건축법에 적용되는 대상물과 행위에 대해 살펴보고 건축허가를 받는 절차에 대해 자세히 알아보겠습니다. 건축 시 면적과 높이를 산정하는 방법도 함께 알아두도록 합시다.
목차
건축법 적용대상물, 적용대상 행위
1) 건축법 적용대상물
1. 대지: 각 필지를 나눈 토지
2. 건축설비: 효용 높이고 건물과 일체된 설비 (전기, 전화 설비, 가스, 급수, 배수, 난방, 소화, 승강기, 피뢰침 등)
3. 공작물에서의 준용: 시장, 군수, 구청장에 신고
- 높이 6m를 넘는 굴뚝, 철탑 등
- 높이 4m를 넘는 광고탑, 광고판, 장식탑, 기념탄, 첨탑 등
- 높이 8m를 넘는 고가수조
- 높이 2m를 넘는 담장 또는 옹벽
- 바닥면적 30제곱미터를 넘는 지하대피호
- 높이 8m 이하의 기계식 주차장
2) 적용대상 행위
1. 건축
- 신축: 새롭게 건축물 축조, 새로 주된 건축물 축조, 기존 건축물 해체 + 종전 규모 초과 축조, 기존 건축물 멸실 + 종전 규모 초과 축조
- 증축: 동일 대지에서 기존 건축물 + 건축면적, 연면적, 층수, 높이 늘리는 것
- 개축: 기존 건축물의 전부 또는 일부를 해체 + 같은 규모 축조
- 재축: 재해로 멸실 + 같은 규모 축조 (동수, 층수, 높이 중 하나 초과는 허용)
- 이전: 주요구조부를 해체하지 않고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것
2. 대수선: 구조나 외부 형태를 수선, 변경하거나 증설 (증축, 개축, 재축에 해당하지 않는 것)
- 내력벽 증설 또는 해체, 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경
- 외벽에 사용하는 마감재료를 증설 또는 해체, 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경
- 기둥을 증설 또는 해체, 세 개 이상 수선 또는 변경
- 보를 증설 또는 해체, 세 개 이상 수선 또는 변경
- 지붕틀을 증설 또는 해체, 세 개 이상 수선 또는 변경
- 방화벽 또는 방화구획 관련을 증설, 해체, 수선, 변경
- 주계단, 피난계단, 특별피난계단을 증설, 해체, 수선, 변경
- 다가구주택/다세대주택의 경계벽을 증설, 해체, 수선, 변경
3. 용도변경
- 시설군과 건축물의 세부용도
1. 자동차 관련 시설군: 자동차 관련 시설(주차장)
2, 산업 등 시설군: 운수시설(고속버스터미널), 공장, 창고시설, 위험물저장 및 처리시설(주유소), 자원순환 관련 시설, 묘지 관련 시설, 장례시설
3. 전기통신시설군: 방송통신시설, 발전시설
4. 문화 및 집회시설군: 문화 및 집화시설, 종교시설, 위락시설(카지노), 관광휴게시설
5. 영업시설군: 판매시설, 운동시설, 숙박시설, 다중생활시설
6. 교육 및 복지시설군: 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설, 야영장시설
7. 근린생활시설군: 1종, 2종 근린생활시설
8. 주거업무시설군: 단독주택, 공동주택, 업무시설, 교정시설, 국방/군사시설
9. 그 밖의 시설군: 동물 및 식물 관련 시설(축사)
- 용도변경의 허가, 신고: 시,군,구청장의 허가 또는 신고 (상위군 변경 시 허가 / 하위군 변경 시 신청)
- 같은 시설군 안에서 용도 변경 시에는 건축물 대장 기재내용 변경
- 허가나 신고대상인 경우 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상이면 건축물의 사용승인 준용
- 허가대상인 경우 바닥면적 합계가 500제곱미터 이상이면 건축물의 설계, 즉 건축사가 설계하도록 준용
건축허가와 건축절차
1) 건축 관련 입지와 규모의 사전결정
1. 건축허가를 신청하기 전 허가권자에게 사전결정을 신청
- 사전결정 통지받은 날부터 2년 이내에 건축하거 신청해야 함
2) 건축허가
1. 허가권자: 건축물을 건축하거나 대수선할 때는 시장, 군수, 구청장의 허가 받아야 함
- 층수가 21층 이상이거나 연면적의 합계가 10만제곱미터 이상인 건축물은 특별시장, 광역시장의 허가 받아야 함 (공장, 창고 제외)
- 시장, 군수는 층수 21층 이상이거나 연면적의 합계가 10만제곱미터 이상인 건축물은 도지사의 승인을 받아야 함 (공장, 창고 제외)
2. 건축위원회의 심의 통해 거부되는 경우: 위락시설, 숙박시설이 주변환경을 고려해 부적합한 경우
