건축법 중 대지의 분할제한 면적과 건축물의 높이 제한에 대한 내용을 잠시 살펴본 뒤, 주택법에 대한 내용을 자세히 알아보도록 하겠습니다. 생활과 밀접한 내용인만큼 분양 등 경험이 있다면 좀 더 이해가 쉬울 수도 있겠습니다.
목차
대지 및 높이 제한
1) 대지의 분할제한 면적
1. 주거지역: 60제곱미터
2. 상업지역: 150제곱미터
3. 공업지역: 150제곱미터
4. 녹지지역: 200제곱미터
5. 이외: 60제곱미터
2) 건축물의 높이제한
1. 가로구역: 허가권자는 가로구역 단위로 높이 지정할 수 있음, 같은 가로구역에서 용도 및 형태에 따라 달라질 수 있음
- 도시,군관리계획 등의 토지이용계획
- 도로 너비 및 상하수도 등 간선시설의 수용능력
- 지방건축위원회 심의 거쳐야 함
- 특별시장, 광역시장은 조례로 정할 수 있음
2. 일조 등의 확보를 위한 높이제한
- 전용주거지역과 일반주거지역: 모든건축물 대상
v 정북방향으로 높이 10m 이하 1.5m 이상, 높이 10m 초과 부분 높이의 1/2 이상
v 정남방향으로 (택지개발지구, 도시개발지구, 정비구역 등 신도시)
- 공동주택: 모든지역 대상, 일반상업지역과 중심상업지역 제외
3. 2층 이하이고 높이 8m 이하는 높이제한 적용X
주택법
1) 용어정의
1. 주택: 주거생활할 수 있는 건축물과 부속토지
- 단독주택: 단독주택, 다중주택, 다가구주택
- 공동주택: 공용부분+전유부분, 아파트, 연립주택, 다세대주택
2. 세대구분형 공동주택: 내부공간 일부를 세대별로 구분, 구분소유는 불가
- 사업계획 승인 받아 새로 건설하는 경우: 욕실, 부엌, 현관 설치 / 세대간 연결문 또는 경량구조 경계벽 설치 / 전체 세대수의 1/3 미만, 전체 주거전용면적 합계의 1/3 미만
- 공동주택관리법에 따라 허가, 신고하고 변경하는 경우: 기존 세대 포함 2세대 이하 / 욕실, 부엌, 구분출입문 설치 / 전체 세대수의 1/10 미만, 동의 전체 세대수의 1/3 미만
3. 국민주택: 공공(국가, 지자체, LH, SH 등)이 건설, 공공재정또는주택도시기금 지원 + 국민주택규모(85제곱미터 이하, 도시이외는 100제곱미터 이하)
4. 민영주택: 국민주택을 제외한 주택
5. 토지임대부 분양주택: 토지 소유권은 시행자가 갖고 건축물 등의 소유권은 분양자가 갖는 주택
- 40년 임대차기간, 소유자 75% 이상 계약갱신 청구시 40년 범위에서 갱신 가
6. 도시형 생활주택: 300세대 미만의 국민주택규모, 도시지역에 건설 (감리, 분양가상한제 적용X)
- 소형주택: 아래 요건 모두 갖춘 공동주택
v 세대별 주거전용면적은 60제곱미터 이하
v 욕실, 부엌 설치
v 주거전용면적이 30제곱미터 미만인 경우, 욕실과 보일러실 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성
v 주거전용면적이 30제곱미터 이상인 경우, 욕실과 보일러실 제외한 부분을 세 개 이하의 침실(각 7제곱미터 이상) 구성 가능, 침실 두 개 이상인 세대수는 전체의 1/3 초과하지 않을 것
v 지하층에는 세대 설치X
- 단지형 연립주택: 소형 주택이 아닌 연립주택, 5개 층까지 건축 가능
- 단지형 다세대주택: 소형 주택이 아닌 다세대주택, 5개 층까지 건축 가능
- 건축제한: 하나의 건축물에 도시형 생활주택과 그 밖의 주택 함께 건축하지 못함
<예외>
- 소형 주택과 주거전용면적이 85제곱미터를 추과하는 주택 1세대를 함께 건축
- 준주거지역 또는 상업지역에서 소형 주택과 도시형 생활주택 외의 주택 함께 건축
- 하나의 건축물에는 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택과 소형 주택을 함께 건축하지 못함
7. 준주택: 주택 외의 건축물과 그 부속토지(기숙사, 다중생활시설, 노인복지주택, 오피스텔)
8. 주택단지 등
<별개의 주택단지인 경우: 시설로 분리된 토지>
- 철도, 고속도로, 자동차전용도로
- 폭 20m 이상인 일반도로
- 폭 8m 이상인 도시계획예정도로
- 부대시설: 주차장, 관리사무소, 담장 및 주택단지 안의 도로, 건축설비, 경비실, 자전거보관소, 방범설비
- 복리시설: 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설, 경로당, 주민공동시설
- 간선시설: 주택단지 안팎의 기간시설을 연결시키는 시설
9. 공구: 하나의 주택단지에서 둘 이상으로 구분되는 일단의 구역 -> 착공신고, 사용검사를 별도로 수행 가능
