농지와 관련된 내용을 다루는 농지법입니다. 농지에 해당하는 항목과 농지를 소유할 수 있는 자격, 처분과 임대 등 활용에 관련된 내용도 다룹니다. 추가로 농지를 원래 목적이 아닌 다른 용도로 사용하게 될 경우에 대해서도 설명하도록 하겠습니다.
목차
농지법
1) 용어정의
1. 농지
- 전, 답, 과수원, 그 밖의 법적 지목을 분문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지 (조경목적 제외)
- 농지의 개량 시설로 사용되는 부지 (유지, 배수시설, 수로, 농로, 제방, 방풍림 등)
- 농축산물 생산시설 부지 (온실, 비닐하우스, 축사, 간이퇴비장, 농막, 간이액비저장소 등)
농지 제외
- 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지로서 농지 이용 기간 3년 미만
- 지목이 임야인 토지로 산지전용허가 거치지않은 토지
- 초지
2. 농업인
- 1천제곱미터 이상의 농지에서 경작, 재배 또는 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자
- 농지에 330제곱미터 이상의 시설(온실, 비닐하우스 등) 설치하여 농사하는 자
- 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금류 1천수 또는 꿀벌 10군 이상 사육 또는 1년 중 120일 이상 축산업 종사자
- 농산물 연간 판매액이 120만원 이상인 자
3. 농업법인: 영농조합법인, 3분의 1 이상이 농업인인 농업회사법인
4. 자경: 농업인이 농사에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 진행, 농업법인이 소유농지에서 농사
5. 위탁경영: 타인에게 일정 보수 지급을 약정하고 농작업의 전부 또는 일부를 위탁
6. 농지의 전용: 농업생산 또는 개량 외의 농도로 사용하는 것
7. 주말/체험 영농: 농업인이 아닌 개인이 취미 등을 농사하는 것 (농업진흥지역 외의 농지 소유+영농계획서+농취증 발급+1천제곱미터 미만 토지)
2) 농지의 소유
- 농지는 자기의 농업경영에 이용해야 함 (원칙)
1. 예외
- 국가나 지방자치단체
- 학교, 연구기관
- 주말/체험영농을 위해 농업진흥지역 외 농지 소유
- 상속
- 8년 이상 농업경영 하던 자가 이농한 후 소유
- 농지전용허가, 농지전용신고, 농지전용협의
- 농지를 임대하거나 무상사용 시는 특례
- 농지법에서 허용딘 경우 외에는 농지소유 관련 특례 정할 수 없음
2. 농지소유상한
- 상속농지: 농업경영하지않으면 총 1만제곱미터까지만 소유 가능
- 이농농지: 1만제곱미터까지만 소유 가능
- 주말, 체험영능: 세대원 전부가 소유하는 총면적이 1천제곱미터 미만
3. 농지취득자격증명의 발급: 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게 발급받아야 함
<예외: 공공 또는 법률 등>
- 국가나 지방자치단체
- 상속
- 담보농지 취득, 소유
- 법률규정 (한국농어촌공사, 농어촌정비법, 매립농지 취득, 토지수용, 농림축산식품부장관 협의 등)
- 농업법인의 합병
- 공유농지의 분할
- 농업경영계획서 작성: 농취증 발급 시 제출해야 함 (농지 면적, 농업하는데 필요한 노동력, 기계, 장비, 시설 확보방안, 직업, 영농경력, 영농거리)
<계획서 작성면제: 농취증은 발급하나 농지를 농업용으로 사용하지 않는 경우>
- 학교, 연구기관 등
