도시개발구역의 과정에 대해 살펴보도록 합니다. 개발계획 후 도시개발지역을 지정하고 그 목적에 따라 시행자를 구분하고 운영하는 방법이 차이가 있으니 함께 살펴보도록 합니다.
목차
도시개발구역 개발계획
1) 수립권자 및 수립시기
1. 지정 전 수립이 원칙 (개발계획 수립하고 나서 개발구역 지정 -> 선계획후지정)
<예외>
도시개발구역 지정한 후 개발계획 수립하는 경우
- 자연녹지지역
- 생산녹지지역
- 도시지역 외 지역 (비도시)
-> 미성숙지 (땅 값이 낮은 곳)
- 국토교통부장관이 지정한 곳 (자연환경보전지역은 제외)
- 주거/상업/공업지역 면적이 전체 지정면적의 30% 이하 인곳 (즉, 미성숙지가 70% 이상일 것)
2. 지정권자는 직접 또는 시행자의 요청을 받아 개발계획 수립 및 변경
2) 수립의 동의
1. 원칙: 환지방식의 도시개발사업 개발계획 수립 시 토지면적의 3분의2 이상 + 토지소유자 총수의 2분의1 이상 동의 필요
2. 다만, 시행자가 행정청(국가나 지방자치단체)이면 동의 필요 없음
3. 동의자 수 산정방법
- 토지면적은 국/공유지 포함하여 산정 <- 환지방식일 때라서!
- 소유권 공유, 둘 이상의 토지 소유자 등은 모두 대표 공유자 1인으로만!
- 다만, 구분소유자는 각각을 소유자 1인으로 함
3) 개발계획의 내용
- 330만㎡이상의 개발계획은 자족도시 (주거, 생산, 교육 등)의 기능으로 조화롭게 이뤄져야 함
도시개발구역의 지정
1) 지정권자
1. 원칙: 시도지사 또는 대도시 시장
- 둘 이상의 시도에 걸치는 경우 서로 협의하여 결정
2. 예외: 국토교통부장관이 지정하는 경우
- 국가가 도시개발사업을 실시하는 경우
- 관계 중앙행정기관의 장(장관)이 요청하는 경우
- 공공기관의 장 또는 정부출연기관의 장이 30만㎡ 이상으로 지정 제안하는 경우 (한국토지주택공사, 국가철도공단 등)
- 시도지사 등의 협의가 성립되지 않는 경우
- 천재지변 등으로 긴급하게 필요한 경우
3. 시장,군수,구청장 은 시도지사에게 도시개발구역 지정을 요청할 수 있음
2) 지정대상 및 규모
1. 도시지역
- 주거/상업/자연녹지/생산녹지지역: 1만㎡ 이상
- 공업지역: 3만㎡ 이상
2. 비도시지역: 30만㎡이상
3) 도시개발구역의 분할 및 결합
1. 도시개발구역을 둘 이상의 사업시행지구로 분할하거나 둘 이상의 지역을 결합하여 하나로 지정할 수 있음
2. 분할 시 각각 1 만㎡ 이상이어야 함
3. 결합 시 하나가 1 만㎡ 이상이어야 함
4) 지정절차
1. 기초조사: 토지, 건축물, 공작물 등에 대해 조사하거나 측량할 수 있음 (임의적 조사)
2. 주민 등의 의견청취: 도시개발구역을 지정하거나 요청하려는 경우 공람이나 공청회 통해 의견들어야 함
- 공람: 일간신문과 홈페이지 공고, 14일 이상 일반인에게 공람시켜야 함, 의견 있으면 공람기간에 의견서 제출
- 공청회: 100 만㎡ 이상 면적으로 도시개발사업 시행하려면 공람기간 끝나고 공청회 개최 해야 함, 개최예정일 14일 전까지 1회 이상 공고 필요
3. 협의 및 심의 해야 함
- 도시개발구역 면적이 50만㎡ 이상이거나 국가계획과 관련있다면 국토교통부장관과 협의해야 함
5) 지정효과
1. 도시개발구역이 지정,고시되면 도시지역과 지구단위계획구역으로 결정되어 고시된 것으로 봄
2. 행위제한: 도시개발구역에서 행위할 때는 특광시장, 시장, 군수 허가 받아야 함
- 건축물의 건축
- 공작물의 설치
- 토지의 형질변경
- 토석의 채취
- 토지분할
- 물건을 쌓아놓는 행위 (1개월 이상)
- 죽목의 벌채 및 식재