- 해당 시설 설치하거나 공간 조성해 6m 이상으로 경계 설정: 도로, 주차장, 녹지 등 + 각 세대수 300세대 이상
10. 공공택지: 공공사업에 의해 수용하여 공동주택이 건설되는 용지
- 국민주택건설사업 또는 대지조성사업 (공공이 토지 등 수용하여 국민주택 건설)
- 택지개발사업, 산업단지개발사업, 도시개발사업의 수용
11. 리모델링 등
- 대수선(10년)
- 15년 지난 공동주택을 주거전용면적 30% 이내 증축
- 기존 세대수 15% 이내 세대수 증가 (수직 증축 시에는 15층 이상이면 3개 층, 14층 이하이면 2개 층) + 기존 건물 신축 당시 구조도 보유해야 함
등록사업자
1) 사업주체
- 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 사업을 시행하는 자
2) 등록사업자
- 연간 20호/세대 이상의 주택건설사업 시행자 또는 연간 1만제곱미터 이상 대지조성사업 시행자 + 국토교통부장관 등록
<등록 예외>
- 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사
- 공익법인
- 주택조합 (등록사업자와 공동으로 사업 시)
- 고용자 (등록사업자와 공동으로 사업 시)
1. 등록기준: 자본금 3억원(개인 6억원), 기술인력(주택건설사업은 건축분야 기술인 1명, 대지조성사업은 토목분야 기술인 1명 이상), 사무실면적
2. 결격사유: 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인, 파산선고자, 금고 이상 실형 후 집행 종료 2년 이내, 금고 이상 형의 집행유예 기간 중, 등록 말소 후 2년 이내
- 등록사업자의 시공: 등록사업자가 건설사업자로 시공할 수 있는 것 (자본금 5억원, 기술인 3명 이상, 5년간 실적 100호/세대 이상)
3. 등록말소: 부정한 방법으로 등록 또는 등록증 대여시
- 등록말소 또는 영업정지 처분받았더라도 처분 전에 사업계획승인 받았다면 사업 계속 수행 가능
4. 공동사업주체
- 토지소유자+등록사업자(임의적)
- 주택조합+등록사업자(임의적): 주택조합 중 세대수를 증가하지 않는 리모델링은 제외, 등록사업자는 지자체, 한국토지주택공사, 지방공사 포함
- 고용자+등록사업자(의무적)
주택조합
1) 의의
1. 구분
- 지역주택조합: 도 단위 거주하는 주민이 주택 마련하기 위해 설립
- 직장주택조합: 같은 직장의 근로자가 주택 마련하기 위해 설립
- 리모델링주택조합: 공동주택의 소유자가 그 주택을 리모델링하기 위해 설립
2. 주택조합 설립
- 조합설립인가: 시장, 군수, 구청장의 인가 필요 (변경, 해산시에도)
- (지역/직장주택조합) 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원 확보 + 15% 이상에 해당하는 토지의 소유권 확보
- (리모델링주택조합) 주택단체 전체 2/3 + 각 동 과반수 이상 결의, 동 리모델링은 2/3 이상 결의
- 국민주택 공급받기 위해 직장주택조합 설립 시에는 시장, 군수, 구청장에게 신고 (변경, 해산시에도)
2) 조합원의 모집
1. 모집신고 및 공개모집: 과반수 이상의 토지 사용권원 확보 + 시장, 군수, 구청장 신고 + 공개모집
- 공개모집 이후 결원 발생 시에는 신고하지 않고 선착순으로 모집 가능
2. 조합원 구성요건: 설립인가 받은 날부터 사용검사 받는 날까지 계속 충족해야 함 (리모델링 제외)
- 주택건설 예정 세대수의 과반수 이상의 조합원 구성
- 조합원 20명 이상
3. 조합원 자격
- 지역주택조합: 조합설립인가 신청일부터 입주 가능일까지 무주택세대주 또는 주거전용면적 85제곱미터 이하 주택 1채 소유, 같은 지역에 6개월 이상 계속 거주, 중복가입X
- 직장주택조합: 조합설립인가 신청일부터 입주 가능일까지 무주택세대주 또는 주거전용면적 85제곱미터 이하 주택 1채 소유, 중복가입X, 같은 지역의 동일한 직장 근무 (국민주택 공급 직장주택조합은 무주택세대주만)
- 리모델링주택조합: 주택, 복리시설 소유자
- 탈퇴 가능 ,탈퇴 시 비용 환급 청구 가능
4. 조합설립인가 이후에는 조합원 교체, 신규가입 불가
<예외>
- 조합원 추가모집 승인받은 경우
- 사망, 자격상실로 결원 발생 시
- 조합원의 탈퇴로 조합원 수가 주택건설 예정 세대수의 50% 미만 된 경우
- 조합원 자격요건 기준일은 조합설립인가 신청일
- 변경인가 신청은 사업계획승인신청일까지
3) 주택조합의 사업시행
