 등기부가 손상된 경우 둥기부부본자료에 의해 복구
4) 장부의 보존 및 관리
1. 장부의 보존: 등기부 영구 보존
2. 등기부 등의 공개
- 신청방법: 출석신청, 무인발급기, 인터넷
3. 인터넷에 의한 등기부의 열람 등
- 인터넷으로 제공하는 서비스의 종류: 열람, 증명서 발급, 사건진행상태 확인, 접수 및 처리사실 전자우편 고지, 등기사항증명서 진위 여부 확인
- 신청서 제출 X, 수수료 결제한 당일+전부 철회 가능, 다만 인감증명서 작성 완료되면 당일 철회 불가
- 계류 중인 경우: 열람은 가능, 등기사항증명서 발급 불가, 다만 처리 중임을 표시해서는 발급 가능
- 등기사항전부증명서(말소사항포함, 현재유효사항), 등기사항일부증명서(특정인 지분, 현재 소유상황, 지분취득 이력)