공법 시험 내용 중 건물이 토지에서 차지하는 비율인 건폐율과 용적률에 대해 살펴보고 도시,군계획 사업 중 하나인 용도지구와 용도구역을 알아보겠습니다.
목차
건폐율과 용적률 최대한도
| 용도지역 | 세분화 | 건폐율 | 용적률 | |
| 도시지역 | 주거지역 | 1종전용 | 50 | 100 |
| 2종전용 | 50 | 150 | ||
| 1종일반 | 60 | 200 | ||
| 2종일반 | 60 | 250 | ||
| 3종일반 | 50 | 300 | ||
| 준주거 | 70 | 500 | ||
| 상업지역 | 근린 | 70 | 900 | |
| 유통 | 80 | 1100 | ||
| 일반 | 80 | 1300 | ||
| 중심 | 90 | 1500 | ||
| 공업지역 | 전용 | 70 | 300 | |
| 일반 | 70 | 350 | ||
| 준 | 70 | 400 | ||
| 녹지지역 | 보전녹지 | 20 | 80 | |
| 생산녹지 | 20 | 100 | ||
| 자연녹지 | 20 | 100 | ||
| 비도시 | 관리지역 | 보전관리 | 20 | 80 |
| 생산관리 | 20 | 80 | ||
| 계획관리 | 40 | 100 | ||
| 농림지역 | 20 | 80 | ||
| 자연환경보전지역 | 20 | 80 | ||
건폐율, 용적률의 특례
개발진흥지구(도시지역 외)는 40% 이하, 100% 이하
용도구역 미지정, 미세분 지역의 행위제한
1) 미지정 지역은 자연환경보전지역 규정 적용
2) 미세분 지역은 도시지역은 보전녹지지역, 비도시지역은 보전관리지역 규정을 적용
용도지구
용도지구는 용도지역의 건축제한을 강화하거나 완화하는 목적으로,
- 일부 토지에 지정할 수 있고(임의적)
- 추가적으로 지정할 수 있고(추가적)
- 둘 이상의 용도지구로 지정할 수 있음(중복적)
1) 용도지구의 종류
1. 경관지구: 경관의 보존 관리
- 자연경관지구 ex. 남산
- 시가지경관지구
- 특화경관지구: 수변, 문화재 등 특별한 경관 보호
2. 방재지구: 재해 예방
- 시가지방재지구: 사람 많이 다니는 곳, 시설개선
- 자연방재지구: 해안, 하천, 급경사지, 건축재한
<중요>
시도지사, 대도시 시장은 의무적으로 도시군관리계획으로 결정해야 함. 재해저감대책 포함해야 함.
- 동일한 재해가 최근 10년 이해 2회 이상 발생한 지역
3. 보호지구: 지역의 보호와 보존
- 역사문화환경보호지구: 역사-문화적으로 보존가치가 큰 지역 ex. 경주
- 중요시설물보호지구: 항만, 공항, 공용시설, 교정시설, 군사시설의 보호 등
- 생태계보호지구
4. 취락지구: 마을의 정비
- 자연취락지구: 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 안 취락 정비
- 집단취락지구: 개발제한구역 안 취락 정비
5. 개발진흥지구: 계획관리지역
- 주거개발진흥지구
- 산업, 유통개발진흥지구: 공업기능 및 유통, 물류 기능 중심 (주민 용도 제안 가능)
- 관관, 휴양개발진흥지구
- 복합개발진흥지구: 주거, 공업, 유통-물류, 관광-휴양 중 2가지 이상 기능 중심으로 개발, 정비
- 특정개발진흥지구: 주거, 공업, 유통-물류, 관광-휴양 외 특정한 목적 위해 개발 ,정비
6. 고도지구: 건축물 높이 최고한도 규제
7. 방화지구: 화재 위험 예방
8. 특정용도제한지구: 주거, 교육환경, 청소년 보호 등 목적으로 유해시설 등 특정시설 입지 제한
9. 복합용도지구: 복합적 토지이용 도모 위해 입지 완화
<중요>
지정대상: 시도지사, 대도시 시장은 일반주거지역, 일반공역지역, 계획관리지역에 지정 가능
- 건축제한만 완화
- 해당 용도지역 전체 면적의 3분의 1 이하 범위만 가능
2) 용도지구의 신설
- 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시도 또는 대도시의 조례로 지정
- 법령에서 정한 용도지구 외의 용도지구 가능
- 기존 용도지구로 달성할 수 없는 부득이한 사유가 있을 때만 가능
- 최소한도로 한함
- 용도지역, 용도구역의 행위제한을 완화해서는 안됨
3) 건축제한
- 도시-군계획조례로 정할 수 있음
- 경관지구 안에서는 건축물 건축 금지, 다만 심의거쳐서 할 수 있음
- 건폐율, 용적률, 높이, 최대너비, 색채, 대지 내 조경에 대해 도시군계획조례로 정해 따름
용도구역
1) 개발제한구역
- 국토부장관이 지정
- 도시의 무질서한 확산 방지, 보안상 이유로 지정
- 별도 법률로 관리 (개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법)
2) 도시자연공원구역
- 시도지사, 대도시 시장이 지정
- 식생이 양호한 산지의 개발 제한 (ex. 용마산)
- 도시군관리계획으로 결정
