도시개발에서 환지계획으로 사업을 진행할 때 예외적인 부분에 대해 살펴보겠습니다. 이어서 노후하거나 고쳐야 할 지역에 대한 도시 및 주거환경정비법에 대해 알아보겠습니다.
목차
환지방식에 의한 사업시행
1) 환지계획 작성기준의 특례
1. 동의 등에 따른 환지의 제외: 신청, 동의에 따른 환지부지정: 토지소유자가 신청하거나 동의하면 환지 정하지 않을 수 있음 (임차권자 동의 필요)
2. 토지면적을 고려한 환지: 토지면적의 규모를 조정한 필요가 있으면 면적이 작은 토지는 늘리거나(증환지), 제외(환지부지정) / 면적이 큰 토지는 줄일(감환지) 수 있음
3. 입체환지: 토지 또는 건축물소유자의 신청받아 건축물 일부와 토지의 공유지분 부여 (일반적이지 않으므로 적극적 참여인 신청 필요)
4. 보류지, 체비지: 목적에 따라 환지 정하지 않는 땅(보류지), 보류지 중 경비 충당을 위한 땅(체비지)로 정할 수 있음
5. 환지계획의 인가 등
- 인가권자: 행정청이 아닌 시행자가 환지계획 작성한 경우의 인가권자는 시,군,구청장
- 변경때도 동일, 경미한 사항 변경 시에는 그냥 ㄱㄱ (환지로 지정된 토지나 건축물을 금전으로 청산하는 경우)
- 행정청이 시행자이면 인가 따로 X
2) 환지예정지 지정의 효과
- 도시개발사업 시행에 필요하면 도시개발구역 토지에 환지예정지 지정할 수 있음 (임의적 지정)
1. 환지예정지의 사용, 수익권 이동: 환지예정지로 지정되면 사용, 수익권은 있으나 처분할 수 없음 (소유권X) -> 종전토지가 환지예정지가 된 것이므로 종전 토지는 사용, 수익할 수 없음 (소유권O -> 처분은 가능)
2. 체비지의 사용, 수익 또는 처분: 시행자는 환지예정지가 체비지로 지정된 경우에는 비용 충당 위해 사용, 수익, 처분 가능
3. 환지부지정된 토지는 사용, 수익 정지됨 (시행자가 30일 이상 기간 두고 토지소유자, 임차권자에게 알려줘야 함)
3) 환지처분
1. 절차: 시행자는 지정권자에게 준공검사 받았으면 60일이내에 환지처분 해야 함 + 공고
2. 효과
- 권리 이동: 환지는 공고 다음날부터 취득(종전의 토지로 보며), 종전의 토지에 있던 권리는 공고된 날 끝날 때 소멸
ex) 2월 24일 공고라면? 환지 취득은 2월 25일 0시, 종전의 토지 소멸은 2월 24일 23시 59분...
- 건축물 취득: 취득은 공고 다음날
- 체비지, 보류지 취득: 체비지는 시행자가, 보류지는 환지계획에서 정한 자가 공고 다음날 취득
3. 등기: 시행자는 공고 후 14일 이내 등기 촉탁 또는 신청해야 함
- 환지등기 전에는 다른 등기할 수 없음 (왜? 새로운 땅이므로 등기부자체가 없었는데 환지등기로 새로 생기는 것)
4. 청산금
- 환지처분하는 때 결정해야 함, 확정은 환지처분 공고된 날의 다음 날
- 공고 후 청산금 징부, 교부 해야 함 (환지부지정 토지는 환지처분 전에도 청산금 교부 가능)
- 분할 가능
- 행정청인 시행자는 강제징수 가능, 비행정청 시행자는 시장, 군수, 구청장에게 위탁 가능 (4% 수수료 지급)
- 청산금 권리는 5년간, 이 기간내 행사하지 않으면 시효 소멸
4) 비용부담
1. 원칙: 시행자가 부담
2. 시행자가 지정권자 및 시장/군수/구청장이면, 인근 지자체가 이익 얻을 경우 도시개발사업에 든 비용 일부를 협의하여 50%까지 부담시킬 수 있음 -> 시행자가 행정청일 경우만
5) 도시개발채권
1. 시,도지사는 도시개발사업 또는 도시,군계획시설사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 도시개발채권을 발행할 수 있음 - 행정안전부장관 승인 필요
2. 발행방법: 전자등록, 무기명 / 이율은 시도조례에 따름 / 기간은 5년부터 10년까지의 범위
3. 소멸시효: 상환일로부터 원금 5년, 이자 2년
4. 도시개발채권의 매입
- 매입의무자: 공공시행자와 공사도급계약 체결하는 자(건설회사 등), 공공시행자 외에 도시개발사업을 시행하는 자(민간), 토지의 형질변경허가를 받은 자
- 매입필증 5년간 보관
도시 및 주거환경정비법 총칙
1) 정비사업
- 도시기능을 회복하기 위해 정기기반시설을 정비하거나 건축물을 개량 또는 건설하는 것
