도시정비법을 실제로 시행하기 위한 내용을 살펴보도록 하겠습니다. 재건축의 경우 조합의 역할이 중요하고요, 사업을 시행하기위한 절차와 공사 진행, 그리고 비용분담에 대한 내용도 포함되어 있습니다. 마지막으로 건축법에 대해서도 용어정리를 하겠습니다.
목차
조합의 설립
1) 조합원 및 정관
1. 조합원 자격: 토지소유자, 재건축의 경우 재건축사업에 동의한 자만
- 대표자 1인 (소유권과 지상권이 여러명의 공유), 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속할 때
2. 정관
- 내용: 조합원 관련, 정비구역 위치 및 면적, 정비사업비 관련 (시도지사가 작성한 표준정관 사용 가능)
- 변경: 총회 개최하여 조합원 과반수 찬성 + 시장, 군수 등 인가
- 조합원 2/3 찬성해야 하는 경우 (조합원 관련, 정비구역의 위치 및 면적, 비용 부담, 시공자/설계자 선정)
2) 조합의 임원 및 총회
1. 조합의 임원
- 조합임원의 자격: 조합원, 건축물 또는 토지 소유자(공유일경우 가장 지분 많은 자) + 5년 이상 소유 또는 1년 이상 거주
- 조합장은 선임일부터 관리처분계획인가 받을 때까지 해당정비구역에 거주해야 함
- 임원 수는 3명 이상, 토지등소유자가 100인 초과하는 경우 5명 이상
- 임기는 3년 이하 범위로 정관으로 정함, 연임 가능
- 직무: 조합장은 조합을 대표, 대의원, 소송 시에는 감사가 조합 대표, 다른 조합 임원 겸직 금지
- 결격사유 (미성년자, 피성년후견인/피한정후견인, 파산, 금고 이상 실형 선고+종료/면제 2년 이하, 정비법 위반 벌금 100만원 이상 형 선고 10년 이하, 인가권자 본인 또는 친인척)
- 결격사유 또는 자격요건 미해당자는 당연퇴임 (그러나 이전에 행한 행위는 지속 효력)
2. 총회는 필수
- 소집방법: 조합장 직권 소집, 조합원 5분의 1 이상 요구(임원관련은 10분의 1 이상), 시장,군수 등의 소집
- 7일 전까지 통지
- 의결사항: 정관 변경, 조합임원 선임 및 해지, 사업시행계획서/관리처분계획 작성, 수립, 변경, 조합의 해산 등
- 10% 직접 출석, 시공사 선정 시에는 과반 직접 출석, 시공자 선정 취소/창립총회/시행계획 관련/정비사업비는 20% 직접 출석
3. 대의원회
- 조합원수 100명 이상이면 필수
- 조합원의 10분의 1 이상으로 구성, 10%가 100명 넘으면 조합원의 10분의 1 범위에서 100명 이상 가능 (ex. 1500명 조합원이면 150명 이상 대의원회)
- 조합임원(이사, 감사 등)은 대의원 될 수 없음
4. 주민대표회의
- 토지등소유자가 공공(시장, 군수 등 또는 토지주택공사 등)의 사업시행을 원하는 경우 주민대표회의 구성해야 함
- 위원장 포함 5명 이상 25명 이하
- 토지등소유자의 과반수 동의 받아 구성, 시장군수 등의 승인 받아야 함
- 시행규정 정할 때 의견제시할 수 있음
사업시행계획 및 관리처분계획
1) 사업시행계획
1. 사업시행계획 내용
- 토지이용계획
- 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계회
- 주민이주대책
- 임대주택건설계획 (재건축은 X)
- 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획
2. 사업시행계획인가
- 사업시행자는 시장, 군수 등에게 제출하고 사업시행계획인가 받아야 함(중지, 변경, 폐지도 동일)
- 개업공인중개사도 벌금형, 상당한 주의했으면 그러하지 않음 (결격도 아님), 단 경미한 사항은 신고만
- 시장, 군수 등은 60일 이내에 통보
- 조합인시행자는 미리 총회 의결 거쳐 사업시행동의
3. 순환정비방식: 정비구역을 순차적으로 정비해 이주대책 수립해야 함(재건축은 적용X)
2) 정비사업 시행을 위한 조치 등
1. 임시거주 조치의무 (주거환경개선사업, 재개발사업)
2. 토지 등의 수용 또는 사용
- 주거환경개선사업, 재개발사업만, 재건축은 천재지변 등 긴급한 사용 시에는 적용
- 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 준용 (사업시행계획인가 고시로 사업인정고시에 갈음, 재결신청기간 1년이 아니라 사업시행기간 이내에만 하는 걸로, 준공인가 이후 사후 현물보상)
3. 재건축사업에서 매도사업
- 재건축 사업시행자는 사업시행계획 인가고수 있는 다음날부터 30일 이내에 답변 촉구