3. 건축허가의 필수적 취소: 허가받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 않은 경우 (1년 연장 가능), 공사에 착수했으나 공사 완료가 불가능한 경우
4. 대지의 소유권 확보 필수 (대지를 사용할 수 있는 권원 확보한 경우는 허용, 분양 목적의 공동주택은 제외)
3) 건축허가 제한 등
1. 제한권자 및 제한사유
- 국토교통부장관은 허가권자의 허가 제한 가능
- 특별시장, 광역시장, 도시자는 시장, 군수, 구청장은 허가 제한 가능 (즉시 국토교통부장관에게 보고, 제한이 지나치면 해제 명령 가능)
2. 건축허가 제한 시에는 주민의견 청취한 후 건축위원회 심의 거쳐야 함
3. 제한기간: 2년 이내, 1회 1년 이내 연장 가능
4) 건축물 안전영향평가 (건축허가 절차)
1. 허가권자는 건축허가 하기 전에 안전영향평가를 실시해야 함
- 초고층건축물(50층 이상)
- 16층 이상이고 연면적 10만제곱미터 이상인 건축물
5) 건축신고
1. 바닥면적 합계가 85제곱미터 이내의 증축, 개축, 신축
2. 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역(비도시) 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만 건축물의 건축(지구단위계획구역 제외)
3. 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선
4. 주요구조부의 해체가 없는 등의 대수선 (건물면적X)
- 내력벽의 면적을 30제곱미터 이상 수선
- 기둥, 보, 지붕틀 세 개 이상 수선
- 방화벽, 방화구획을 위한 바닥 또는 벽 수선
- 주계단, 피난계단, 특별피난계단 수선
5. 소규모 건축물(연면적 합계 100제곱미터 이하 신축, 높이 3m 이하 증축)
6. 시군구청장에게 신고
7. 신고일로부터 1년 이내에 착수하지 않으면 신고 효력 상실, 1년 범위에서 연장 가능
6) 허가와 신고사항의 변경 등
- 건축주, 설계자, 공사시공자 또는 공사감리자(건축관계자) 변경 시에는 신고
7) 가설건축물
1. 원칙은 신고
- 전시를 위한 견본주택(모델하우스) 등
- 존치기간 3년 이내, 횟수별 3년 범위에서 연장 가능
2. 허가대상: 도시군계획시설 및 도시군계획시설예정지
<불허가사유>
- 도시군계획시설부자에서의 개발행위에 위배되는 경우
- 4층 이상인 경우
- 철근콘트리트조
- 존치기간 3년 이상
- 전기, 수도, 가스 필요
- 분양을 목적으로 건축하는 건축물
8) 공용건축물에 대한 특례
- 국가나 지방자치단체는 건축 시 허가권자와 협의
- 사용승인 없이 공사 끝나면 지체 없이 허가권자에게 통보
9) 건축절차
1. 사용승인의 대상: 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료하면 감리완료보고서와 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인 신청해야 함
2. 허가권자는 신청서를 받은 날부터 7일 이내에 검사를 실시하고 사용승인서 내줘야 함
3. 사용승인을 받은 후에 건축물 사용 가능, 다만 기간 내에 사용승인서를 교부받지 않은 경우 또는 임시로 사용 승인 한 경우는 예외로 함 (2년, 연장 가능)
건축물의 대지와 도로
1) 대지
1. 안전기준: 대지는 인접한 도로면보다 낮아서는 안됨
2. 대지의 조경: 면적이 200제곱미터 이상인 대지는 조경해야 함
<예외>
1. 녹지지역, 비도시 지역 중 자연환경보전지역, 농림지역, 관리지역 (지구단위계획구역 지정 지역X)
2. 면적 5천제곱미터 미만, 연면적 합계 1500제곱미터 미만 공장
3. 대지에 염분 함유
4. 축사
5. 허가대상 가설건축물
6. 연면적 합계 1500제곱미터 미만 물류시설 (주거지역, 상업지역 제외)
3. 공개공지 등의 확보: 필로티 구조로 설치 가능
<지역>
- 일반주거지역, 준주거지역
- 상업지역
- 준공업지역
<설치대상 건축물> 바닥면적 합계 5천제곱미터 이상 (다중이용시설)
- 문화 및 집회시설
- 종교시설
- 판매시설(농수산물유통시설은 제외)
- 운수시설
- 업무시설
- 숙박시설
4. 설치면적은 대지면적의 100분의 10 이하
5. 공개공지 등을 설치하면 용적율 및 건축물의 높이제한 1.2배 이하 완화 적용
2) 대지와 도로의 관계
