부동산학개론에서는 부동산을 운영하면서 알아야 하는 기본 개념과 응용에 대한 지식을 습득하게 됩니다. 이번 시간에는 가장 기초가 되는 땅을 구분하는 개념에 대해 알아보며 토지를 구분하는 개념과, 자연적, 행정적 특성에 대해 알아보도록 합니다.
목차
토지의 구분
토지
부증성(절대적 양을 증가시킬 수 없음), 용도전환, 경제공급은 가능
용도변경이 진행 중인 토지는 후보지(상호간), 이행지(지역 내)로 구분
택지
주택(주거) 지역, 상업 지역, 공업 지역
기타 토지 개념
공지
건폐율 적용으로 건물 이외에 비워둔 토지 * 건폐율: 대지면적 대비 건축면적 (바닥면적)비율
필지
토지소유권을 구분하기 위해 지번이 붙는 토지 등록단위(등기단위)
획지
쓰임이 같고 가격수준이 비슷한 토지 * 1필지 1획지 일 수도, 1필지 2획지 일수도, 2필지 1획지 일수도 있다
맹지
도로와 접하지 못해 건축할 수 없는 땅
법지
소유는 가능하나 활용실익이 없는 땅 (주로 경사진 땅)
빈지
바다와 육지 사이 토지, 소유는 불가능하나 활용실익이 있는 땅 (주로 썰물 때 육지와 섬 연결하는 주차장)
공한지
투기목적으로 장기간 방치하는 토지
휴한지
농토의 지력 회복 위해 쉬게 하는 땅, 휴경지 (인삼밭)
유휴지
놀리고 있는 토지
포락지
물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지
선하지
고압선 아래 토지
소지
개발되기 전 자연적 그대로의 토지, 원지
부지
일정 용도로 이용되는 바닥토지(땅)
건축할 수 있는 토지 / 건축할 수 없는 토지로 나뉨
나지
건물 없고 권리관계 깨끗한 부지
건부지
건물이 있는 부지
기본적으로 나지보다 가격이 낮지만(건부감가) 그린벨트 등이 있는 지역에서는 가격이 오르기도 함(건부증가)
* 최유효이용: 기술적, 경제적, 법률적(복합개념)으로 최고의 가치를 창출하는 이용
토지의 자연적 특성
1) 부동성: 움직일 수 없음. 이동이 불가 -> 지역별로 차이. 입지선정이 중요 (지역시장, 국지적 시장)
2) 부증성: 물리적으로 늘릴 수 없음. 비생산성, 면적의 유한성. 간척지 개발은 용도전환(경제적). 지가 상승 일어날 수 있어 희소성 증가
3) 영속성: 비소멸성, 비소모성, 재생산이용불가. 그렇기 때문에 임대를 하여 소득을 얻거나 판매하며 차액 수익을 얻을 수 있음. (사용이익=소득이익, 소유이익), 없어지지 않기 때문에 용도의 다양성 지원
4) 개별성: 1필지 하나하나마다 다르다. 위치의 고정성으로 완전히 동일한 토지 존재하지 않으므로 비대체성, 비동질성. 일물일가 법칙 성립하지 않는다. 개별화, 독점화
5) 인접성: 물리적으로 다른 토지와 연결되어 있으므로 연결성, 연속성 있다고 함. 여기에 부동성을 더해 외부효과에 영향 받음. 경계문제가 일어날 수 있음. 물리적 대체 불가능하나 용도적 대체 가능
토지의 인문적 특성
주변 환경변화와 인간의 부동산활동에 따라 달라질 수 있습니다.
1) 용도의 다양성: 변용성, 다용도성. 여러가지 용도로 다양하게 이용될 수 있음
후보지, 이행지. 최유효이용의 성립 판단근거
여러 가치개념 성립
어떤 용도가 적합한지 판단(적지론) 근거 제시
2) 병합, 분할의 가능성: 법이 허용하는 범위 내에서만
합병해도 분할해도 증가, 감가 일어날 수 있음
효율적으로 합병, 분할하는 것은 용도의 다양성을 지원
3) 위치의 가변성: 물리적 위치는 변하지 않으나(부동성) 상대적 위치가 변할 수 있고 가치도 변할 수 있음
사회적 위치(학군, 인구변화, 공원)
경제적(교통, 이자율)
행정적(공적기관에 의한 토지계획/규제 변화)
4) 국토성: 소유자 절대적 소유권 배제 국토의 이유. 부증성때문이기도 함
토지의 경제적 특성
고가성(비싸다), 하나의 부동산에 투자금액 분할 제한(ex. 화장실만 구입x), 현금성, 유동성 약함
토지의 개념과 특성에 대해 알아보았습니다. 새로운 개념이 이어지는 만큼 헷갈리는 건 어쩔 수가 없네요. 항상 이용하는 토지인데도 개념과 특성이 인문학적으로 다르게 느껴지지만 계속 익히면서 익숙해지도록 합시다.