- 별도 법률로 관리 (도시공원 및 녹지 등에 관한 법률)
3) 시가화조정구역
- 시도지사가 지정 (원칙)
- 무질서한 시가화 방지 도모
- 기간: 5년 이상 20년 이내 동안 시가화를 유보
- 도시군관리계획으로 결정
- 실효: 유보기간이 끝난 날의 다음날부터
- 국가계획과 연계한 경우는 국토부장관이 지정 가능
- 고시 필요 (시도지사, 국토부장관 - 결정권자)
<참고>
- 시가화조정구역에서 도시군계획사업은 관계 중앙행정기관의 장(장관)의 요청에 의해 국토교통부장관이 인정하는 것만 가능
- 도시군계획사업 이외는 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 득별자치도지사, 시장, 군수 허가받고 할 수 있음
v 농업, 임업, 어염용 건축물 및 관련 관리용건축물
v 공공시설
v 경미한 행위
4) 수산자원보호구역
- 해양수산부장관이 도시군관리계획으로 결정
5) 입지규제최소구역
1. 결정권자: 도시군관리계획의 결정권자 (시도지사 또는 대도시 시장, 국토부장관)
2. 목적: 도시정비 촉진 및 육성을 위한 지정
- 도심, 부도심 또는 생활권의 중심지역
- 철도역사, 터미널 등 지역 거점역할 시설 중심으로 집중적 정비 필요가 있는 지역 ex. 서울역
- 세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 환승지로부터 1km 이내 ex. 청량리역
- 노후, 불량건축물이 밀집한 주거지역 또는 공업지역
- 도시첨단산업단지 ex) 판교테크노밸리
- 소규모주택정비사업
- 도시재생활성화지역 중 도시경제기반형 활성화계획 또는 근린재생형 활성화계획 수립 지역
도시, 군계획시설의 종류
1) 기반시설
1. 교통시설: 도로, 철도, 항만, 공항, 주차장, 자동차정류장(터미널), 궤도(ex. 서울지하철2호선), 차량 검사 및 면허시설
2. 공간시설: 광장, 공원, 녹지, 유원지, 공공공지(ex. 한강고수부지)
3. 유통, 공급시설: 유통업무설비, 수도, 전기, 가스, 열공급설비, 방송/통신시설, 공동구, 시장, 유류저장 및 송유설비
4. 공공, 문화체육시설: 학고, 공공청사, 문화시설, 공공필요성 인정되는 체육시설, 연구시설, 사회복지시(ex.요양원), 공공직업훈련시설, 청소년수련시설
5. 방재시설: 하천, 유수지, 저수지, 방화/방풍/방수설비, 사방설비, 방조설비
6. 보건위생시설: 장사시설(ex. 장례식장, 화장장), 도축장, 종합의료시설
7. 환경기초시설: 하수도, 폐기물처리 및 재활용시설, 빗물저장 및 이용시설, 수질오염방지시설, 폐차장
<참고>
세분되는 기반시설 구분
1. 도로: 일반도로, 자동차전용도로, 보행자전용도로, 보행자우선도로, 자전거전용도로, 고가도로, 지하도로
2. 자동차정류장: 여객자동차터미널, 물류터미널, 공영차고지, 공동차고지, 화물자동차 휴게소, 복합환승센터, 환승센터
3. 광장: 교통광장, 일반광장, 경관광장, 지하광장, 건축물부설광장
2) 도시,군계획시설 설치 및 관리
도시,군관리계획으로 결정된 시설을 의미함
1. 설치: 미리 도시군관리계획으로 결정해야 함
<예외>
대통령령으로 정하는 예외 시설
- 주차장, 차량 검사 및 면허시설, 공공공지, 열공급설비, 방송/통신시설, 시장, 공공청사, 문화시설, 공공필요성 인정되는 체육시설, 연구시설, 사회복지시설, 공공직업 훈련시설, 청소년수련시설, 저수지, 방화설비, 방풍설비, 방수설비, 사방설비, 방조설비, 장사시설, 종합의료시설, 빗물저장 및 이용시설, 폐차장
- 공원 안의 기반시설
국토교통부령으로 정하는 예외 시설
- 도심공항터미널, 전세버스운송사업용 여객자동차터미널, 건축물부설광장, 전기공급설비, 액화석유가스 충전시설, 수소연료공급시설, 유치원, 특수학교, 대안학교, 방송대학, 통신대학, 방송통신대학, 마을상수도, 재활용시설 등
2. 도시,군계획시설의 기준은 국토교통부령으로 정함
3. 도시,군계획시설의 관리는 국가관리할 때는 중앙관서의 장(장관)
지방자치단체가 관리할 때는 지방자치단체의 조례에 따름
3) 공동구
1. 공동구 설치의무: 해당 지역, 지구, 구역 등이 200만㎡를 초과하는 경우
- 도시개발법에 따른 도시개발구역 (신도시)
- 택지개발촉진법에 따른 택지개발지구 (신도시 ex. 판교)
- 경제자유구역의 짖어 및 운영에 관한 특벌법에 따른 경제자유구역 ex. 송도
- 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역 (구도시 재개발)
- 공공주택 특별법에 따른 공공주택지구 (아파트 단지)
- 도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법에 따른 도청이전신도시
2. 설치비용: 사업시행자 + 공동구 점용예정자(사용할 자 ex. 한전, KT...)
