공시법에서 다루는 토지이동의 사유와 이와 관련된 축척변경, 지적공부의 수정 및 지적측량에 대해 살펴보겠습니다.
목차
토지이동의 사유
1) 신규등록
- 새로 조성된 토지와 지적공부에 등록되어 있지 않은 토지를 지적공부에 등록하는 것
- 신규등록할 사유가 발생한 날부터 60일 이내 지적소관청에 신청
- 신청 시 첨부서류: 소유권 증명할 수 있는 서류 사본 (등기부X - 등기촉탁 안함)
- 소재, 지번, 지목, 경계, 면적은 지적소관청이 조사, 측량하여 등록
2) 등록전환
- 임야대장 및 임야도에 등록된 토지를 토지대장 및 지적도에 옮겨 등록하는 것
- 등록전환할 사유가 발생한 날부터 60일 이내 지적소관청에 신청
1. 대상토지
- 개발행위 허가 등을 받은 경우
- 대부분의 토지가 등록전환되어 나머지 토지를 임야도에 그대로 두는 것이 불합리한 경우 (도면의 통일성)
- 임야도에 등록된 토지가 형질변경되었으나 지목변경 불가한 경우 (사실상 지목변경)
- 도시,군관리계획선에 따라 토지를 분할한 경우
2. 등록 사항
- 반드시 지적측량해야함
- 임야대장의 면적과 등록전환될 면적차이가
오차허용범위 이내라면 임야도는 수정X, 등록전환될 면적을 등록전환면적으로 결정
오차허용범위 초과라면 임야대장의 면적 또는 임야도의 경계를 지적소관청이 직권으로 정정한 후 등록전환
- 등록전환 하면 임야대장 및 임야도 등록 말소
3) 분할
1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것
1. 임의적 분할 (신청의무X)
- 소유권 이전, 매매 등
- 불합리한 지사 경계 시정
2. 의무적 분할 (신청의무O)
- 1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 다르게 된 때
- 용도가 변경된 날부터 60일 이내에 지적소관청에 신청
- 지목변경 신청서 함께 제출해야함
3. 등록 사항
- 면적의 결정에 있어서 불한 전의 면적과 분할 후의 면적이 같아야 함
면적의 차이가 허용범위 이내인 경우 그 오차를 분할 후의 각 필지의 면적에 따라 나눔
면적의 차이가 허용범위 초과인 경우 지적공부상의 면적 또는 경계를 정정
4) 합병
2필지 이상의 토지를 1필지로 합하여 등록하는 것
1. 대상토지
- 임의적 합병: 토지소유자가 필요로 하는 경우
- 의무적 합병: 공동주택의 부지, 공공용 지목인 경우
- 합병사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청에 신청
3. 합병신청할 수 있는 경우
- 1필지 성립요건(소유자/지목/행정구역/연접/등기/축척)이 성립할 때
- 저당권 등이 없을 때
- 창설적 공동저당(등기원인, 연월일, 접수번호 같은 저당권)
- 신탁등기
- 합병하려는 각 필지의 지목은 같으나 일부 토지 용도가 다르게 되어 분할대상토지인 경우는 합병신청 불가
4. 등록 사항
- 지적측량은 필요없으나 실제 토지이동조사 해야 함
5) 지목변경
지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꿔 등록하는 것
1. 대상토지
- 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우
- 토지나 건축물의 용도가 변경된 경우
- 도시개발사업 등의 원활한 추진위해 사업시행자가 공사준공 전 토지 합병 신청하는 경우
- 지목 변경 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청에 신청
2. 등록 사항