1. 주거환경개선사업: 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역, 정비기반시설이 극히 열악 + 노후,불량건축물이 과도 밀집
2. 재개발사업: 정비기반시설이 열악 + 노후, 불량건축물이 밀집 / 상업, 공업지역 등 활설화 위해 환경 개선
- 공공재개발사업: 시장, 군수, 구청장 또는 토지주택공사가 시행 + 전체 중 토지등소유자 제외한 나머지가 지분형주택, 공공임대주택, 공공지원민간임대주택으로 건설해야 함 (과밀억제권역 30-40%, 이외 20-30%)
3. 재건축사업: 정비기반시설이 양호 + 노후, 불량건축물인 공동주택이 밀집
- 공공재건축사업: 시장, 군수, 구청장 또는 토지주택공사가 시행 + 종전 세대수의 160% 이상 공급
- 아파트가 대부분, 공익사업이 아님
2) 노후, 불량건축물
1. 붕괴 및 안전사고 우려가 있는 건축물
2. 내진성능 확보되지 않은 건축물
3. 주거환경이 불량하고 새로지으면 효용의 현저한 증가 예상(준공일 기준 40년까지 사용할 것이라고 예상)
4. 노후화된 건축물 (준공된 후 20년 이상 30년 이하)
3) 정비기반시설, 공동이용시설
1. 정비기반시설
- 도로, 상하수도, 구거(도랑, 실개천), 공원, 공용주차장, 공동구, 열/가스 등의 공급시설
- 녹지, 하천, 공공공지, 광장
- 소방용수시설, 비상대피시설 등
2. 공동이용시설 (주민이 공동으로 사용하는 시설)
- 놀이터, 마을회관, 공동작업장
- 구판장, 세탁장
- 탁아소, 어린이집, 경로당 등
4) 토지등소유자
1. 주거환경개선사업 및 재개발사업: 토지 또는 건축물 소유자, 지상권자
2. 재건축사업: 건축물 + 부속토지의 소유자 (APT이기 때문)
기본계획의 수립 및 정비구역의 지정
1) 도시, 주거환경정비기본계획
1. 수립권자: 특별시장, 광역시장, 시장 (대도시가 아닌 시의 경우 도지사 재량으로 결정)
2. 10년마다 기본 방침 정하고, 5년마다 타당성 검토
3. 기본계획의 내용
- 인구, 건축물, 지형, 환경 등의 현황 조사
- 정비구역으로 지정예정인 구역의 개략적 범위
- 단계별 정비사업 추진계획 (순서)
4. 기본계획 작성 기준은 국토교통부장관이 정함
5. 주민의견청취 위해 14일 이상 주민에게 공람 + 지방의회 의견 들어야 함 (지방의회는 60일 이내 의견 제시해야 함)
- 경미한 사항은 거치지 않아도 됨
6. 확정, 고시 등
- 수립권자는 수립, 변경 시 관계 행정기관의 장과 협의 + 지방도시계획위원회 심의
- 대도시 시장이 아닌 시장은 도지사의 승인 필요
- 고시, 열람, 국토교통부장관에게 보고
2) 정비계획의 입안 등
1. 정비구역의 지정권자: 특별시장, 광역시장, (도에 포함된) 시장 또는 군수 - 정비계획 결정, 지정, 입안 가능
- 특별시, 광역시의 구청장, 군수는 특별시장, 광역시장에게 지정을 신청해야 함
2. 입안대상 지역: 노후/불량건축물 수가 전체의 3분의 2 이상
3. 정비계획의 내용: 정비구역 면적, 도시군계획시설의 설치 계획, 건축물 용도/건폐율/용적률/높이, 지구단위계획 내용 등
- 정비계획 작성 기준은 국토교통부장관이 정함
4. 토지등소유자가 입안권자(지정권자)에게 제안
- 정비계획 입안시기가 지났음에도 입안하지 않는 경우
- 토지등소유자가 3분의 2 이상 동의로 요청
5. 주민의견청취 위해 30일 이상 주민에게 공람 + 지방의회 의견 들어야 함 (지방의회는 60일 이내 의견 제시해야 함)
6. 안전진단
- 입안권자는 정비계획 수립시기가 도래한 때 직권으로 실시
v 요청의 경우: 입안 제안자(토지등소유자)가 소유자 10분의 1 이상 동의 받아 요청 등
- 안전진단 대상: 주택단지 건축물
v 붕괴 또는 구조안전상 사용금지가 필요하다고 입안권자가 인정하면 안전진단대상에서 제외
- 입안권자가 현지조사해 안전진단 실시여부 결정 -> 결정되면 의뢰(한국건설기술연구원, 안전진단전문기관, 국토안전관리원)
v 안전진단기관은 결과보고서 작성
7. 결정: 안전진단 결과, 도시계획, 지역여건 종합적으로 검토하여 정비계획 입안 여부 결정
