도시군계획시설사업에 이어 일부를 다루는 지구단위계획을 살펴보고 이와 다르게 개발하는데 허가가 꼭 필요한 사업과 성장관리계획에 대해 살펴보도록 합니다.
목차
도시,군계획시설사업의 시행
1) 공사완료에 따른 조치
1. 사업 시행자는 공사완료보고서를작성하여 시,도지사, 대도시 시장(인가권자)에게 준공검사 받아야 함
2. 시,도지사, 대도시 시장은 준공검사 이후 공사완료 공고 해야함
2) 비용
1. 시행자 부담 원칙: 국가가 하는 경우는 국가 예산, 지방자치단체가 하는 경우 지자체 예산, 비행정청은 그 자가 부담
2. 국토부장관, 시도지사, 시장, 군수는 다른 지자체가 이득을 보면 비용의 일부(50%)를 부담시킬 수 있음
장기미집행 도시,군계획시설사업에 대한 조치
1) 원칙
- 도시,군계획시설부지에는 이외의 건축물 건축, 공작물 설치 허가해서는 안됨
<예외>
시설결정 고시일로부터 2년이 지날때까지 아래 내용이 진행되지 않으면 개발행위를 허가할 수 있음
- 단계별 집행계획이 수립되지 않거나
- 1단계 집행계획에 포함되지 않은 부지
허가되는 건축물
- 가설건축물의 건축
- 계획시설의 설치에 지장 없는 공작물, 토지 형질 변경
2) 매수청구
1. 결정 고시일로부터 10년 이내에 사업 시행되지 않으면 특별시장, 광역시장, 시장 또는 군수 + 비행정청 시행자 + 설치, 관리의무자에게 매수 청구 가능 (다만, 실시계획 인가는 제외)
2. 매수절차: 매수청구일로부터 6개월 내에 매수 여부 결정하여 통지 / 매수결정 알린 날부터 2년 이내에 매수
- 매수가격, 매수절차는 공취법(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률) 준용
3. 매수대금: 현금 원칙
<예외>
1. 토지소유자가 원하는 경우
2. 부재부동산, 비업무용 토지로서 매수대금이 3천만원 초과 시 그 초과금액이고 매수의무자가 지방자치단체이면 채권으로 지급 가능
- 채권 상환기한은 10년 이내, 채권 발행절차 등은 지방재정법에 따름
4. 매수의무자가 매수 거부 또는 지연(2년 이후에도 매수하지 않으면) 시 개발행위허가 받을 수 있음
- 단독주택 3층 이하
- 제1종 근린생활시설 3층 이하
- 제2종 근린생활시설(다중생활시설, 단란주점, 안마시술소, 노래연습장 제외) 3층 이하
- 공작물
3) 실효
1. 도시,군계획시설결정 고시일부터 20년 지날 때까지 시행되지 않으면 그 다음 날에 효력 상실
2. 결정권자(국토부장관, 시도지사, 대도시 시장)은 고시해야 함
지구단위계획
1) 의의
도시,군계획 수립대상 지역의 일부에 수립하는 도시,군관리계획으로 체계적, 계획적 관리를 목적으로 함
- 수립기준은 국토교토우장관이 정함
- 지구단위계획구역, 지구단위계획은 도시, 군관리계획으로 결정
2) 지구단위계획구역 지정
<도시지역>
1. 임의적 지정대상: 아래의 전부 또는 일부에 대해 지구단위계획구역 지정할 수 있음
- 용도지구 ex. 취락지구
- 도시개발구역 (신도시)
- 정비구역 (구도시)
- 택지개발지구
- 대지조성사업지구 (APT)
- 산업단지와 준산업단지
- 관광단지와 관광특구
- 개발제한구역/도시자연공원구역/시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역 + 녹지지역에서 주거/상업/공업지역으로 변경되는 구역
- 역세권 복합용도개발형 지구단위계획구역: 일반주거지역, 준주거지역, 상업지역, 준공업지역 (세 개 이상 대중교통 결절지로부터 1KM 이내)
2. 의무적 지정대상
- 정비구역, 택지개발지구에서 시행되는 사업 끝난 후 10년 지난 지역