3. 포함되는 시설
- 의무적 포함 시설: 전선로, 통신선로, 수도관, 열수송관, 중수도관, 쓰레기수도관
- 임의적 포함 시설: 가스관, 하수도관 등
4. 관리, 운영
- 공동구관리자: 특별시장, 광역시장, 시장, 군수
- 5년마다 안전 및 유지관리계획 수립, 시행
- 1년에 1회 이상 안전점검
5. 관리비용: 공동구점용자가 부담
4) 광역시설(광역기반시설)
1. 구분
- 둘 이상의 관할구역에 걸치는 시설(선형): 도로, 철도, 광장, 녹지, 수도/전기/가스/열 공급설비, 방송/통신 시설, 공동구, 유류저장 및 송유설비, 하천, 하수도
- 둘 이상이 공동으로 이용하는 시설(장소): 항만, 공항, 자동차정류장, 공원, 유원지, 유통업무설비, 문화시설, 체육시설, 사회복지시설, 공공직업훈련시설, 창소년수련시설, 유수지, 장사시설, 도축장, 하수도, 폐기물처리 및 재활용시설, 수질오염방지시설, 폐차장
2. 설치 및 관리
- 도시,군계획시설의 설치, 관리에 따른다
<예외>
1. 관계 특별시장, 광역시장, 시장 또는 군수는 협약 및 협의회 구성
2. 관할 도지사
3. 법인 (ex. 한국도로공사)
도시, 군계획시설의 시행
1) 수립
1. 수립권자 (입안자) 원칙: 특별시장, 광역시장, 시장 또는 군수가 도시군계획시설결정의 고시일로부터 3개월 이내에 집행계획 수립
<예외>
국토교통부장관 또는 도지사가 직접 입안한 경우 입안자가 집행계획 수립 (국책사업, 광역계획)
2. 구분: 3년 이내에 시행되는 경우 제1단계 집행계획, 3년 후에 시행하는 경우 제2단계 집행계획
2) 시행자
1. 행정청 시행자: 특별시장, 광역시장, 시장 또는 군수가 원칙
<예외>
국토교통부장관 또는 도지사가 직접 시행할 수 있음
2. 비행정청 시행자
- 행정청인 시행자 외의 자(공기업 등)는 행정청으로부터 지정받아 시행 가능
- 아래에 해당하지 않는 경우 면접의 3분의 2 이상 소유, 토지소유자 총 수의 2분의 1 이상의 동의 필요
1. 국가 또는 지방자치단체(행정청)
2. 공공기관
- 한국농수산식품유통공사
- 대한석탄공사
- 한국토지주택공사(LH)
- 한국관광공사
- 한국농어촌공사
- 한국도로공사
- 한국석유공사
- 한국수자원공사
- 한국전력공사
- 한국철도공사
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자
- 지방공사 및 지방공단(ex.SH)
3) 실시계획
1. 실시계획 작성: 시행자는 설계도, 자금계획, 시행기간 등을 밝히고 분할시행계획 작성할 수 있음
2. 인가
- 실시계획 작성하면 시도지사 또는 대도시 시장(인가권자)에게 인가 받아야 함 (예외의 경우는 해당 인가권자에 따름)
- 변경, 폐지의 경우에도 인가 받아야 하나 경미한 사항의 경우는 건너 뛸 수 있음
3. 고시: 인가권자는 해당 내용을 고시해야 함
4) 사업시행을 위한 조치 (특권)
1. 사업시행대사 지역 또는 대상 시설을 분할하여 시행 가능
2. 관계 서류의 무상 열람
3. 공시송달 가능하나, 비행정청인 시행자의 경우 인가권자의 승인을 받아야 함
4. 수용 및 사용 가능
- 대상: 토지, 건축물, 물건, 권리 (소유권, 임차권 등)
- 인접한 토지 등을 일시 사용 가능
- 실시계획을 고시했다면 별도의 고시하지 않아도 됨
- 재결신청 기간은 본래 1년이나 시설사업 시행기간 중에 진행하면 됨
5. 출입 가능
- 출입, 일시강제사용, 장애물 변경 및 제거 가능
- 출입절차: 인가권자의 허가 필요 / 소유자, 점유자(관리인)에게 출입일의 7일 전까지 사전통지 (행정청은 허가 없어도 됨)
- 일시사용절차: 소유자, 점유자(관리인)의 동의 필요 / 동의 불가 시 행정청 시행자는 통지, 비행정청 시행자는 허가 필요 / 사용일의 3일 전까지 사전통지
- 출입제한: 일출 전, 일몰 후는 점유자의 승낙 없이 출입 불가
- 수인의무: 토지 점유자는 정당 사유 없이 방해, 거부 불가