1. 도로: 보행과 자동차 통행 가능 / 너비 4m 이상 / 도로나 그 예정도로 / 고시가 된 도로 / 허가권자가 공고한 도로
2. 대지와 도로의 관계
- 2m 이상 접도 (출입에 지장이 없으면, 주변에 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장 없는 공지, 농막 건축 시 ok)
- 연면적 합계 2천제곱미터(공장은 3천제곱미터)는 도로 너비 6m, 접도 4m 이상
3) 건축선
1. 원칙: 대지와 도로의 경계선
2. 예외: 소요너비 미달도로
- 양쪽이 대지인 경우, 중심선에서 소요너비 1/2 (각 1m 씩)
- 한쪽만 대지인 경우, 경계선에서 소요너비 전체 (2m)
- 건축선과 도로 사이의 면적(후퇴한 부분)은 대지면적산정에서 제외
3. 수직면 월선금지, 지표 아래 부분은 제외
4. 개폐시 월선금지: 도로면으로부터 높이 4.5m 이하에 있는 출입구, 창문 등은 열고 닫을 때 수직면 넘지 않아야 함
4) 건축물의 안전 확인
1. 착공 신고 시 구조안전의 확인서류를 허가권자에게 제출
- 층수가 2층 (목구조 건축물은 3층) 이상
- 연면적이 200제곱미터(목구조 건축물은 500제곱미터) 이상
- 높이 13m 이상
- 처마높이 9m 이상
- 기둥 사이 거리가 10m 이상
- 단독주택 및 공동주택
2. 층수 11층 이상 + 바닥면적 합계가 1만제곱미터 이상은 헬리포트 설치 (지붕이 경사지붕이면 아래에 대피공간 설치)
3. 건축물의 내화구조
- 고층건축물: 초고층건축물은 최대 30개 층마다 1개소 이상 설치
- 방화지구: 주요구조부와 지붕, 외벽을 내화구조로, 지붕위에 설치하는 공작물이나 높이 3m 이상의 공작물은 주요부를 불연재료로 해야 함
4. 지하층: 바닥이 지표면 아래 있는 층으로 바닥에서 지표면까지의 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상인 것
- 건축물의 층수에 산입X
- 바닥면적은 연면적 포함, 용적률 산정 시에는 제외
- 단독, 공동주택 지하층에는 거실설치X
5) 건축설비
1. 승강기
- 승용승강기: 6층 이상 + 연면적 2천제곱미터 이상 필수 설치
- 비상용승강기: 높이 31m 초과 시 추가 설치
지역 및 지구의 건축물 - 면적, 높이, 층수 산정
1) 대지면적
- 대지의 수평투영면적
- 예외: 소요너비에 못 미치는 너비의 도로는 건축선과 도로 사이의 대지면적, 도시, 군계획시설인 도로, 공원
2) 건축면적
1. 외벽(또는 외곽부분의 기둥)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적
2. 건축면적에 산입하지 않는 경우
- 지표면으로부터 1m 이하에 있는 부분(계단 등)
- 지상층에 설치한 보행통로나 차량통로
- 지하주차장의 경사로
- 생활폐기물 보관시설
3) 바닥면적
1. 각 층 또는 그 일부 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적
2. 다른 계산의 경우
- 벽, 기둥의 구획이 없는 경우는 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1m를 후퇴한 선
- 노대(발코니)는 노대 등의 면적에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5m를 곱한 값을 뺀 면적
- 필로티 부분이 통행, 주차로 사용 또는 공동주택은 산입X
- 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 1.5m 높이의 다락 등은 바닥면적에 산입X
- 공동주택으로 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설, 생활 폐기물 보관시설 산입X
4) 연면적
1. 각 층 바닥면적의 합계
2. 제외
- 지하층의 면적
- 지상층의 주차용 면적
- 피난안전구역
- 대피공간
5) 건축물의 높이
1. 지표면으로부터 그 건축물의 상단(옥상바닥)까지의 높이, 1층 전체 필로티이면 필로티 층고 제외
6) 층고
- 방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이
7) 층수
- 지하층은 층수 산입X
- 층의 구분이 명확하지 않은 건축물은 건축물의 높이 4m마다 하나의 층으로 보고 층수 산정
- 건축물 부분마다 층수가 다르면 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 함