- 시가화조정구역/공원서 해제되는 지역 + 녹지지역에서 주거/상업/공업지역으로 변경되는 지역으로 면적이 30만㎡ 이상
<비도시지역>
1. 지정구역 면적의 100분의 50 이상이 계획관리지역
- 이외의 지역은 생산관리지역, 보전관리지역일 것
- 토지면적이 3만㎡ 이상
- 그러나 아파트, 연립주택 건설계획 포함되면 30만㎡ 이상
- 여기에 초등학교 용지 확보하면 10만㎡ 이상
- 기반시설 공급
2. 개발진흥지구
- 면적 등은 계획관리지역 요건 준용
- 주거개발진흥지구 등은 계획관리지역에 위치할 것
- 산업유통개발진흥지구 등은 계획관리지역, 생산관리지역, 농림지역에 위치할 것
3) 지구단위계획
1. 포함되어야 하는 내용
- 기반시설의 배치와 규모
- 건축물의 용도제한, 건폐율, 용적률, 높이 한도
2. 법률규정 완화적용
- 건폐율의 150%, 용적률의 200% 각각 초과할 수 없음 (도시, 도시 외 동일)
3. 건축물은 지구단위계획에 맞게 지어야 함
<예외>
존치기간 3년 범위 가설건축물
재해복구용 가설건축물
공사용 가설건축물
4. 실효사유
- 지구단위계획구역의 실효: 도시,군관리계획결정 고시일로부터 3년 이내에 지구단위계획이 결정/고시되지 않으면 다음 날 효력 잃음
- 지구단위계획의 실효: 주민이 입안 제안한 지구단위계획에 관한 도시군관리계획결정 고시일로부터 5년 이내에 착수하지 않으면 다음 날 효력 잃음
- 실효고시 해야 함
개발행위의 허가
1) 허가대상
1. 허가권자는 특별시장, 광역시장, 시장 또는 군수
2. 허가대상
- 건축물의 건축
- 공작물의 설치
- 형질변경: 절토, 성토, 정지, 포장, 공유수면 매립 등 (농사는 제외)
- 토석 채취
- 토지분할
v 녹지지역, 비도시(관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역)
v 분할제한면적 미만 (주거 60 / 상,공업 150 / 녹지 200 / 기타 60)
v 너비 5m 이하
- 물건 쌓는 행위(녹지지역, 관리지역, 자연환경보전지역) 1개월 이상 시
3. 변경허가
- 원칙은 변경 시에도 허가 받아야 함
- 경미한 사항은 허가 필요치 않음
v 사업기간 단축
v 범위 축소
2) 허가대상 예외
1. 재해복구나 재난수습을 위한 응급조치: 응급조치 시 1개월 이내에 신고 필요
2. 경미한 행위
- 공작물 설치: 녹지지역, 관리지역, 농림지역에서 농림어업용 비닐하우스
- 토지의 형질변경: 높이, 깊이 50cm 이내 절토, 성토, 정지 등 또는 공익사업
- 토지분할: 공공시설, 공익시설 등
3) 허가 절차
1. 신청서 제출: 기반시설 설치나 위해 방지, 환경오염방지, 경관/조경 등에 관한 계획서 첨부한 신청서 제출 (개발밀도관리구역 안에서는 기반시설 관련은 제출하지 않음)
2. 15일 이내에 서면으로 결과 내야 함
3. 조건부 허가: 기반시설 설치, 환경오염 방지, 위해방지, 경관/조경 조치할 것을 조건으로 허가할 수 있으며, 이 때 미리 신청자에게 의견청취 해야 함
4. 조건부허가 시에는 이행보증금 예치할 수 있음 (공공은 예치 X), 금액은 총공사비 20% 이내, 준공검사 받은 때 즉시 반환
4) 허가 기준
1. 개발행위 규모
- 도시지역
v 주거/상업/자연녹지/생산녹지 지역: 1만㎡ 미만
v 공업지역: 3 만㎡ 미만
v 보전녹지지역: 5 천㎡ 미만
- 비도시지역
v 관리지역 및 농림지역: 3 만㎡ 미만
v 자연환경보전지역: 5천 ㎡ 미만
- 도시, 군 관리계획 미 성장관리계획에 어긋나지 않을 것