<예외>
- 재해복구 등의 응급조치
- 농림수산물 생산에 직접 이용되는 공작물 설치
- 경작을 위한 형질변경
- 경미한 행위 (개발 지장 주지 않는 토석채취 등)
- 기득권 보호: 도시개발구역 지정 전 공사에 착수한 자는 30일 이내에 신고한 후 계속 시행 가능
6) 해제
1. 원칙적 해제: 규정된 날의 다음 날에 해제
- 도시개발구역 지정, 고시된 날부터 3년이 되는 날까지 실시계획 인가를 신청하지 않은 경우: 사업을 안하고 있음
- 수용방식의 경우 공사완료, 환지방식의 경우 환지처분 공고일: 사업이 끝남
2. 예외적 해제: 도시개발구역 지정 후 개발계획 수립하는 경우 (미성숙지 등)
- 도시개발구역 지정, 고시된 날부터 2년이 되는 날까지 개발계획 수립, 고시하지 않은 경우
- 개발계획을 수립, 고시한 날부터 3년이 되는 날까지 실시계획인가 신청하지 않은 경우
3. 해제효과
- 사업 안하고 있었으면 (해제의제 된 경우) 지정 전으로 환원, 폐지
- 사업 종료되었으면 환원, 폐지 아님
도시개발사업의 시행
1) 시행자의 지정
- 시행자는 지정권자가 지정
1. 공공시행자
- 국가나 지방자치단체 (행정청)
- 공공기관 (한국토지주택공사, 한국수자원공사, 한국농어촌공사, 한국관광공사, 한국철도공사, 매입공공기관)
- 정부출연기관 (국가철도공단, 제주국제자유도시개발센터)
- 지방공사
-> 공공시행자는 설계, 공사 분양 등 도시개발사업 일부를 주택법에 따른 주택건설사업자 등에게 대행할 수 있음
2. 민간시행자
- 토지소유자
- 조합 (환지방식때만)
- 공장, 대학 등이 서울 등에서 수도권 외의 지역으로 이전할 때 그 법인
- 주택법에 등록된 자 (아파트 회사)
- 토목공사업 회사
- 부동산개발업자
- 자기관리부동산투자회사
-> 전부 환지방식의 경우 토지소유자나 조합을 시행자로 지정함 (우선)
3. 제안 (비행정청)
- 원칙: 시장, 군수, 구청장 등에게 제안함 (절대 국가, 지방자치단체, 조합은 X) (시도지사에게 제안하는 것)
- 토지소유자, 민간시행자(조합X)는 토지면적의 3분의2 이상 토지소유자에게 동의 받아야 함
- 예외: 공공기관의 장, 정부출연기관의 장은 30만㎡ 이상의 경우 국토교통부장관에게 제안
4. 시행자의 변경
- 실시계획 인가 받은 후 2년 이내에 사업을 착수하지 않은 경우
- 전부 환지방식으로 시행하는 경우, 도시개발구역 지정, 고시일로부터 1년 이내에 실시계획 인가 신청하지 않은 경우
2) 도시개발조합
1. 조합설립 인가: 토지소유자 7명 이상이 정권 작성하여 지정권자에게 인가 받아야 함
- 변경시에도 인가 필요, 다만 사무소 소재지 변경이나 공고방법 변경 등은 신고만 해도 됨
- 동의: 토지면적의 3분의2 이상에 해당하는 토지소유자와 토지소유자 총수의 2분의1 이상의 동의 필요
<동의자 수 산정방법>
v 국공유지 포함하여 산정
v 토지소유권 여러명 공유하면 대표자 1명, 구분소유자는 각각
- 조합설립인가 신청 전에는 동의 철회 가능, 동의한 자로부터 토지 취득하면 그대로 동의 승계
2. 조합은 법인, 인가받은 날부터 30일 이내에 설립등기해야 함 (민법 중 사단법인에 관한 규정 준용)
3. 조합원은 도시개발구역의 토지소유자만 가능, 면적과 관계없이 평등한 의결권 갖고 사업비 부담해야 함
4. 조합의 임원
- 조합장 1명, 이사와 감사의 임원 필수, 조합원 중에서 선출, 반드시 총회에서 선임
- 조합장 또는 이사가 조합과 계약, 소송 시에는 감사가 대신 조합을 대표함
- 겸직 금지 (해당 조합이든 다른 조합이든 다)