- 조합설립에 동의하지 않은 자에게 서면으로 2개월 내에 회답 요청(답신없으면 부동의로 간주 -> 2개월 내에 매도청구
2) 관리처분계획 등
1. 분양공고 및 분양신청
- 시행시행계획인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내에 알림(일간신문 공고, 토지소유자에게 통지)
- 신청기간: 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내, 20일 범위에서 한 차례 연장 가능(사업시행자에게)
- 투기과열지구 특례: 분양자 대상 선정일로부터 5년 이내에는 재당첨 불가
- 분양신청하지 않는 이들은 관리처분계획 인가, 고시된 다음 날부터 90일 이내에 보상 관련 협의 시작
2. 관리처분계획 (시장, 군수 등에게 인가, 변경/중기/폐지도 인가)
- 분양설계 (동호수 배정)
- 분양예정지인 대지 또는 건축물의 추산액 (조합원분양가)
- 보류지 등 명세와 추산액 (일반분양가)
- 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 (종전가)
- 정비사업의 추산액 및 조합원 분담규모 및 분담시기 (사업비분담)
- 소유권 외의 권리명세
3. 관리처분계획의 수립기준
- 원칙: 면적, 이용상황, 환경 합리적으로 이용
- 중환지, 감환지 설정 및 환지부지정 해 현금 청산
- 분양설계 계획은 분양신청기간이 만료하는 날을 기준으로 함
- 주택공급기준: 원칙은 1주택 공급
<예외>
- 2명 이상이 1토지 공유한 경우
- 소유한 주택 수만큼 공급
v 과밀억제권역에 포함하지 않은 재건축사업의 토지등소유자(투기과열지구, 조정대상지역 제외)
v 근로자 숙소, 기숙사 용도
v 국가, 지자체, 토지주택공사 등
- 2주택 공급 시 하나는 소형(60 이하), 다만 3년 전에는 팔 수 없음
3) 공람, 인가, 처분, 사용중지, 철거, 공사완료 조치 등
1. 시장, 군수 등은 사업시행자의 관리처분계획인가 신청날부터 30일 이내에 결정하여 통보
2. 정비사업으로 건설된 건축물을 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급 (분양, 임대)
- 잔여분을 보류지로 정하거나 조합원 또는 토지등소유자 이외의 자에게 분양 (일반분양)
- 사업시행자가 토지주택공사 등인 경우 지분형주택 공급할 수 있음 (소형주택, 10년 범위에서 공동소유)
3. 관리처분계획인가 받은 후 철거
- 안전사고 또는 범죄발생 우려 있으면 기존 건축물소유자의 동의 및 시장,군수 등의 허가 받아 이전에도 철거 가능
- 관리처분계획인가 고시부터 이전고시까지 사용, 수익 불가 (사업시행자 동의 받은 경우, 손실보상 미완료면 가능)
- 공사기간 중에는 계약 해지, 이로인해 발생하는 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있음, 존속기간 적용배제
4. 사업시행자는 정비사업공사 완료하면 시장,군수등에게 준공인가 신청하고 -> 시장, 군수 등은 준공인가+공사 완료를 지자체 공보에 고시
- 준공인가 고시가 있은 날(수용의 경우), 이전고시가 있은 날(관리처분계획 수립의 경우)의 다음 날 정비구역 해제
-> 조합 존속에 영향 주지 않음 (이전고시 있은 날부터 1년 이내에 총회 소집해서 조합해산)
5. 공사완료 고지가 있으면 지체 없이 대지확정 측량, 토지 분할절차 거쳐 분양받을 자에게 통지하고 소유권 이전해야 함
- 소유권 이전하려는 때에는 지자체 공보에 고시하고 시장,군수 등에게 보고
- 이전고지가 있은 날의 다음 날 소유권 취득 (종전에 등기된 권리는 그대로 설정됨)
6. 등기절차: 사업시행자가 지체없이 등기 신청 (새로운 등기이므로 이전에 다른 등기 하지 못함)
7. 종전가와 분양차 차이 있다면 이전고지가 있은 후 청산해야함, 다만 정관 또는 총회 의결로 별도 정했다면 관리처분계획 인가 후부터 이전고지가 있은 날까지(공사기간 중) 분할징수/지급 가능
- 시장, 군수 등이 사업시행자이면 강제징수 가능, 그외 사업시행자라면 위탁 가능 (수수료 4%)
- 이전고시일 다음날부터 5년간 행사하지 않으면 소멸됨
4) 비용의 부담
1. 정비사업비는 사업시행자가 부담
- 정비기간시설(도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 공동구, 녹지, 하천, 공공공지 및 광장)은 시장, 군수 등이 비용의 전부 또는 일부를 부담할 수 있음