3) 정비구역의 지정 등
1. 지정, 고시
- 정비구역의 지정권자는 지정, 변경 시 지방도시계획위원회의 심의 + 국토교통부장관에게 보고
2. 행위제한 등은 시장, 군수 등의 허가 필요
- 건축물 건축, 용도변경
- 공작물의 설치
- 토지의 형질변경
- 토석의 채취
- 토지분할
- 물건을 쌓아놓는 행위 (1개월 이상)
- 죽목의 벌채 및 식재
<예외>
- 응급조치, 안전조치
- 경미한 사항 (농사 관련 등)
- 기득권보호: 이미 공사 착수하였으면 30일 이내 신고필요
3. 정비구역 해제
- 의무적 해제 사유
v 정비구역 지정 예정일부터 3년까지 정비구역 지정하지 않은 경우
v 조합이 시행하는 재개발사업, 재건축사업에서
> 정비구역 지정, 고시부터 2년이 되는 날까지 추진위원회의 승인 신청하지 않은 경우
> 추진위원회가 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가 신청하지 않은 경우
> 조합설립인가 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가 신청하지 않은 경우
v 토지등소유자가 시행하는 재개발사업으로 정비구역 지정, 고시부터 5년이 되는 날까지 사업시행계획인가 신청하지 않은 경우
-> 해제되면 원상복귀 (지정 이전의 상태로 환원)
-> 대신 주거환경개선구역으로 지정 가능 (최소한의 정비사업)
정비사업의 시행
1) 정비사업의 시행방법
1. 주거환경개선사업: 하나 또는 혼용 가능
- 자율주택정비방법
- 수용방법
- 환지방법
- 관리처분방법 (주택 등)
2. 재개발사업
- 환지방법
- 관리처분방법 (건축물)
3. 재건축사업
- 관리처분방법 (주택, 오피스텔)
v 오피스텔은 준주거지역 및 사업지역에서만 건설, 오피스텔은 전체 연면적의 100분의 30 이하
2) 정비사업의 시행자
1. 주거환경개선사업의 시행자
- 자율주택정비방법: 시장, 군수 등이 직접 시행, 토지주택공사 등을 지정하는 경우 토지등소유자의 과반수 동의 필수
- 수용방법, 혼지방법, 관리처분방법: 시장, 군수 등이 직접 시행, 지정 가능(토지주택공사 등 단독 또는 토지주택공사와 건설사업자 등 공동)
v 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자의 3분의 2 이상 동의 + 세입자 세대수의 과반수 동의
2. 재개발사업: 조합 단독 또는 공동 시행 (토지등소유자 20인 미만의 경우 토지등소유자)
3. 재건축사업: 조합 단독 또는 공동 시행
4. 재개발사업, 재건축사업의 공공시행자
- 공공시행사유: 천재지변으로 긴급하게 필요한 경우, 순환정비방식 등
5. 시공사 선정
- 조합인 시행자: 조합설립인가 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰로 선정 (100인 이하의 경우 정관으로 선정)
- 토지등소유자인 시행자: 시행계획인가 받은 후 규약으로 선정
3) 조합설립추진위원회
1. 조합설립추진위원회 구성: 토지등소유자 과반수 동의 + 시장,군수 등의 승인 + 5명 이상으로 구성
2. 업무
- 정비사업전문관리업자의 선정 등
- 설계자의 선정 등
- 개략적인 정비사업 시행계획서 작성
- 조합설립인가 받기 위한 준비 (토지등소유자의 동의서 접수, 조합 설립위한 창립총회 개최)
3. 조직 및 운영
- 추진위원회는 업무를 총회에 보고, 조합이 포괄승계
4) 조합의 설립
1. 조합설립의무: 토지등소유자로 구성된 조합 설립해야 함, 다만 토지등소유자가 20인 미만인 재개발사업의 경우는 제외
2. 재개발사업의 조합설립인가: 토지등소유자의 4분의 3 이상, 토지면적의 2분의 1 이상 동의 + 시장, 군수 등의 인가
3. 재건축사업의 조합설립인가: 전체 구분소유자의 4분의 3 이상, 구분소유자의 과반수 이상 동의 + 시장, 군수 등의 인가
- 주택단지 아닌 경우는 토지등소유자의 4분의 3 이상, 토지면적의 3분의 2 이상 동의 필요
4. 변경인가: 총회에서 조합원의 3분의 2 이상 찬성 + 기존 조합설립인가 첨부 + 시장, 군수 인가
- 경미한 사항은 신고만 (조합의 명칭, 주된 사무소 주소 변경 등)