- 결격사유: 제한능력자(피성년후견인, 피한정후견인, 미성년자), 파산선고자, 금고 이상 형 집행 종료 이후 2년 미만 또는 집행유예기간 중
- 자격상실하면 그 다음 날부터 임원 자격 상실
5. 총회 및 대의원회
- 총회는 정관 변경, 임원 선임, 합병 또는 해산에 대한 의결
- 대의원회는 조합원 수가 50인 이상일 때 둘 수 있음(선택), 대의원 수는 조합원 총수의 100만의 10 이상
3) 실시계획
1. 시행자는 지구단위계획이 포함된 실시계획을 작성해야 함 + 개발계획에 맞춰서 (설계도서, 자금계획, 시행기간 등 포함)
- 지정권자의 인가 받아야 함
- 지정권자는 인가 전 하급행정청의 의견 청위해야 함 (변경, 폐지 시에도)
- 고시하면 공사에 착수함 (2년 내에)
2. 시행방식: 하다가 변경 가능
- 환지방식: 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비 위해 토지 교환이 필요한 경우 또는 토지 지가가 현저히 높은 경우
- 수용방식: 집단적인 택지 조성과 공급 필요한 경우
- 혼용방식: 분할/미분할 혼용방식 가능
4) 수용 방식에 따른 사업시행
1. 토지 수용 또는 사용
- 민간시행자 수용요건: 토지면적의 3분의2 이상 소유 + 홍수의 2분의 1 이상의 토지소유자에게 동의
- 공익사업 시에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 준용 (토지의 세붐ㄱ록 고시하면 사업인정)
- 재결신청은 도시개발사업의 시행기간 종료일까지
2. 토지상환채권 (사후현물보상)
- 시행자는 토지소유자가 원하면 매수대금의 일부를 채권으로 발행
- 분양토지 또는 분양건축물 면적의 2분의1 이하, 지정권자 승인 받아야 함
- 민간시행자는 지급보증 받은 경우에만 발행 가능
- 토지상환채권 이율은 발행자가 결정 (시행자), 기명식으로 발행
3. 선수금: 시행자는 원형지를 공급, 이용하려는 자로부터 대금의 전부 또는 일부 미리 받을 수 있음, 지정권자 승인 필요
4. 원형지의 공급과 개발
- 시행자는 도시를 복합적, 입체적으로 개발하기 위해 지정권자 승인을 받아 3분의 1 이내로 개발시킬 수 있음
v 국가 또는 지방자치단체
v 공공기관
v 지방공사
v 공장이나 학교 부지로 사용하려는 자
- 선정방법: 원칙은 수의계약, 학교나 공장부지 사용 시에는 경장입찰 방식 (2회 유찰되면 수의계약)
- 가격은 시행자와 원형지개발자가 협의하여 결정
- 매각제한: 공사완료 공고일로부터 5년 또는 공급계약일로부터 10년 중 먼저 끝나는 기간 (국가, 지자체는 제외)
5. 조성토지공급: 지정권자 승인 필요
- 공급방법: 경쟁입찰이 원칙
v 추첨: 국민주택규모 이하 / 공공택지 / 330㎡ 이하 단독주택용지 / 공장용지
v 수의계약: 학교 등 공공용지를 국가 또는 지자체에 공급하는 경우 / 토지상환채권에 의해 상환하는 경우
- 가격은 감정가격 (공공시설은 감정평가 이하로 정할 수 있음)
5) 환지방식에 의한 사업시행
1. 환지계획의 작성: 환지설계, 환지명세(새토지), 청산대상 토지명세(종전토지), 체비지 또는 보류지의 명세, 입체환지용 건축물의 명세
2. 작성기준: 위치, 지목, 면적, 토질, 수리, 이용상황, 환경 고려 원칙 / 기준은 국토교통부령
- 평면환지: 토지
- 입체환지: 구분건축물
- 평가식이 원칙
3. 가격: 공인평가기관(감정평가법인 등)이 평가하고, 그 다음 토지평가협의회의 심의 거쳐 결정
4. 면적식 환지기준 시 토지부담율 산정, 50% 초과 금지