- 지적측량은 필요없으나 실제 토지이동조사는 해야 함
- 일시적, 임시적 용도의 변경은 지목변경 불가능(영속성의 원칙)
6) 바다로 된 토지
변화로 인해 바다로 된 경우 원상 회복 또는 다른 지목으로 될 가능성 없을 때 지적공부 등록 말소하는 것
- 말소통지: 지적소관청은 토지소유자에게 등록말소 신청하도록 통지
- 토지소유자는 통지받은 날부터 90일 이내에 신청해야함
- 토지소유자가 신청하지 않으면 지적소관청이 직권으로 말소
- 말소 회복: 지적소관청이 토지회복등록 (기간제한X)
- 결과를 토지소유자 및 해당 공유수면관청청에 통지
7) 토지의 특수이동
- 등록사항의 오류정정
- 행정구역의 명칭변경 등
- 축척변경
8) 토지이동의 신청권자
1. 원칙은 토지소유자
2. 대위: 신청을 대신 함
- 공공사업 시에는 사업시행자의 대위신청
- 행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장
- 공동주택 관리인 또는 사업시행자
- 채권자
3. 신청특례
- 토지개발사업 등의 대규모사업 시에는 사업시행자가 지적소관청에 신청
- 15일 이내에 지적소관청에 신고, 사업시행자가 신청하지 않으면 토지소유자가 사업시행자에게 요청
- 토지의 형질변경 등의 공사가 준공될 때 토지의 이동이 이뤄진 것으로 봄
축척변경
지적도에 등록된 경계점의 정밀도를 높이기 위해 작은 축척을 큰 축척으로 변경하는 것
- 1필지의 규모가 작아 정리가 곤란한 경우(도면의 정밀성)
- 하나의 지번부여지역에 서로 다른 축척의 지적도가 있는 경우(도면의 통일성)
1) 축척변경의 절차
1. 축척변경의 요건: 토지소유자 2/3 이상의 동의 / 축척변경위원회 의결 / 시도지사, 대도시 시장 승인
2. 축척변경 시행공고: 20일 이상 공고
3. 토지소유자 등의 경계점표시의무: 30일 이내 경게점표지 설치
4. 축척변경측량 및 토지표시사항의 결정
5. 지번별 조서(서류) 작성: 지적공부 상 면적과 측량 후 면적 비교하여 서류 작성
6. 지적공부정리 등의 정지
7. 청산절차
- 청산금 산정: 지적소관청이 지번별 ㎡당 금액 조사해 축변위에 제출 -> 축변위 의결 통해 금액 결정
- 청산금 공고 및 열람: 15일 이상 공고, 토지소유자에게 20일 이내에 납부고지 및 수령통지
- 납부 및 지급: 고지받은날부터 6개월이내에 청산금 납부, 수령통지 한 날부터 6개월 이내에 청산금 지급
- 이의신청: 납부고지 또는 수령통지 받은 날부터 1개월 이내에 지적소관청에 이의신청, 1개월 이내에 축변위의 심의, 의결
- 차액처리: 지자체가 초과액은 수입, 부족액은 부담으로 함
8. 확정공고: 청산금의 납부 및 지급 완료되었을 때 함, 확정공고일에 토지 이동이 있는 것으로 함
2) 축척변경위원회
1. 위원회 구성
- 5명 이상 10명 이하
- 위원의 1/2 이상 토지소유자
- 토지소유자 5명 이하이면 전원 위원 위촉
- 위원장은 지적소관청이 지정
2. 위원회 기능
- 축척변경 시행계획
- 청산금 금액 결정 및 산정
- 청산금 이의신청
- 지적소관청 회의 사항
- 회의 소집 시 개최 5일 전까지 서면으로 통지
지적공부의 수정 관련
- 토지이동으로 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 및 좌표의 변동사항과 소유자 관련 사항 등을 지적공부에 다시 정리하는 것
- 이동사유가 완성되기 이전에는 할 수 없음, 즉 이동사유가 완성(끝)되야만 정리 가능
1) 지적공부의 정리
1.토지이동에 따른 지적공부의 정리