2. 비용의 조달: 사업시행자(조합)은 조합원으로부터 사업비용과 수입의 차액을 부과금으로 부과, 징수할 수 있음
(이 부과금과 청산금; 종전가와 분양가의 차액;의 합계를 부담금이라고 함)
건축법
1) 주요용어정리
1. 건축물: 토지에 정착 + 공작물 + 지붕 + 기둥 또는 벽 / 이에 딸린 시설물 / 지하나 고가의 공작물(도로)에 설치하는 사무소, 공연장, 점포, 차고, 창고 등(지하상가) 등
<예외>
- 문화재
- 철도나 궤도의 선로부지에 있는 시설
v 운전보안시설 (기차철도차단기)
v 철도선로의 위나 아래를 가로지르는 보행시설
v 플랫폼
v 해당 철도 또는 궤도사업용 급수, 급탄 및 급유시설
- 고속도로 통행료 징수시설 (톨게이트)
- 컨테이너를 이용한 간이창고 (공장의 용도로 사용되는 것)
- 하천구역 내의 수문조작실
2. 주요구조부: 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단
3. 고층건축물: 층수가 30층 이상 또는 높이가 120m 이상인 건축물
4. 초고층건축물: 층수가 50층 이상 또는 높이가 150m 이상인 건축물
5. 다중이용건축물:
<해당 용도 + 바닥면적 합계가 5천제곱미터 이상인 건축물>
- 문화 및 집회시설(동물원 및 식물원 제외)
- 종교시설
- 판매시설
- 운수시설 중 역객용 시설
- 의료시설 중 종합병원
- 숙박시설 중 관광숙박시설
<16층 이상인 건축물>
6. 특수구조건축물
- 한쪽 끝은 고정되고 다른 끝은 지지되지 않은 구조로 된 보, 차양 등이 외벽의 중심선으로부터 3m 이상 돌출된 건축물
- 기둥과 기둥 사이의 거리가 20m 이상인 건축물
2) 건축물의 용도
1. 단독(소유)주택
- 단독주택
- 다중주택: 독립된 주거형태 갖추지 않은 것(욕실O, 취사X) + 3개층 이하 + 660제곱미터 이하
- 다가구주택: 3개층 이하 + 660제곱미터 이하
- 공관
2. 공동(소유)주택
- 아파트: 5개층 이상의 주택
- 연립주택: 4개층 이하 + 660제곱미터 초과
- 다세대주택: 4개층 이하 + 660제곱미터 이하
- 기숙사
3. 제1종근린생활시설
- 생활에 필수적, 모든용도지역에 건축가능
- 일용품판매 소매점: 1천제곱미터 미만 (식품, 잡화, 의류, 완구, 서적 등)
- 휴게음식점, 제과점: 300제곱미터 미만 (술판매X)
- 이용원, 미장원, 목욕탕, 세탁소 등
- 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원, 조산원, 안마원, 산후조리원
- 탁구장, 체육도장: 500제곱미터 미만
- 지역자치센터, 파출소, 소방서, 방송국, 보건소, 공공도서관 등: 1천제곱미터 미만
- 부동산중개사무소: 30제곱미터 미만
- 동물병원: 300제곱미터 미만
4. 제2종근린생활시설
- 생활에 임의적, 전용주거지역에 건축불가능
- 공연장: 500제곱미터 미만
- 종교집회장: 500제곱미터 미만 *유일하게 전용주거지역에 건축가능
- 자동차영업소: 1천제곱미터 미만
- 서점: 1천제곱미터 이상
- 일반음식점 (술판매)
- 동물병원: 300제곱미터 이상
- 독서실, 기원
- 일반업무시설, 부동산중개사무소: 500제곱미터 미만
- 다중생활시설: 500제곱미터 미만 (고시원 등)
- 단란주점: 150제곱미터 미만
- 안마시술소, 노래연습장
5. 문화 및 집회시설
- 공연장
- 동, 식물원 (다중이용건축물은 아님)
6. 종교시설
7. 운수시설
8. 의료시설
9. 교육연구시설
- 학교 (유치원, 초등학교 ~ 대학교)
- 학원 (자동차학원, 무도학원 제외)
- 도서관
10. 노유자시설
- 어린이집 등
11. 수련시설
- 야영장
- 유스호스텔
12. 업무시설
- 오피스텔
13. 숙박시설
- 일반숙박시설 및 생활숙박시설
- 휴양 콘도미니엄
- 다중생활시설 (고시텔, 500제곱미터 이상)
14. 위락시설
- 상업지역에서만 건축 가능, 건축규제가 가장 심함
- 단란주점 (150제곱미터 이상)
- 무도장, 무도학원
- 카지노영업소
15. 위험물저장 및 처리시설
- 주유소
- 액화석유가스충전소
16. 자동차 관련 시설
- 주차장
- 세차장
- 폐차장
- 운전학원 및 정비학원
17. 동물 및 식물 관련 시설
- 축사
- 도축장, 도계장
- 작물 재배사
18. 관광휴게시설
- 야외음악당, 야외극장
- 어린이회관
- 휴게소
19. 야영장시설
- 바닥면적 합계가 300제곱미터 미만