1. 사업계획승인신청: 설립인가 받은 날부터 2년 이내 신청, 주택은 조합원에게 우선 공급 (지위 양도 등 금지)
4) 조합의 기관
1. 총회: 조합규약의 변경, 조합임원의 선임 및 해임, 조합해산의 결의 반드시 총회 의결 거쳐야 함
2. 조합임원 결격사유: 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인, 파산선고, 금고 이상 실형 종료 2년 이내, 집행유예 기간 중, 선고유예 기간 중
- 조합원 자격 갖추지 않게 되거나 결격사유 발생 시 당연퇴직 (관여 행위는 효력 유지, 겸직 금지)
5) 주택조합의 해산
1. 조합원 모집신고 수리된 날부터 2년이 되는 날까지 주택조합 설립인가 받지 못한 경우
2. 설립인가 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인 받지 못한 경우
3. 총회 개최 7일 전까지 사전통지
사업계획의 승인 등
1) 사업계획의 승인
1. 사업계획승인대상: 1만제곱미터 이상 대지조성사업, 아래 호수 및 세대 이상의 주택건설사업 시행 시 (변경할 때도)
- 단독주택: 30호 (한옥은 50호)
- 공동주택: 30세대 (단지형 연립주택/다세대주택, 주거환경개선사업은 50세대)
<예외>
- 준주거지역 또는 상업지역(유통상업지역 제외)에서 / 300세대 미만 / 주택 연면적은 90% 미만
2. 사업계획승인권자
- 대지면적 10만제곱미터 이상: 특/광시장, 도지사, 대도시 시장
- 대지면적 10만제곱미터 미만: 특/광시장, 시장, 군수
- 국가 및 한국토지주택공사 시행, 국토교통부장관이 지정/고시하는 지역: 국토교통부장관
3. 전체 세대수 600세대 이상 주택단지는 공구별로 불할하여 주택 건설, 공급 가능
4. 사업계획 승인 신청받고 60일 이내에 승인 여부 통보
2) 사업계획의 이행 및 취소
1. 착공기간(공사 시작): 사업계획승인받은 날부터 5년 이내
- 공구별 분할시행 시에는 - 최초 공사 승인받은 날부터 5년 이내, 그 다음은 최초 착공 신고일부터 2년 이내
- 1년 범위에서 착수기간 연장 가능 (문화재발굴, 소유권 분쟁, 천재지변, 기반시설 설치지연 등)
2. 사업주체가 기간 내 착공하지 않는 등이면 승인 취소 할 수도 있음(임의적)
3) 대지의 소유권 확보 및 매도청구
1. 대지의 소유권 확보 예외
- 지구단위계획의 결정으로 인한 사업 시 대지면적의 80% 이상의 사용권원 확보 + 나머지 매도청구 대상
- 소유권 아닌 대지사용권원 확보
- 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사가 주택건설사업하는 경우(공공이 수용하는 경우)
2. 매도청구 (형성권, 강제): 사업계획승인받은 수업주체는 대지(건축물 포함) 소유자에게 시가로 매도할 것을 청구할 수 있음, 매도청구 전 3개월 이상 협의해야 함
- 주택건설대지면적의 95% 이상의 사용권원 확보한 경우: 모든 소유자에게 매도청구 가능
- 이외의 경우: 지구단위계획구역 결정고시일 10년 전에 소유권 취득+계속 보유자 제외한 소유자에게 매도청구 가능
- 리모델링주택조합은 리모델링 허가 신청을 위한 동의율(75%) 확보하면 비찬성자 대상 매도청구 가능
3. 국가, 지자체, LH, 지방공사가 사업주체이고 국민주택 건설 시에는 수용 가능
4) 사용검사
1. 시장, 군수, 구청장이 사용승인 (한국토지주택공사가 사업주체 또는 사업계획 승인을 국토교통부장관에게 받았다면 국토교통부장관이 사용승인)
- 공구별로, 동별로 사용검사 가능
2. 사업주체가 사용검사 받아야 하나, 불가 시에는 시공보증가, 불가 시에는 입주예정자 대표회의 순으로 진행
3. 사용검사는 신청일로부터 15일 내 해야 함
4. 사용검사를 받아야 주택 또는 대지를 사용 가능, 구분에 따라 임시승인 받을 수도 있음
- 주택건설은 건축물 동별로 공사 완료시
- 대지조성은 구획별로 공사 완료시
- 공동주택은 세대별로
5) 사용 검사 후 매도청구
1. 대상: 주택 소유자
2. 상대방: 사용검사 이후 해당 토지의 소유권을 회복한 자(실소유자) -> 매수청구 또는 이전 과정에서 사기, 강박 등으로 매수에 동의하여 법원 결정으로 토지를 돌려받은 경우
-> 해당 토지 면적이 대지면적의 5% 미만이면 해당 토지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있음
3. 기간: 토지소유권 회복한 날부터 2년 이내에 매도청구 의사표시가 송달되어야 만 함