- 토지이동사유
v 지번 변경
v 지적공부 복구
v 신규등록, 등록전환, 분할, 합병, 지목변경 등 토지의 이동이 있는 경우
-> 토지이동정리 결의서 작성
2. 토지소유자 변경 등에 따른 지적공부의 정리
- 신규등록 토지의 소유자 등록: 지적소관청이 직접 조사 및 등록
- 이미 등록된 토지의 소유자 정리
v 지적소관청의 직권
v 토지소유자의 신청: 등기관련서류 제출
2) 지적공부등록사항의 정정
1. 토지표시등록사항의 정정
- 지적소관청 직권: 토지이동정리 결의서, 면적증감없이 경계 위치 잘못된 경우(위치정정), 지적측량성과 오류 등
- 토지소유자 신청
v 토지의 경계변경: 인접 토지소유자의 승낙서, 확정판결서 정본
v 경계 또는 면적: 등록사항 정정 측량성과도
2. 토지소유자에 관한 사항의 정정
- 기등기 토지의 소유자 정정: 지적소관청 직권, 토지소유자 신청 + 등기관련서류
- 미등기 토지의 소유자 정정: 토지소유자 신청 + 가족관계증명서
3) 토지표시변경 등기촉탁
- 토지소유자를 대신하여 지적소관청이 관할 등기관서에 등기 신청하는 것
- 국가가 국가를 위하여 하는 등기
사유: 토지소유자의 신청에 의해 토지의 이동사항을 등록한 경우 (신규등록은 제외)
4) 지적공부정리의 통지
- 토지이동에 대한 토지소유자의 신청이 없어 지적소관청이 직권으로 진행한 때 진행
통지시기
- 변경등기가 필요한 경우: 등기완료의 통지서를 접수한날로부터 15일 이내
- 변경등기 필요치 않은 경우: 지적공부에 등록한 날부터 7일 이내
- 회의 소집 시 개최 5일 전까지 서면으로 통지
지적측량
토지를 지적공부에 등록, 지적공부에 등록된 경계점을 지상에 복원하기 위해 필지의 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 측량
1) 지적측량의 대상
1. 지적기준점을 정하는 경우(기초측량)
2. 도시개발사업 등으로 인한 토지이동(지적확정측량)
3. 경계적 복원하기 위한 측량(경계복원측량)
4. 지상건축물 등의 현황을 지적도 및 임야도에 등록된경계와 대비하여 표시하는데 필요로 하는 경우(지적현황측량)
<예외>
지적측량을 하지 않는 경우
- 지번변경
- 지목변경
- 토지의 합병
- 위치 정정(면적증감X)
2) 지적측량절차
토지소유자 -> 지적측량수행자에 의뢰 -> 지적소관청에 지적측량수행계획서 제출(의뢰 받은 날 그 다음날까지) -> 수행 -> 지적소관청이 검사(검사측량) -> 지적측량수행자에 결과 전달(측량성과도) -> 소유자에게 보고
1. 지적측량수행자
- 지적측량업의 등록을 한 자
- 한국국토정보공사
2. 지적측량기간 및 측량검사기간
- 의뢰(신청)의 경우: 측량기간(5일), 검사기간(4일)
- 지적측량기준점 설치의 경우: 각각 기준점 15점 이하 4일 / 15점 초과 4일 + 4점마다 1일 추가
- 협의의 경우: 전체 기간의 3/4 측량기간, 1/4 검사기간
3) 측량성과 검사 방법
1. 지적측량수행자는 측량부, 측량결과도, 면적측정부, 측량성과 파일 등을 지적소관청에 제출해 검사받아야 함
2. 지적삼각점측량성과 및 경위의측량방법으로 실시한 지적확정측량성과인 경우
- 국토교통부장관이 정하여 고시하는 면적 규모 이상의 지적확정측량성과: 시도지사 또는 대도시 시장
- 국토교통부장관이 정하여 고시하는 면적 규모 미만의 지적확정측량성과: 지적소관청
3. 검사를 요하지 않는 세부측량
- 경계복원측량
- 지적현황측량
4) 측량성과도 교부
- 지적측량수행자는 측량의뢰인(토지소유자)에게 지체없이 발급해야 함