- 농지전용허가나 농지전용신고
- 농지위원회 심의 등: 농지 투기 우려있으면 심의 거쳐야 함, 농취증 발급은 7일 내 / 계획서 작성면제 시 4일 내 / 심의대상은 14일 내, 농지 취득 소유권 관련 등기 시에는 농취증 첨부 필수
- 농업경영계획서는 10년 간 보존, 신청서류는 대통령령(10년) 보존
- 1필지 공유 취득 자가 7명 초과 시에는 증명서 발급X
4. 농지의 위탁경영의 예외
- 병역
- 3개월 이상 국외여행
- 질병(부상 3개월 이상 치료), 취학, 선거 취임, 수용시설 수감, 임신 중, 분만 후 6개월 미만
- 노동력 부족으로 일부 위탁 (주요 농작업의 3분의 1 이상 자기 노동력 투입, 농작업에 1년 중 30일 이상 직접 종사)
농지의 처분
1) 농지의 처분의무
1. 처분사유: 아래 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 처분해야 함
- 아래와 다른 정당한 사유없이 자경하지 않은 경우
v 임대 또는 무상사용
v 임대인의 지위를 승계한 양수인이 임대차 잔여기간 동안 계속 임대하는 경우
v 휴경
v 병역, 질병 또는 취학, 선거에 따른 공직취임 등 위탁경영 사유 해당
- 주말/체험영농하려고 농지 취득한 자가 이용하지 않는 경우
- 농지전용허가/신고 취득 이후 2년 이내 착수하지 않는 경우
- 농지소유상한 초과 (이 경우 초과 면적 농지 처분)
2) 농지의 처분명령
1. 처분명령: 시장, 군수, 구청장은 6개월 이내에 농지 처분할 것을 명할 수 있음 -> 농지소유자는 처분명령 후 한국농어촌공사에 매수청구 가능 (매수가격은 공시지가, 실거래가가 더 낮으면 실제 거래가격 기준)
- 부정한 방법으로 농지취득자격증명 발급
- 처분의무기간에 처분대상 농지를 처분하지 않은 경우
- 농업법인이 부동산업 영위
3) 이행강제금
1. 부가권자 및 부과사유: 지정기간 내 처분안하면 감정가격 또는 개별공시지구 중 높은 가액의 25% 이행강제금 부과
2. 부과절차: 미리 문서로 사전 계고 후 부과처분, 불이행 시 매년 1회 부과/징수
농지의 이용
1) 대리경작제
1. 대리경작자의 지정: 시장, 군수, 구청장은 유휴농지에 소유권자/임차권자를 대신하여 직권으로 또는 신청받아 지정
<예외>
- 필요에 의해 휴경하는 농지
- 농지전용허가/협의 거진 농지
- 농지전용신고한 농지
2. 대리경작자 요건: 농업인 또는 농업법인 (예외로 농업생산자단체 및 학교 등을 지정할 수 있음)
3. 지정절차: 지정예고 -> 10일 내에 이의신청 -> 결과통지(확정되면 이의신청 불가)
4. 기간: 따로 정하지 않으면 3년
5. 토지사용료 지급: 수확량의 100분의 10을 소유권자/임차권자에게 지급
6. 지정중지의 신청: 대리경작 끝나기 3개월 전까지, 끝난 후에는 중지할 것을 신청
7. 대리경작자가 경작을 게을리하면 지정 해지 가능
2) 농지의 임대/사용차
1. 농지의 임대/무상사용 가능한 기준
- 경자유전의 예외에 해당하는 사항에 임대/무상사용하게 하는 경우 (국가, 지자체, 상속, 8년 농경자 이농, 농지전용허가/신고/협의 등)
- 위탁경영에 해당하는 사항 (질병, 징집, 취학, 공직취임 등)
- 60세 이상 농업인, 더 이상 종사하지 않게 된 사람 + 기존에 농업 이용기간이 5년 넘은 농지
- 3년 이상 소유한 농지를 주말/체험영농 하려는 자에게 직접 임대 또는 임대업하는자에게 임대/무상사용
- 이모작을 위해 8개월 이내로 임대/무상사용
