좋은 부동산을 찾는 것만큼 계약 이후 등기는 중요한 절차입니다. 소유 또는 이용에 대한 정당한 양식을 확보함으로써 의무도 지게되지만 권리를 갖추게 되기 때문입니다. 요즘에는 등기소에 가면 어느정도 해결해줍니다만 내 권리인만큼 스스로 제대로 아는 것도 중요하겠습니다.
목차
부동산등기
1) 정의
1. 등기부: 전산정보처리조직에 입력, 처리딘 등기정보자료를 편성한 것
2. 등기부부본자료: 복사본
3. 등기기록: 필의 토지 또는 1개의 건물에 관한 등기정보자료
4. 등기필정보: 새로운 권리자가 기록되는 경우 그 권리자를 확인하기 위해 등기관이 작성한 정보
5. 등기신청 접수 시기는 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때
6. 효력 발생: 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력 발생
2) 우리나라 부동산등기제도의 특징
1. 물적 편성주의(1부동산 1등기기록의 원칙)
2. 공동신청주의
3. 형식적 심사주의
4. 성립요건주의: 효력발생을 위해 필요
5. 공신력 불인정
6. 국가배상책임주의
7. 토지, 건물등기부의 이원화
8. 등기부, 대장의 이원화
9. 등기원인정보의 사서증서성
부동산등기의 종류
1) 대상에 의한 분류
1. 표제부의 등기: 사실의 등기, 부동산표시에 관한 등기
- 공용부분은 표제부만 두도록 규정
2. 갑구: 소유권 관련 권리
3. 을구: 소유권 이외의 권리
2) 내용에 의한 분류
1. 기입등기: 새로 기입하는 등기 (소유권보존등기, 소유권이전등기, 각종 권리의 설정등기)
2. 변경등기: 일부 변경 / 후발적 사정
3. 경정등기: 일부 변경 / 원시적 사정
4. 말소등기: 전부 변경 / 원시적, 후발적 사정 (소유권이전말소등기, 저당권말소등기 등 원인 소멸)
5. 멸실등기: 전부 변경 / 부동산이 물리적으로 멸실
6. 말소회복등기: 등기사항의 전부 또는 일부가 부적법하게 말소된 경우 회복하기 위한 등기 (종전 등기와 순위 그대로)
3) 효력에 의한 분류
1. 종국등기(본등기): 물권변동의 효력을 발생케 하는 등기
2. 예비등기
- 가등기: 본등기를 위해 미리 그 순위를 보전하기 위한 준비로 하는 등기, 효력은 본등기를 한 때 발생
- 처분제한등기: 소유권 기타의 처분권능을 제한, 압류/가압류/가처분/경매신청등기
4) 형식에 의한 분류
1. 주등기(독립등기): 각각의 등기가 독립된 관계를 갖는 경우 (소유권보존등기, 말소등기, 멸실등기, 대지권 뜻의 등기)
- 소유권 목적의 각종 권리 설정등기(전세권 설정, 저당권 설정 등)
- 소유권이전등기
- 토지표시의 변경, 경정등기(지목변경 등): 표제부는 항상 주등기
- 전부말소회복등기
- 소유권에 대한 처분제한등기
2. 부기등기: 어느 등기에 기초한 것인지 알 수 있도록 가지번호 붙여 기록
- 환매(특약)등기, 등기명의인 표시변경/경정 등기, 권리질권등기, 가등기상의 권리의 이전등기, 공유물불분할약정
- 지상권, 전세권 목적의 저당권설정등기
- 소유권 이외의 권리의 이전등기(전세권이전, 임차권이전 등)
- 등기명의인 표시변경/경정등기
- 권리변경/경정 시 이해관계인이 없거나 승낙서 등을 첨부한 경우
- 일부말소회복등기
- 소유권 이외의 권리에 대한 처분제한등기
부동산등기의 대상
1) 등기의 대상인 물건
1. 부동산
2. 토지
- 하천: 소유권, 저당권, 권리질권은 등기 가능하나 용익권(지상권/지역권/전세권/임차권)은 불가능
| 구분 | 용익권 | 처분행위 (소유권이전, 저당권설정, 가압류 등) |
| 부동산의 일부 | 可 | 不可 |
| 권리의 일부(지분) - 점 | 不可 | 可 |
3. 건물: 토지에 정착 + 지붕 + 벽 또는 기둥 갖춘 토지의 정착물 (쉽게 해체, 이동 불가)
- 구분건물은 구조상 독립성 + 이용상 독립성 + 구분소유의사(등기)
- 등기대상인 물건: 도로, 방조제, 유류저장탱크, 하천, 유리온실, 사일로, 조적조 및 컨테이너구조 슬레이트지방 주택 등
- 등기대상아닌 물건: 터널, 숭강기, 가설건축물, 견복주택, 지붕 없는 공작물, 주요소의 캐노피 등
2) 등기대상인 권리
| 등기해야 하는 권리 | 등기할 수 있는 권리 | 등기할 수 없는 권리 |
| 소유권, 용익물권, 저당권, 권리질권, 채권담보권 | 부동산임차권, 부동산환매권 | 점유권, 유치권, 동산질권, 분묘기지권, 특수지역권 |
3) 등기 없이도 효력 발생하는 물권변동
1. 상속: 피상속인의 사망시(상속개시일)
- 포괄유증은 상속과 같이, 특정유증은 증여와 비슷해 소유권이전등기 필요
2. 공용징수(수용): 수용개시일(수용한 날)
3. 판결: 형성판결만 해당 (공유물분할판결 등) (판결이 확정된 때)
4. 경매(공경매): 매각대금을 다 낸 때
5. 기타
- 신축건물의 소유권 취득과 공유수면매립지에 대한 소유권 취득 (원시취득)
- 존속기간 만료에 의한 용익물권의 소멸
- 피담보채권의 소멸에 의한 저당권의 소멸
- 부동산의 멸실에 의한 물권소멸
4) 절차법상 권리변동의 유형
1. 보존: 소유권만 해당, 원시취득
2. 설정: 소유권 이외의 권리를 창설(제한물건)
3. 이전: 권리주체의 변경
4. 변경, 경정
5. 처분의 제한: 압류, 가압류, 가처분, 경매신청
6. 소멸