- 도시, 군 사업 시행에 지장없을 것 -> 시행자 의견청취 해야 함
- 주변환경이나 경관과 조화
- 기반시설 설치
5) 개발행위허가의 제한
1. 제한권자: 국토교통부장관, 시도지사, 시장, 군수는 중앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회 심의 거쳐 제한 가능
- 녹지지역, 계획관리지역으로 수목이 집단으로 자라고 있거나 우량농지 등으로 보전 필요 지역
- 국가유산 등이 오염되거나 손상될 우려 있는 지역
-> 심의 거쳐 3년 이내 허가 제한
- 도시,군기본계획이나 도시,군관리계획 수립하고 있는 지역
- 지구단위계획구역
- 기반시설부담구역
-> 심의 거쳐 3년 + 심의 없어 2년 추가 허가 제한
6) 준공검사
1. 허가권자에게 준공검사 받아야 함
- 건축물의 건축
- 공작물의 설치
- 토지의 형질변경
- 토석의 채취
2. 원상회복
- 원상회복 명할 수 있음
- 무허가개발의 경우 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금
성장관리계획
1) 성장관리계획구역 지정
1. 지정권자는 허가권자
2. 지정대상은 녹지지역, 관리지역, 농림지역 및 자연환경보존지역 (난개발 지역)
3. 주민, 지방의회 의견 듣고 관계 행정기관과의 협의 및 지방도시계획위원회의 심의 필요
2) 성장관리계획 수립
1. 내용
- 기반시설의 배치와 규모
- 건축물 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률
2. 완화적용
- 건폐율: 계획관리지역 40% -> 50% 이하 / 생산관리지역, 농림지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역 20% -> 30% 이하
- 용적률: 계획관리지역 100% -> 125% 이하
3. 수립절차: 5년마다 재검토
3) 개발밀도관리구역
1. 의의: 기개발지로 기반시설이 부족하겠지만 설치하기 곤란한 지역으로, 건폐율과 용적률 강화 적용
2. 지정권자: 허가권자가 주거, 상업, 공업지역에 지정
3. 개발밀도관리구역의 명칭, 범위와 건폐율 또는 용적률 강화 범위를 포함하여 지방도시계획위원회 심의 거쳐야 함
4. 용적률의 최대한도의 50%에서 강화 적용
5. 국토교통부장관이 지정한 기준에 따라 진행
- 기반시설 설치가 곤란한 지역
v 도로율 20% 이상 미달
v 향후 2년 이내 수도시설의 시설용량 초과 예상
v 향후 2년 이내 하수시설 시설용량 초과 예상
v 향후 2년 이내 학교수용능력 20% 초과 예상
4) 기반시설부담구역
1. 의의: 신개발지로 아래의 기반시설의 설치가 필요한 지역 (개발밀도관리구역과 겹치지 않음)
- 도로
- 공원
- 녹지
- 학교 (대학 제외)
- 수도
- 하수도
- 폐기물처리 및 재활용시설
2. 허가권자가 지정, 지정하는 지역은 아래에 따름
- 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역
- 개발행위 건수가 20% 이상 증가
- 인구증가율이 20% 이상 높은 지역
3. 지정절차: 주민의 의견 들어야 하고, 지방도시계획위원회의 심의 거쳐야 함
4. 기준은 국토교통부장관이 정함
5. 도시,군관리계획에 반영
6. 기반시설부담구역 지정, 고시일로부터 1년동안 계획 수립하지 않으면 그 다음 날 지정 해제
7. 건축행위 200㎡ 넘는 신축, 증추은 기반시설설치비용 내야 함
- 건축허가 받은 날부터 2개월 이내에 부과 / 사용승인 신청 시까지 납부해야 함
8. 현금, 신용카드, 직불카드 납부 가능 + 물납(토지)도 가능