- 임차인 또는 사용대차인이 정당한 사유 없이 농업경영에 사용하지 않으면 시장, 군수, 구청장이 종료를 명할 수 있음
2. 서면게약을 원칙, 임대차계약은 등기가 없어도 1) 시,구,읍,면의 장의 확인 받고 농지 인도받으면 다음날부터 효력 발생
3. 임대차기간: 원칙은 3년 또는 5년(다년생식물 재배지 이용 또는 고정식온실 또는 비닐하우스 설치)
- 임대차기간 정하지 않거나 기간 미만이면 원칙대로 약정, 임차인은 기간 미만 유효 주장 가능
- 불가피한 사유 있으면 임대인이 기간 미만으로 정할 수 있음
4. 임대농지의 양수인은 임대인의 지위 승계
5. 강행규정: 임차인에게 불리한 것은 효력 없음
6. 국유재산과 공유재산인 농지에는 임대차기간 등의 강행규정을 적용하지 않음
농지의 보존
1) 농업진흥지역의 지정
1. 지정권자: 시, 도지사가 농업진흥구역(집단화된 농지), 농업보호구역으로 구분한 농업진흥지역을 지정할 수 있음
- 정책심의회 심의 거쳐 농림축산식품부장관의 승인 받아 지정
2. 지정대상: 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 대상 (특별시의 녹지지역은 제외)
2) 행위제한
1. 농업진흥구역
- 농업생산 또는 농지개량과 직접적으로 관련된 행위만 가능
<예외>
- 농수산물 가공/리시설 및 시험/연구시설 설치
- 어린이놀이터, 마을회관 등 농업인의 공동생활에 필요한 편의시설
- 농업인 주택, 어업인 주택
- 국가시설(군사시설, 하천, 재방, 국가유산 관련, 도로 등)
2. 농업보호구역
- 농업진흥구역에서 허용되는 토지이용행위
- 관광농원사업, 주말농원사업
- 농업인의 생활여건 개선하기 위한 시설 (단독주택, 소매점, 의원 등)
3. 농업진흥구역과 농업보호구역에 걸친 경우: 농업진흥구역에 속한 토지 부분이 330제곱미터 이하이면 농업보호구역 규정 적용
4. 토지 일부가 농업진흥지역에 걸친 경우: 농업진흥지역에 330제곱미터 이하이면 행위제한 적용X
5. 농업진흥지역의 농지는 한국농어촌공사에서 매수청구 받음, 가격은 감정평가법인 등이 평가한 금액 기준
3) 농지의 전용
1. 농지전용허가: 허가권자는 농림축산식품부장관
<허가 불필요 예외>
- 농지전용협의신고 완료
- 불법으로 개간한 농지를 산림으로 복구 시
2. 농지전용협의: 주무부장관(국토교통부장관)이나 지방자치단체의 장(시/도지사)는 농림부장관과 미리 협의 (농지취득자격증명 발급X)
- 도시지역에 주거/상업/공업지역을 지정 또는 도시/군계획시설 지정 시 농지가 포함되어 있는 경우
3. 농지전용신고: 시장/군수/구청장 신고 (농업인/어업인 주택, 농수산물 유통/가공시설, 어린이놀이터, 마을회관 등)
4. 신고대상 범위와 규모: 농업진흥지역 밖에 농업인 주택 설치 시 설치자는 무주택인 세대의 세대주로 세대당 660제곱미터 이하
5. 타용도 일시사용허가: 일정 기간 사용 후 농지 복구한다는 조건하에, 시장/군수구청장 허가 필수 (간이시설 등)
- 기간: 7년 이내, 5년 연장 가능
6. 전용허가취소: 관계 공사의 중지 등 조치명령을 위반한 경우
7. 농지보전부금담은 농림부장관에게 납부, 부과기준은 농지의 개별공시지가의 30% (농지전용허가/신고 전까지, 가산금 3%)
8. 허가 취소되면 환급, 국가/지방자치단체나 농지전용신고대상인 시설은 감면
9. 농지전용허가/신고/협의하고 5년 내 다른 목적으로 사용 시에는 시장/군수/자치구청장의 승인 필요
10. 농지대장: 시/구/읍/면장이 작성, 모든 농지에 필지별로 작성